요즘 미국도 집값이 미쳐가고 있습니다. 사실 한국보다 더 심하죠. 평균을 떠나 중간값을 봐도 상승세가 엄청납니다. 중앙값 기준으로 25%가 올랐어요. 이렇게까지 오른 적은 없습니다.
이 현상은 국제적인 현상이기도 합니다. 우리나라도 많이 올랐다 하는데, 아래 그림에서 파란색으로 나온 곳은 30% 이상 상승한 거니까요.
당연히 이 상승세의 뒤에는 거대한 유동성이 있습니다. 돈을 미친 듯이 뿌렸으니까요. 부동산에 대한 우려의 목소리가 나오는 것도 당연합니다. 미국 재무부장관 재닛 옐런(Janet Yellen)은 2021년 7월 15일 CNBC와의 인터뷰에서 부동산값이 걱정된다고 얘기를 했습니다.
So I don’t think we’re seeing the same kinds of danger in this that we saw in the runup to the financial crisis in 2008.
It’s a very different phenomenon. But I do worry about affordability and the pressures that higher housing prices will create for families that are first-time homebuyers or have less income.
간략히 번역하면, 2008년 같은 느낌은 아니지만 생애 처음 부동산을 사야 하는 사람들에게 주는 압박에 대한 걱정이 있다는 얘기를 했습니다.
미국의 높은 부동산값은 여러 시각으로 바라볼 수 있습니다. 부동산담보 대출을 했을 때 원리금 상환하는 게 얼마나 소득대비 부담인지, 이것만 보고 지표를 만들어봤을 때는 완전 딴판인 그래프가 나옵니다.
이 지표로만 봤을 때 2007년 서브프라임은 누가 봐도 버블입니다. 상환능력이 없는 사람들이 돈을 빌렸다는 거니까요. 다만 오늘날 부동산담보 대출을 받는 사람들은 상환능력이 충분합니다. 상환능력의 부담을 나타내는 지표는 거의 역대급으로 낮은데 이건 두 가지 원인이 있습니다.
- 역대급 저금리,
- 역대급 가처분 소득 증가.
가계소득의 증가는 재난지원금의 영향이 크죠.
벤 칼슨(Ben Carlson)은 이런 부분 때문에 아직 버블은 아닌 거 같다고 봅니다. 마치 최근 주식시장의 높은 밸류에이션을 낮은 금리로 설명하는 것과 비슷한 원리겠지요. 하지만 우리가 어떻게 걱정을 안 할 수 있을까요?
여기서 더 올라간다면 그것도 참 걱정입니다. 너무 높은 상승은 경제를 위해 그리 건전하진 않으니까요. 그렇다고 해서 미국의 부동산이 폭락해서 다시는 회복 못 할 거라 생각지 않습니다. 자산 시장은 장기적으로 우상향해왔으니까요. 하지만 참 지금이 사야 할 타이밍이라는 결정을 하기는 참 만만치 않아 보이네요.
부동산을 사야 한다면 적어도 가격이라는 한 가지 기준만으로는 결정하지는 말아야겠죠. 소득, 직장의 위치, 배우자의 상황 등 지금 내 상황과 어떻게 접목하느냐가 중요합니다. 한국 부동산도 얘기하고 싶은데 아직 미움받을 용기 부족+정치적으로 바라보시는 분들이 많다 보니 손가락이 안 움직이네요!
원문: 내일은 투자왕 – 김단테
참고
- Ben Carlson, The Biggest Differences Between Now & The Housing Bubble, A Wealth of Common Sense
- Ben Carlson, Has There Ever Been a Worse Time to Be a Homebuyer?, A Wealth of Common Sense
- Ben Carlson, What’s a First-Time Homebuyer To Do Right Now?, A Wealth of Common Sense
- Ben Carlson, The Problem With Timing The Housing Market, A Wealth of Common Sense
- Ben Carlson, Why I’m Not Worried U.S. Household Debt Is At Record Highs, A Wealth of Common Sense
- Peter Coy, Real Estate Prices Are Soaring, But There’s No Sign of a Housing Bubble, Bloomberg
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