Q. 어떤 일을 하시나요?
백수입니다. 영어로는 프리랜서(…)라고 하지요.
Q. 어쩌다 그 힘든 길을…
6~7년 정도 됐네요. 원래는 보험설계 쪽에서 일했는데 영업을 못 해서 수입은 미미했어요. 철저한 커미션 시스템이니까 혼자 벌이가 안 되니 와이프가 도배 일도 하고…
Q. 왜 안 관둔 거죠-_-?
순진하다고도 볼 수 있는데 설계사가 정말 필요한 시점은 보험 가입시킬 때가 아니라 가입 후 보험금 타야 할 때거든요. 그분들 보험금은 내줘야 할 것 같아서…
Q. 돈도 없는데 투자 공부는 왜 그렇게 열심히 했죠?
사람들이 늘 잘못하는 게 돈을 모은 다음에 공부하려 하는데 돈을 모으기 전부터 공부해야 해요. 그러다가 돈이 좀 모이면 공부한 근거로 투자해야죠. 돈 있는 다음에 하려 하면 지르고 보게 돼요. 상승장 때야 최고죠. 하지만 지금처럼 생존이나 하락 시기에는 대책이 없어요. 그러니 돈 없을 때부터 공부해야죠. 저도 본격적으로 투자하기 7~8년 전부터 계속 책 읽고 공부해 왔어요.
월세 투자, 많이 벌기보다 잃지 않는 좋은 투자법
Q. 고정급이라니, 드디어 행복을 찾았군요…
그런데 교육부 2년 있다가 금융위기 터지면서 사장님께서 부르시더라고요. 회사가 힘들다고… 어차피 언젠가 다시 필드로 돌아갈 생각이라 쿨하게 관뒀죠. 다니던 회사가 사라져서 졸지에 백수가 됐어요.
Q. 투자 결과는 어떻습니까?
주택으로 월세 좀 받고 강의와 출판으로 들어오는 수입 합쳐서 먹고 사는 정도죠. 경제적 자유를 얻었다고 하긴 힘들어요. 책은 대충 1만 부 나가면 인세로 1,000만 원 정도 들어오니까 책으로 돈 벌겠단 생각은 버린 지 오래고요. 그걸 통해 들어오는 강의가 그나마 돈이 되는데, 이것도 책보다는 블로그 덕택이 커서…
Q. 왜 부동산 투자를 결심하게 된 거죠?
원래 부동산보다 주식 하려고 했어요. 초창기에 투자를 배우기 위해 공부할 때 1년에 읽은 경제경영 분야 책 중 100권 중 80권이 주식 분야 책이었거든요. 그런데 투자를 본격적으로 하려 하니 주식보다 부동산이 낫더라고요.
Q. 왜죠?
어느 투자 자산이든 고수익 올리는 게 쉽지 않아요. 100만 원으로 100% 수익률 내봐야 200만 원이잖아요. 주식을 안정적으로 하려면 배당주 등을 사야 하는데 그러려면 정말 큰돈이 필요하거든요. (배당수익률 3% 가정하면) 딱 생활비라 생각하고 연 3,000만 원 수익 올리려면 최소 10억은 있어야 하잖아요. 그런데 부동산은 레버리지가 가능해요. 대출받아 가진 돈보다 훨씬 비싼 주택을 살 수 있어요. 주택 구입하고 월세 들어오게 세팅해 두면, 요즘 금리가 낮아져서 월세 수입이 대출이자보다 많기 때문에 그렇게 큰돈 없이도 현금 흐름을 만들 수 있고요.
Q. 경매 책 두 권 내고, 이번에 부동산 책 『집 살래 월세 살래』를 내셨는데…
부동산이 제 메인은 아니고 월세 위주로 투자했어요. 최근 1년 동안 부동산 쪽은 거의 관망만 했어요. 월세 주택 쪽으로 투자 오래 한 분들은 최근 1~2년 동안 거의 신규 투자를 안 하고 있어요. 아파트만 놓고 볼 때 지방도 가능하지만 서울, 수도권 위주로 하시는 분들은 그래요. 집값 상승률이 너무 크니까요.
Q. 그러면 더 투자해야 하지 않나요? 시세차익까지 올릴 수 있는 상황인데…
애초에 월세 받으려는 분들은 시세차익 노리는 쪽 분들보다 많이 보수적이에요. 당연히 더 벌 수는 있었겠지만, 물릴 가능성이 있으면 신중해지는 거죠. 사이클상 상승기인 건 맞는데, 너무 오르면 또 팔고 기다리시는 분들도 있거든요. 추격 매수하기보다 좀 상황을 보자… 어차피 월세는 들어오니까… 월세는 가격이 떨어지든 말든 꼬박꼬박 돈이 들어오니 금융위기가 온다 해도 타격 거의 없어요. 금융위기 터진다고 월세가 내려가거나 하진 않잖아요.
Q. 레버리지로 인한 불안감은 없나요?
부동산 경매 뛰어든다면 자산 10 중 8은 대출이에요. 이건 부동산 한다면 짊어질 수밖에 없는 일이에요. 그냥 내야 하는 이자보다 일정 금액 이상으로 월세가 들어오면 생각보다 그렇게 불안할 것도 없죠. 워렌 버핏 식으로 이야기하면 경매와 월세도 잃지 않는 투자를 지향하는 방식이라고 봐요. 물론 4~5년 전에야 1,000만 원으로도 할 수 있었던 게, 지금은 보수적으로 볼 때 3,000은 가지고 있어야 시작할 수 있겠지만.
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경매 시장, 부동산이 상승기인 현재로서는 무시해도 좋다
Q. 월세로 돈 많이 번다는 책이 점점 늘던데, 어떻게 생각하세요?
월세 받는 걸로 그렇게 많이 벌긴 힘들어요. 그래서 투자 강의할 때마다 ‘본업 열심히 해라’고 이야기해요. 그러면서 조금조금씩 늘려서 월세가 월급과 비슷해지면, 그때 가서 전업 투자를 생각해야죠. 투자에 집중한다고 직장 월급 수준으로 나오기는 쉽지 않아요. 제 경우도 당장 먹고 사는 데 지장 없을 정도 세팅은 아니고, 버팀목 정도로 생각하고 있어요. 관리하며 나가는 돈도 있고요.
Q. 주로 어떤 식으로 돈이 나가죠?
사람 성격과도 연관이 있는데… 세 들어 살다 보면 이런저런 문제점이 많잖아요. 그럴 때 전화가 오면 제 경우는 그냥 돈으로 해결해요. 고장 났다고 제가 그거 살피면 뭐해요. 그냥 바로 근처 업자에게 연락해서 영수증 첨부해 달라고 하면 되지. 직접 하나하나 챙기면 피곤하잖아요. 투자는 여유롭고 즐겁게 살려고 하는 건데, 하나하나 신경 쓰면 피곤해지기만 해요.
Q. 주식은 안 합니까?
비중은 상대적으로 적지만 가지고 있어요. 안타까운 게 주식 하는 사람은 부동산을 투기라 하고, 부동산 하는 사람은 주식을 도박이라 하며 욕하는데. 그래도 부동산 한 번 하고 주식 하면 훨씬 잘 하게 될 거에요. 애초에 부동산은 좀 더 긴 호흡으로 매수하죠. 쉽게 팔 수 있는 물건은 아니니까요. 그런데 주식은 며칠 갖고 있는 것도 힘들어하잖아요. 주식도 부동산처럼 보유하고 매수하면 되는데 말이죠. 그렇게 신중하게 접근하는 자세를 배우는 것만으로 큰 도움이 돼요.
Q. 먼저 경매 이야기를 좀 해보죠. 앞으로 경매 시장은 어떻게 보세요?
갈수록 쉽진 않겠죠.
Q. 왜죠?
경매를 한다는 건 평소보다 싸게 낙찰받기 위한 거예요. 지금은 아파트 시장, 주택시장이 워낙 호황이니 경매로 물건이 잘 안 나와요. 굳이 경매 내지 않아도 그냥 팔 수 있으니까요. 그런데 시장이 어려워지고 가격이 하락하면 집주인은 팔고 싶어도 못 팔아요. 그런 게 경매로 막 쏟아지죠. 경매 시장이 안 좋다는 건 역으로 부동산 경기가 좋아서 싸게 살 물건이 없다는 거예요. 하락기에는 가격 떨어지는데 그때는 더 싸게 살 수 있는 찬스가 생기죠. 아무튼 지금은 큰 메리트가 없어요.
Q. 그래도 뒤지다 보면 괜찮은 곳이 나오지 않을까요?
가면 갈수록 어쩔 수 없어요. 경매는 정보의 불일치가 수익을 높이는데, 일반 매매시장은 거의 끝났다 할 정도고… 2~3년 전만 해도 NPL(금융회사의 부실채권)이 그나마 정보 불일치를 통해 돈 벌 수 있는 상황이었지만 지금은 투명해져서 별로 메리트가 없어요. 가면 갈수록 일반인이 투자해서 큰돈 벌기 힘들어진 거죠. 좋게 표현하면 그만큼 투명한 사회로 가고 있는 거고요.
Q. 부동산으로 돈 벌었다는 사람은 많지 않습니까.
투자 서적 중 한국인이 쓴 책의 저자는 대부분 개인이에요. 번역된 외국 저자 책은 대부분 헤지펀드 등 기관에서 일하는 사람이죠. 부동산도 주식도 마찬가지예요. 시스템이 정비되고 금융이 발전하면, 당연히 기관으로 힘이 쏠릴 수밖에 없어요. 한국은 아직은 일반인들에게 직접 투자 여력이 좀 있다고 보는 편이긴 합니다만…
Q. 그 말인즉 경매는 부동산이 하락해야 기회가 생긴다?
그렇죠. 집주인 입장에서는 빚 끼고 집 샀는데 갚을 방법이 없으니까 자본주의 시스템하에 자연스럽게 채권자에 넘겨버리는 거죠. 요즘 같은 시기는 가격 상승으로 경매 물건이 적어요. 입찰해도 감정가보다 높은 금액으로 낙찰받는 경우도 꽤 많고요. 하락 시기에는 급매보다 더 저렴하게 매수할 기회가 오죠.
Q. 상가 쪽 경매는 어떤가요?
상가는 그래도 계속 나오죠. 상가는 아파트보다 더 벌 수도 있으니, 정말 좋은 상가는 원래 가격 이상으로 낙찰을 받기도 해요. 그런데 상가는 수익률 계산이 워낙 철저하니, 좋은 상가가 경매 나오는 케이스는 드물어요. 오히려 경매로 나오는 상가의 50% 이상은 정말 공실 해결이 안 돼서 나오는 경우가 많아서 주의해야 해요. 잘 살릴 자신 있으면 크게 지를 수는 있죠. 3억짜리 2억에 받으면 90% 대출도 가능하니까.
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8·2 대책, 아파트에 신경 쓰며 정말 필요한 서민층을 위한 주택 무시
Q. 8·2 대책은 어떻게 보세요?
정부가 이번에 금융규제를 강화하면서 DTI, LTV 규제를 10%~20%P 완화해주는 서민∙실수요자 예외 조건으로 부부 합산 연 소득 6,000만 원 이하를 제시했는데 합쳐서 6,000 넘는다고 투기 수요는 아니라는 점은 비판받을 수 있지 않나 싶어요.
함께 적용되는 조건이 주택가격 6억 이하여야 완화된 LTV, DTI를 적용해준다는 건데, 정작 맞벌이로 6,000 못 버는 사람들이 대출 없이 서울에 아파트를 어떻게 사요? 기껏해야 전세가 한계지. 정작 그 층들이 대출 막혀버리는 건 문제가 있다고 봐요. 그래도 한국이 워낙 부동산 관리 잘 하는 나라고, 정부도 과거 경험이 있는 공무원이 많으니 잘 하겠지만…
Q. 월세 시장에도 변화가 좀 있을까요? 예로 아파트에 투자하던 돈이 빠져서 빌라 쪽으로 간다거나…
아파트에 영향 있다고 무조건 다른 곳으로 돈이 흐르진 않을 거예요. 아파트는 중산층이 가진 욕망의 집합체에요. 저는 오히려 정부 정책이 왜 이리 아파트만 향해 있는지 좀 불만이에요. 일반 빌라 사는 사람들도 그렇게 많은데, 그 서민들에게는 정책의 손이 가지 않는지라… 투기과열지구로 지정된 곳은 도시재생에서 배제한다고 했잖아요.
Q. 그게 어떤 면에서 주택 거주자에게 피해를 주죠?
이명박 정부 때 뉴타운 했더니 좋은 아파트는 생겼지만 원주민 쫓겨나는 문제가 있었잖아요? 그러면 과거 주택을 밀어버리기보다 계속 살 수 있게 도시재생계획으로 주택을 공급하는 것도 필요해요. 그런데 이번 8·2 대책은 빌라나 단독주택, 연립주택, 다세대주택 같은 것들은 정부에서 뭔가 하지 않고 민간에 떠넘긴 거예요.
Q. 아예 스톱된 건가요?
서울시에서는 계속하겠다고 하는데… 김수현 사회수석이 서울시에서 정책을 담당하다 간 건데, 이건 좀 말이 안 되지 않나 싶네요. 서민에게 아파트 공급한다는데 애초에 서울 아파트가 정말 서민의 것인가… 오히려 지방 정부가 좋아하고 있죠. 어차피 서울은 막혔으니 자기들에게 오지 않을까 하는 기대로.
Q. 아파트값 잡히면 빌라에서 월세 살던 이들이 아파트로 이동할 수도 있지 않을까요?
빌라 사는 사람들은 아파트 관심 있어도 못 사요. 실제 돈 있는 사람 잡으려다, 이런 사람들까지 움직임에 제한 두는 건 좋지 않죠. 그래도 분양권 막은 건 정말 잘했다고 봐요. 까놓고 투기판이었으니까… 실제로 거주하려고 분양권 신청하는 사람은 거의 드물었잖아요. 물론 이미 들어간 이들에 대한 소급적용은 좀 너무하긴 했죠.
Q. 부동산 시장이 내려간다면 집값 이야기가 좀 바뀔까요?
내려가기 쉽진 않을 것 같아요. 정부는 투기자 막으면 잡을 수 있다고 하고, 부동산 쪽 연구하는 분들은 공급을 통해 잡을 수 있다고 하고. 제 생각은 공급론자 쪽이 맞다고 봐요. 그리고 집값 떨어지면 아예 거래 자체가 안 돼요. 역으로 과도한 상승도 거래를 막긴 하니, 부동산은 항상 완만한 상승 유지하는 게 좋죠. 서울이 워낙 오르니 정부에서 선제적으로 잡는 건데.
Q. 정말로 내려가면 어떻게 될까요?
지금 사람들이 많이 이야기하는 것처럼 정말 주택가격이 하락한다, 집값 떨어진다 그러면 집 가진 사람들이 전세를 내주며 보유할 이유가 없으니 결국 월세 시장으로 가요. 전세는 결국 시세 차익을 노린 사금융인데 시세차익 못 노릴 것 같으면 월세로 바꾸겠죠. 그러면 무주택자는 더욱 안 좋아져요. 대출 막힌 상태에서 돈 모을 틈까지 없어지니까.
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한국 전세, 무조건 월세로 넘어갈 수밖에 없고 또 오른다
Q. 경매 망했다 하니 월세 이야기나 하시죠… 먼저 『집 살래, 월세 살래』라는 책을 쓰게 된 이유는?
한국 집값 엄청 비싸다고 이야기가 많아요. 무주택자일수록 그런 이야기를 하죠. 그런데 한국 집값은 외국에 비해 비싸진 않아요. 한국만 있는 전세도 있는데, 심지어 월세도 한국이 싸요. 외국 애들은 월세만 내고 보증금 안 내서 좋다는데 대신 임차인으로 들어가려면 직장 다니고 있다는 재직증명서에 급여명세서까지 제출해야 하는 국가가 많아요. 일정 금액 이상으로 수입 증명을 하지 못하면 입주하지도 못해요. 외국에서는 한국보다 훨씬 힘들게 월세 살고 있어요.
Q. 갑자기 웬 한국 부동산 예찬이죠…
결국 한국도 월세 시장으로 갈 수밖에 없어요. 지금 월세는 나름 안정화됐는데 전세만 엄청 오르고 있어요. 전세 찾는 사람 많고 전세로 들어갈 주택은 적죠. 전세 주택을 찾을 때 대부분 융자 없는 집을 찾는데 그런 집이 그다지 많지 않거든요. 그러다 보니 융자가 조금 있는 주택이라도 들어가죠. 지금까지는 이렇게 버텨왔는데, 앞으로는 쉽지 않을 것 같아요.
Q. 한국도 글로벌 시장처럼 월세는 계속 늘어나고 오를 수밖에 없다?
베이비붐 세대는 지금까지 경험을 통해 부동산 투자가 최고라는 걸 알죠. 이제 벌이는 없고 나이가 있어 시세차익보다는 매월 돈 들어오는 월세를 더 선호하겠죠. 이미 다가구 주택을 보유한 노인분들은 아파트보다 주인집에 살며 월세 받는 걸 더 선호해서 재개발 등을 반대하는 것을 볼 수 있죠. 노인 인구가 많아지며 주택 구입하지 않는다고 했는데, 여유가 조금이라도 나면 오히려 더 매수하기도 하는 현상이 나타나기도 해요.
Q. 본격 월세 시장이 커지면 빈익빈 부익부만 더 커지겠군요.
저금리 시대에 싼 전세 대출받아 전세로 살았는데 이마저도 점점 힘들어질 겁니다. 그동안 전셋값은 상승하고 월세는 상대적으로 안정화되어 있었거든요. 이런 과도기가 끝나면 본격적으로 월세가 상승할 거에요. 그 시기는 알 수 없지만, 그때부터 월세 시장 되면서 더욱 돈 모으기 힘든 시장이 오겠죠.
Q. 하긴 전세가 사라진다는 말은 이전부터 있었죠.
전세가 완전히 사라지긴 힘들겠지만 지금 보증금이 비싼 건 한국 사회에 신용이 없으니까, 월세 안 내도 보증금 까는 방식으로 가는 거죠.
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빌라 월세, 건물이 비싼 서울보다 지방에 주목하라
Q. 월세 받기 위한 투자가 아파트 투자와 다른 점이 있다면?
다를 것은 없지만 아직 서울·수도권 아파트는 월세 세팅하기 힘들죠. 주로 빌라, 오피스텔 위주로 월세 세팅을 합니다. 아파트만큼 표준화되지는 않아서 현장이 많이 중요해요. 현장을 많이 돌아다니고 물건을 보면서 보는 눈을 키워야죠. 그래도 지금은 KB, 한국감정원 같은 곳에서 지수를 계속 발표하고 있으니 참조를 많이 하게 되죠.
Q. 그쪽이 발표하는 건 아파트 쪽인데, 빌라와 아파트는 전혀 다른 시장 아닌가요?
그래도 참조는 돼요. 예로 ‘특정 지역의 아파트 매매가격 지수는 그대론데 전세지수는 상승 중이다’ 그러면 전세가가 매매가를 끌어 올릴 거란 예상을 할 수 있고, 거주에 대한 니즈가 큰 것도 알 수 있죠. 그런 지역을 찾아간다거나. 그래서 요즘은 부동산 투자하는 사람이 엑셀 공부하기도 하죠. 예전에는 데이터 빨리 구하는 사람이 유리했지만, 이제는 잘 가공하고 꾸준히 바라보는 게 중요하니까 자주 업데이트해야죠.
Q. 아파트 투자도 하시나요?
작게라도 꾸준히 수익 올리려는 제 관점에서는 수도권 아파트에 투자하기 쉽지 않아요. 지방 가면 가능한 게…. 사람들이 서울 아파트 가격만 바라보는데 인천에서 3,000이면 반지하 살 수 있고, 지방에는 18평 아파트가 5,000만 원 이하인 곳도 많아요. 매매와 전세의 갭은 큰데 월세는 전국이 아주 큰 차이는 안 나거든요. 서울에서 1,000-40 정도 하는 주택이 지방은 300-30에 나와요. 보증금 차이는 꽤 있지만 월세는 차이가 적어요.
Q. 빌라도 서울 쪽은 투자하지 않는다?
그건 주택가격에 따라 달라지고 전망에 따라 달라지겠죠. 길게 설명하긴 힘들지만 서울은 교통이 정말 중요해서… 신논현 근처의 2,000-80이 9호선 30분 거리 강서로 빠지면 2,000-50으로 월세 시세가 형성되어 있다고 할 때 가격이 문제죠. 보증금은 비슷하고 월세는 강남 쪽이 더 받을 수 있지만 주택가격이 2배 차이가 나죠. 수익계산을 하면 강서로 가게 됩니다. 향후 시세 차익까지 본다면 강남으로 가게 되죠. 월세 받는 빌라 투자는 좀 니치마켓이라 보면 될 거에요.
Q. 강남 쪽은 계속 월세 투자가 힘들다고 보세요?
강남도 이제 월세가 조금씩 진행되고 있습니다. 몇백만 원이나 되는 월세에 사는 분들이 꽤 있거든요. 월세로 곧장 가진 못하겠지만 보증부 월세(반전세)부터 시작하겠죠. 이미 시장에서는 벌써 그런 조짐이 보여요. 다만 투입되는 금액이 엄청나게 크니 누구나 할 수 있는 투자 방법은 아니죠. 이미 지금도 강남 아파트 투자는 아무나 하는 것은 아닌 것처럼 말이죠.
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