1. 수요의 큰 공백
주택을 사려는 수요가 실종됐다. 거대한 수요 공백이 발생한 것이다. 그동안 주택시장의 핵심 수요층이었던 2030 세대, 즉 MZ세대는 더 이상 집을 사지 않으려고 한다. 이들은 ‘영끌빚투’, ‘패닉바잉’으로 집을 무리하게 사들였지만, 집값이 급락하면서 심한 트라우마에 시달리고 있다.
그렇다고 1주택자들이 집을 사기도 어렵다. 조정 대상 지역에서 1주택자들이 집을 추가적으로 사려면 취득세만 8%를 내야 한다. 양도세와 종부세 부담도 만만치 않다. 대출도 쉽지 않다. 이러다 보니 집을 사려는 수요층이 없어진 것이다. 수요층이 사라지니 가격도 급격히 흘러내리는 것이다.
2. 공포의 전염 효과
금리 충격적으로 시장 참여자들이 모두 두려움에 떨고 있다. 문제는 이런 공포 심리가 스마트폰을 타고 급속히 전염되고 있다는 것이다.
스마트폰 보급률이 지난해 기준 93%를 넘어섰다. 정보가 동시다발적으로, 그것도 빠른 속도로 전달된다. 문제는 정보뿐만 아니라 공포도 빠르게 전염된다는 것이다. 모두들 스마트폰만 쳐다본다. 서로 눈치를 보고 있다는 것이다.
시장의 연착륙을 위한 대응 방안
정부의 발 빠른 대처가 필요한 시점이다. 서울과 수도권 일부 지역을 제외하고는 투기 과열 지구와 조정 대상 지역 등 규제 지역을 풀어야 한다.
정부의 정책은 탄력적이어야 한다. 시장에 일어나는 흐름과 정책 집행 간의 시차를 최소화하여야 한다. 시장이 급랭하고 있는 만큼 규제를 풀어 연착륙시키는 것이 필요하다.
지금의 시장 분위기는 2008년 글로벌 금융위기 당시를 떠올리게 한다. 문제는 아파트 매매 가격 대비 전세 가격 비율(전세가 비율)이 글로벌 금융위기 당시보다 높다는 점이다.
KB국민은행에 따르면 2022년 8월 현재 수도권 아파트 전세가 비율은 62%로, 2008년 8월의 41%에 비하면 21%나 높다. 이는 전세 세입자가 집주인에게 무이자로 돈을 그만큼 많이 빌려줬다는 것을 의미한다. 세입자 입장에서는 그만큼 ‘깡통 전세’ 가능성이 높다는 것이다.
이번 집값 급락은 단순히 집주인들만 손해 보는 구조를 넘어선다. 전세가 비율이 높아 깡통 주택이 고스란히 깡통 전세로 이어질 수 있다. 말하자면 깡통 주택과 깡통 전세가 동시다발적으로 발생할 수 있다는 것이다. 세입자를 위해서라도 시장 연착륙 대책이 필요한 이유다.
원문: 나의 Life story
이 필자의 다른 글 읽기
