Q. 무슨 일을 하고 있나요?
쉐어오피스, 공유사무실 업계 스타트업 마이워크스페이스를 운영하고 있어요. 현재 강남역 근처에 두 군데를 운영 중인데 각각 70평, 100평 정도로 아직은 규모가 작아요. 요즈음 큰 규모로 운영하는 업체가 많아져서 이 업계에서 살아남기 위해 고군분투 중입니다. 이것도 규모의 경제라 지금처럼 작게 하면 그리 큰돈이 되지 않아요.
Q. 어쩌다 이런 일을…
원래 IT 쪽에서 일했어요. 미국에서 컴공과 졸업하고 프로그래머 생활을 하다가, 한국에 돌아왔어요. 당시는 제가 잘하는 게 영어와 프로그래밍이어서 주로 글로벌 소프트웨어 회사에서 근무했고요. 그때는 그런 사람이 흔치 않아서 회사에서 인정도 받고 신이 났죠. 그리고 지금의 사업 바로 전에 외국계 기업에 몸담았어요. 외국인 지사장 밑에서 첫 번째 직원으로 국내 사업을 함께 시작했는데 5년 만에 직원 20명 넘기도 하고…
Q. 근데 왜 나갔습니까?
아버지가 예전부터 사업을 하셨어요. 지금은 별거 없지만 그걸 보며 자라다 보니 뭔가 큰 걸 해보고 싶은 생각이 마음 한켠에 항상 있었던 것 같아요. 그리고 나이 40 전에는 망해도 회사에 돌아갈 수 있겠다 싶어서 37 정도 되었을 때 5년 넘게 다닌 회사를 그만두고 제 회사를 차렸죠. 번역 쪽 생태계가 너무 불투명하고 불합리한지라 번역가와 클라이언트를 연결해 주는 서비스를 만들기로 했죠.
Q. 결과는 어땠나요?
폭망했어요. 한 1억 5,000 날렸나… 돈 내는 고객 잡기가 너무 힘들더라고요. 프로그래머 출신에다가 본 건 있어서 이것저것 기능을 많이 넣었는데 돌이켜 보니 뛰어난 기능이 하나도 없었고요. 비즈니스를, IT 사업을 잘 몰랐죠. 이후 서비스 개편을 하려니 돈이 없어서 개발 외주를 엄청 뛰었어요. 그러다 보니 정작 본 서비스에 손댈 시간은 없고, 돈도 딱 연명할 정도로만…
돈 없어서 시작한 공유 오피스, 예상 못 한 엄청난 호응을 얻다
Q. 그러던 분이 공유 오피스는 왜 시작한 거죠?
원래 공유 오피스를 하려던 게 아니었어요. 스토리가 좀 있는데… 어머니가 노후 대비 차원으로 강남에 오피스텔 하나를 분양받았어요. 근데 입주가 시작되고 나니, 수요가 생각만큼 좋지 않았어요. 원래 생각하시던 만큼의 수지타산이 안 나온 거죠. 그래서 제가 그냥 월세 내면서 사무실로 한번 써보겠다 했어요. 선정릉, 양재, 신촌 등을 전전했을 때보다 출퇴근이 너무 편할 것 같았고 강남이라는 비싼 동네에 주소지를 두면 외주비도 더 받을 수 있을 것 같기도 했고…
Q. 음… 그러다가?
지인이 사업을 시작했는데, 사업자를 제가 있는 강남 오피스텔에 낼 수 없겠냐 묻더라고요. 그때는 불법인 줄 모르고 그렇게 해줬지요. 그리고 거기서 힌트를 얻어 아예 이걸 홍보하는 사이트를 만들었어요. 그랬더니 1주일에 1~2명씩 고객이 생겼고요. 그런데 한 15개쯤 되었나 할 때 역삼세무서에서 불법이라고 연락이 오더라고요.
전 전대동의서까지 제공해줬으니 아무 문제 없을 거로 생각했어요. 그런데 세무서에서는 법률상 용도 자체가 거주용이기도 하고, 설사 사무용이라 해도 세무법상 사업장 구분이 명확해야 되는데 그렇지 않을 것 같다고 실사 나와서 확인하겠다는 거예요. 복잡한 거 싫어서 당장 꼬리를 내렸죠. 그러니까 그쪽도 몰라서 그러는 경우가 있다고 그냥 넘어가 주더라고요.
Q. 주거용이면 애초에 본인 사업장도 빼야 하지 않나요?
네. 강남 있다 보니 편해서 같은 건물 지하에 11평짜리 상가를 하나 얻었어요. 많은 고객이 위치 하나는 끝내준다는 이야기를 많이 했었거든요. 그리고 지하상가들이 장기간 임대가 안 나가다 보니 저렴하게 빌리는 게 가능했어요. 그렇게 상가를 사무실로 사용하기 시작했는데, 2~3명밖에 안 되는 저희 팀이 쓰기에는 자리가 좀 많이 남더라고요.
그래서 ‘피터팬 방구하기’ 카페에 월 15만 원 정도 내고 같이 쓸 사람 구한다는 글을 올렸어요. 연락이 엄청 오더니 2주 만에 6자리가 찼어요. 이때쯤 옆 방에 사무실 하나를 더 내서 테스트했는데 역시 금방 찼어요. 아예 개발 외주 그만하고 공유오피스 사업을 하자고 결심했고 ‘옥셔노리오피스’라는 사업자를 냈어요.
Q. 강남역 한복판 사무실에 자리 하나 15만 원 받고 돈이 남나요?
그때는 돈을 번다는 생각보다 임대료를 줄이자는 생각이었어요. 그리고 이때 한 분 한 분 이야기를 듣다 보니 사무실 자리를 원하는 분들이 사업자 주소지를 내지 못해 고생인 분들이 많더라고요. 그래서 아예 상주 비용에 더해 사업자 주소지를 제공해주는 서비스를 붙여 봤어요. 자리 하나에 15만 원, 사업자에 5만 원, 상주 없이 사업자만 낼 거면 9만 원… 그렇게 하니 사무실 쉐어로 임대료를 뽑고, 사업자 제공으로 수익을 좀 낼 수 있더라고요.
Q. 그거 하려면 건물주 허락을 받아야 하지 않나요?
네. 전대 계약서를 쓰려면 건물주 허락이 필요해요.
Q. 왜 그렇죠?
저 같은 코워킹스페이스(co-working space) 운영자가 건물에서 나갈 때 주소지를 두고 있는 업체들이 같이 빠져나가는 건 아니거든요. 또 주소지가 여럿 있으면 나중에 용도변경 등을 할 때 문제가 있는 거로 알고 있어요.
Q. 즉 마이워크스페이스 같은 곳이 망하면(…) 문제가 생기는 거로군요.
그래서 우리가 임대하는 기간까지로 전대하는 걸로 계약서를 써요. 애초에 문제의 소지를 없애는 거죠. 지금까지 이 사업을 만 2년 했는데 전대 계약 관리를 철저하게 해서 한 번도 문제가 생긴 적은 없었어요.
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사무실만 내줘서는 수익을 올릴 수 없다, 부가서비스 창출이 관건
Q. 근데 사업자 주소지 내주는 서비스는 너도나도 따라 하며 과잉경쟁으로 단가 떨어지기 쉬울 것 같습니다만…
그럴 수 있죠. 확실히 진입장벽은 낮아요. 막말로 건물주 한 분이 직접 하겠다고 하면, 아무런 진입장벽이 없잖아요. 강남에서 5만 원 하는 곳도 봤는데, 저희는 지금 7만 원에서 더 내릴 생각은 없어요. 대신 다른 곳에서는 제공하지 않는 미팅 장소와 회의실 무료 제공, 우편물 포워딩 서비스 등을 더해주고 있어요. 미팅뿐 아니라 강남에서 누구 기다리고 할 때도 바를 무료로 이용할 수 있게 했고요.
Q. 서비스는 얼마나 제공하죠?
일단 4인 부스석을 하루 2시간 예약을 통해 무료로 사용하실 수 있고, 회의실은 1시간에 1만 원에 사용할 수 있게 해드려요. 주차도 원래 10분에 천원인데, 30분에 천원으로 할인해 드리고요. 또 두 번째로 빌렸던 사무실을 아예 세미나실로 바꿨는데, 이쪽도 할인 제공하고요.
Q. 세미나실은 또 왜…?
옥셔노리오피스가 테스트를 통해 차근차근 확장했듯, 이것도 테스트로 시작했어요. 하던 것만 계속 고집하고 하면 그냥 자리만 내주고 끝이지 않나 싶어서… 원래 옥셔노리오피스 계신 분들이 미팅룸이 좀 있었으면 좋겠다는 이야기를 많이 했는데, 그것만으로 과연 수요를 채울 수 있을까 싶었어요. 그런데 강남역 근처에 공무원, 재수, 의전 학원 많잖아요? 얘네들이 커피숍에 모여서 공부하고 하는데, 이 수요만 흡수해도 본전은 되지 않을까 싶어서 만들었죠.
Q. 장사는 좀 되나요?
나름 성공적이에요. 시간당 2만 5,000원으로 강남 인근에서는 아마 가장 저렴한 수준인데도 수익이 나요. 지금은 세미나실과 마이워크스페이스가 좋은 공생 관계가 됐어요. 강사들이 마이워크스페이스에 입주하기도 하고, 비즈니스 하는 분들이 작은 세미나를 개최하기도 해요. 이렇게 서로 인지도를 잘 올려주고 있죠.
Q. 옥셔노리오피스를 운영하다가 마이워크스페이스로 사업 사이즈를 키운 이유는 무엇이죠?
2016년 1월 맞은편 건물이 리모델링 증축했는데, 컨테이너가 예쁘더라고요. 원래부터 논현동 쿤스타할레 스타일을 좋아했거든요. 처음에는 강남 임대료가 너무 비싸서 침만 삼켰어요. 그러면서 옥셔노리 오피스 3층에 3번째, 4번째 공유오피스를 냈죠. 그런데 여기까지 금방 들어찬 걸 보고 지인이 투자 의사를 밝혔어요. 그렇게 3명의 투자자에게 2억을 받고 총 2억 6,000으로 마이워크스페이스를 만들었어요.
Q. 보증금만 해도 꽤 나갈 것 같은데요?
네. 4층 100평에 1억 5,000 보증금을 냈죠.
Q. 나머지 돈으로 운영이 되나요? 인테리어 비용도 안 될 것 같은데…
평당 80만 원에 했어요. 4개 사무실을 해보면서 노하우가 생긴 게… 좋게 이야기하면 미니멀리즘적 디자인을 했어요. 원래 생각 자체가, 일할 수 있는 최적의 환경 제공에 포커스를 맞췄거든요. 있어 보이게 만들기보다 군더더기를 줄이고 공간의 효율성을 높이자… 인터넷 잘 되고 그러면 되지 않냐.
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코워킹 스페이스, 왜 강남이어야 하나?
Q. 그래도 이렇게 싸게 하기는 힘들 것 같은데요.
그래서 항상 신축건물로 가요. 손댈 데가 많지 않으니까.
Q. 역으로 신축건물은 임대료가 비싸지 않나요?
상대적으로 비싸죠. 근데 저도 스탠다드가 있는 게… 허접한 건물이나 허름한 건물에 공유 사무실을 만들고 싶지는 않아요. 저도 사업 해봤지만 고객 한 분 한 분 만나는 게 중요한 이벤트잖아요. 고객들에게 보여줄 때 너무 이상한 건물에 들어가 있으면, 받고 싶은 가격을 제대로 제시할 수 없어요. 위치만 강남이 아니라 정말 강남스러워야죠.
Q. 실제 수익은 좀 나나요?
제가 옥셔노리오피스와 마이워크스페이스를 운영하며 지인들에게 투자도 받고 돈도 빌렸어요. 그때 약속한 게 월 1% 이자 주겠다는 거였는데, 밀린 적 없이 잘 드리고 있어요. 이 정도면 임대사업치고는 꽤 괜찮은 편이죠.
Q. 그러고 보니 왜 강남이죠? 역삼이나 선릉까지 빠지면 가격 확 빠질 텐데…
이전에 선릉역과 선정릉역 사이에 있는 디캠프에 5개월 정도 있었어요. 워낙 잘 꾸민 좋은 환경이긴 하지만, 출퇴근이 너무 힘들더라고요. 제가 강북의 홍제동 쪽에서 오는데, 지하철을 갈아타거나 버스로 갈아타야 했죠. 근데 강남역은 수도권 어디든지 광역버스가 있어서 접근성이 굉장히 좋아요. 역삼까지만 빠져도 그렇지는 않죠.
Q. 그런데 강남권은 이미 코워킹스페이스가 너무 많아져서 과열이라는 이야기도 있습니다.
사실 한국 코워킹스페이스의 지형도를 바꾼 건 위워크에요. 강남점이 1인석 69만 원이고 삼성점도 63만 원 받아요. 물론 처음에 할인 이벤트를 엄청 때린 결과물인 것 같지만 그런데도 잘 입주해요. 그만큼 강남권에서 일하고자 하는 개인과 작은 조직이 늘어나고 있다는 거지요. 패스트파이브도 인당 55만 원 정도에 받고요. 강남권은 다 비싼데도 들어차요.
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저렴하고 합리적인 가격, 코워킹스페이스의 ‘이디야’를 꿈꾸다
Q. 하지만 이렇게 계속 생기는데 뭔가 차별화가 필요한 시점 아닐까요?
현재 마이워크스페이스의 1인당 평균 단가는 25~30만 원 정도예요. 위워크, 패스트파이브와는 가격 차이가 크지요. 제가 지향하는 건 스타벅스나 폴바셋이 아니라 이디야에요. 원래는 빽다방이라 했는데, 넘 싸게 보여서(…) 이후에 낼 프리미업급 공간도 평균 단가를 45만 원 정도에 맞출 예정입니다. 앞으로도 계속 이 정도 저렴한 가격대를 유지하려고 해요.
처음에는 사람들이 왜 이리 싸게 하느냐 했지만, 경쟁사와 10만 원에서 20만 원 정도 갭을 둬도 충분한 수익을 올릴 수 있거든요. 이 정도 단가면 사무실 구하기 전에 잠시 단기임대로 쓰기에도 좋고요. 실제 그런 고객들이 꽤 있어요.
Q. 자리도 좋은데 굳이 그렇게까지 할 생각 있나요?
우리는 후발주자고 인지도 차이도 있으니까요. 여러 차별화 요소가 있지만, 가장 중요한 건 가격이라고 생각해요. 사무실 잡는 건 물론이고 물건 살 때도 일단 가격부터 보잖아요. 그런데 지금 코워킹스페이스는 현대카드 블랙, 한화드림 플러스, 스파크플러스처럼 모두 스타벅스 급으로 가려고 해요. 지금 커피전문점들 다 힘들다 하지만 이디야는 잘 되는 것처럼 합리적인 가격만으로 충분한 차별화가 가능할 거라 생각해요.
Q. 새로 생기는 코워킹스페이스 외에도, 르호봇이나 흔히 XX비즈니스센터라고 하는 곳도 경쟁자일 것 같은데요?
네. 지금 공유오피스, 쉐어오피스, 코워킹스페이스라 불리지만 2000년대 초반부터 소호 사무실이라 불리는 곳은 많았어요. 우리 아버지가 30년 전 사업할 때부터 있었을 정도예요. 그런데 여기는 인테리어가 오래되었거나 공간 디자인이 구시대적이어서 공간이 쾌적하거나 한 느낌은 아니에요. 어찌 보면 여기가 옛날 다방 이미지인데(…) 정작 가격은 저희랑 비슷하거나 더 비싸거든요. 우리는 딱 그 중간 시장을 포지셔닝하고 있어요. 가격은 좀 있지만 만족도는 훨씬 더 높은… 그러려면 또 규모의 경제를 만들어야 하니, 꽤 큰 공간을 구해야 하겠지요.
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과거 공간을 내주는 것을 넘어, 만남과 기회의 ‘코워킹스페이스’로
Q. 냉정하게 말해서 과거 소호 사무실과 요즘 유행한다는 코워킹스페이스의 차이점이 뭘까요?
차이라기보다는 개념이 더해진 것 같아요. 과거 소호 사무실은 큰 공간을 쪼개서 프라이빗 룸을 제공한 것에 그쳤다면 코워킹스페이스는 함께 모일 공간을 열었죠. 위워크 보면 뻥 뚫린 오픈스페이스에서 새로운 사람 만나고 이야기하고 맥주도 마실 수 있는 그런 공간이 있잖아요.
그래도 한국은 아직까지 프라이빗 오피스의 개념이 강해요. 대한민국 사람들이 좀 독서실 문화에 익숙하달까… 현대카드 블랙 같은 경우도 각 방의 위쪽이 열려 있어서 이야기하는 거 들린다고 불만들이 있잖아요.
Q. 그렇죠. 사실 코워킹스페이스가 아직까지 그렇게 잘 작동하는 것 같진 않습니다. 다들 다양한 프로그램을 진행하는데도…
그래도 그 흐름 자체는 계속될 것 같아요. 역시나 코워킹스페이스인 디캠프 있을 때 느낀 건데, 좀 시끄러워도 기왕이면 또랑또랑한 눈빛 넘치고 에너지 느껴지는 곳에 몸이 가 있는 게 좋거든요. 또 새로운 만남을 기대하는 사람들도 많고… 하지만 단순히 그냥 이벤트 열고 모으는 수준을 넘어서… 실질적으로 도움이 되려면 궁극적으로 비즈니스에 도움이 돼야 한다고 생각해요. 진짜 도움 되는 비즈니스 파트너를 연결해 주는…
Q. 그래서 그걸 어떻게 할 생각이죠?
그러게요… 저도 아직 정한 건 없지만 정말 쉽지 않은 일 같아요. 뚜쟁이도 아무나 할 수 있는 건 아니잖아요? 그래서 아마 자체적으로 만들기보다는, 잘하는 사람이나 회사와 파트너십을 맺는 게 더 나을 것 같아요.
Q. 하지만 이걸 하려면 엄청 큰 공간이 필요하지 않습니까? 위워크는 건물 절반을 쓰는 게 다반사고, 패스트파이브도 2~3층은 쓰죠.
맞아요. 솔직히 아직은 구멍가게라 생각해요. 시스템적으로 돌아가기보다 인력에 기대는 상황이기도 하고… 위워크와 우리를 비교하기도 민망하지만, 인당 관리하는 면적의 차이가 너무 커요. 사실 코워킹스페이스 관리 인력이 그렇게 많이 필요하진 않거든요. 강남 건물이 뻑나는 경우도 많지 않으니… 그래서 계산해 보니 300평 이상은 얻어야 견실하게 운영이 가능하겠더라고요.
Q. 그 300평의 기준은 뭐죠?
위워크를 여러 차례 염탐했는데(…) 강남점 한 층이 120평 정도 되더라고요. 을지로는 400평, 삼성점은 200평 정도 느낌이었는데…
보면서 느낀 게 작은 건물의 층수 여럿보다 큰 메가급 빌딩 한 층을 다 빌리는 게 훨씬 공간 관리하기에 편해요. 얼마 전 300평 한 층 빌리려다 경쟁사가 찜해서 나가리 됐는데, 다들 생각은 비슷한가 봐요. 아무튼 300평은 돼야 200명 정도를 프라이빗룸 형태의 사무 공간으로 만들고 나머지를 코워킹스페이스로 사용할 수 있어요.
Q. 앞으로도 계속 강남에만 열 계획인가요?
업종, 업태 따라서 위치 달라질 수 있는데… 아무래도 강남을 벗어나긴 힘들 것 같아요. 특히 지식산업, IT 산업일수록 강남에 관련 회사와 행사가 많기도 하고요. 회사가 아니라 프리랜서도 마찬가지예요. 고객을 만나는 것도 강남에서 만나자면 서로 부담이 없고… 동종업계인 위워크와 패스트파이브도 강남 중심으로 투자하는 이유가 있겠지요. 또 의아하긴 한데 서울 종로구 쪽 시세가 강남권보다 더 비싸기도 하고요.
Q. 다음에 큰 건물 낼 때도 배당 때릴 생각입니까?
네. 지금까지 그랬듯 월 1% 이자는 계속해서 유지할 계획이에요. 300평 이상의 공간 임대를 위해, 곧 15억 원 펀딩에 도전할 예정입니다.
18명의 부동산 초고수가 말하는 어벤져스쿨 부동산 컨퍼런스 바로 가기
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