신축 투자 전문가, 아직 ‘무주택자를 위한 부동산’은 남아 있다고 외치는 이유: 아임해피 정지영 인터뷰

최기영(ㅍㅍㅅㅅ본부장, 이하 최): 본격적인 이야기 시작 전에, 이번 규제는 어떻게 생각하세요?

아임해피(정지영): 15억 이상은 대출이 안 나온대요. 아예 0. 뭔 짓을 해도 0.

최: 이 정도면 서울에서는 다주택자를 더 이상 존재하게 하지 않겠다는 의지의 표명이 아닐까…

아임해피: 그 멘트 좋네요. 15억 있으면 들고 와서 집 사라. 없으면 사지 마. 그러니까 부모님이 자식들에게 몰아주는 현상이 나오죠.

최: 정책이 최근 발표됐는데, 간략하게 표현하면 어떤 건가요?

아임해피: 님이 다주택자든 1주택자든 무주택자든, 돈 있으면 집을 사라는 뜻이에요. 그동안은 9억 원 이상, 15억 원 이하 아파트를 구매할 경우 대출로 3억 6,000을 내줬어요. 그런데 이제는 20%밖에 안 주겠대요. 그리고 투기과열지구의 15억 이상의 아파트를 구매하고 싶다면 무조건 대출 안 돼요. 현금이 없으면 집을 사지 말라는 거죠. 만약 현금 있으면 소명을 하라. 통장 안에 돈이 있다는 걸 보여주고, 그게 아니라면 뭘 팔아서라도 현금을 형성해서 해라.

최: 정책이 성공할까요?

아임해피: 문제는 그거예요. 지금 서울 아파트 살 때 사람들이 대출을 얼마나 냈는지 알아보자는 거죠. 많은 사람이 대출 껴서 집을 샀다면 정말 치명적인 정책이에요. 그런데 현금을 든 사람이 많다면 목적한 바를 달성할 수 있을지 확실하지 않다는 거죠.

최: 현금 가진 사람이 그렇게 많나요?

아임해피: 공부하러 오시는 분들은 대개 돈이 없어요. 하지만 9억 이상의 고가 청약을 하신 분들은 대출이 아예 안 나오거든요? 그러면 그분들은 자기 돈, 현금으로 꼬박꼬박 중도금대출을 갚아요. 그걸 바로 잠합이라고 합니다. 지금 15억에 500세대를 뽑는 아파트가 있는데, 1만 명이 청약했어요. 그러면 15억을 가진 사람들이 1만 명은 된다는 뜻이죠. 그런 현상을 보면 이게 잘 먹히는 게 맞나, 의아하게 되죠.

최: 음…

아임해피: 그래도 한 번 정책 나오면 스톱이 되기는 합니다. 앞으로 장이 진행되더라도, 한 번 정리해가며 가겠죠.

잘 될지 안 될지는 모르겠지만 어쨌든 장관의 강력한 의지를 볼 수 있는 정책이다

최: 어쨌든 지금 분위기가 부동산으로 집중되겠네요.

아임해피: 미쳤어요. 모두 부동산 얘기만 해요. 술집이든 카페든 다 부동산 얘기만 해요. 저도 연락 안 한 지 5년 지난 선배한테 전화 왔잖아요. 자기 뭐 사야 하냐고.

최: 흠… 하지만 세상 사람 모두가 이야기하는 게 버블이 붕괴할 조짐이라고도 하죠. 거의 끝물 아닌지….

아임해피: 그런데 또 이익 실현은 안 됐잖아요. 거의 사이버 머니인 셈이에요. 막상 돈을 빼서 쓸 수는 없어요. 종부세로 더 나가지. 누구도 돈을 벌지 못한 시장인 거예요.

30대 ‘큰손’들이 부동산 시장에 몰려온다

최: 30대 무주택자들에게 몰아준다…

아임해피: 한국 부동산에서 큰돈을 벌어본 사람들이 베이비부머 세대거든요. 그 사람들은 50–60대죠. 저는 40대인데, 이 세대는 내 집 마련을 어디 했느냐에 따라 부의 격차가 벌어졌어요. 소위 낀 세대죠. 그리고 30대는 돈 벌어본 부모를 봤어요. 부동산을 하면 돈을 번다는 것도, 어디에 사면 돈을 버는지도 알아요. 그래서 부동산에 집중하기 시작했어요.

최: 안 그래도 요즘 부동산 강의나 수업에서 30대가 많이 오잖아요?

아임해피: 진짜 많아요. 20대도 있어요. 결혼 안 한 싱글남, 싱글녀도 와요.

최: 와… 어쩌다 이렇게 된 걸까요?

아임해피: 예전에는 결혼하고 내 집 마련 하려고 공부하는 케이스가 많았어요. 그런데 요새 강의 오는 30대는 두 가지 경우예요. 선배가 공부하라고 조언했든지, 아니면 같은 사회초년생이 비트코인이나 주식 아닌 부동산으로 돈 벌었다는 이야기를 들었든지. 그분들은 빨리 정보를 습득하기 위해 검색하거나 유튜브 보고 접해서 강의 들으러 와요. 실행력도 장난이 아닙니다.

최: 게다가 무주택자라서 더 그러지 않을까요?

아임해피: 그렇죠. 그래서 제 수업은 청약에 관심 있는 분들이 많이 와요. 하지만 수업 듣고 깨닫죠. 아, 나는 청약이 안 되는구나. 그러면 두 가지 시장으로 나가게 됩니다. 첫 번째는 분양권이나 입주권을 살 수 있는 분양권 시장, 두 번째는 신축 아파트를 직접 매수하는 시장. 요즘 신문에서 30대가 많이 매수했다고 말하는 건, 청약이 안 되니까 하게 된 케이스가 많아요.

최: 가점이 안 채워져서 청약을 포기하는 건가요?

아임해피: 맞아요, 가점이 부족해요. 만 45세 3인 가족의 최대 점수가 64점이고 4인 가족이 69점이에요. 그런데 지금 서울의 핫한 로또 단지나 강남이 딱 69점이에요. 64점도 될락말락 한 거예요. 30대가 그 점수 채우려면 아이를 5명 낳아야 해요. 그럴 수 없잖아요.

최: 가족 수가 가점에 영향을 주나요?

아임해피: 네, 두 가지 요소가 영향을 줘요. 가족 수와 시간. 1년이 지나면 3점씩 늘어나게 되어 있어요. 그래서 요새 사람들은 다 계산해서 와요. “가점 높게 받아야 하니까 아기 낳을까요?”라는 분도 있어요.

‘역세권 신축, 신축, 역세권 구축’ 순으로 봐라

최: 그러면 아임해피님은 신축 투자 전문가시군요.

아임해피: 네, 신축 투자 전문가입니다. 분양권 혹은 입주권 전문가이기도 하죠.

최: 입주권은 줍줍 같은 개념인가요?

아임해피: 아니에요, 분양권과 입주권은 달라요. 분양권은 청약 단지의 새 아파트를 가질 권리를 가질 수 있어요. 반면에 입주권은 재개발, 재건축 아파트를 가질 수 있어요. 그리고 두 가지 권리, 분양권과 입주권을 합한 전문 강사라서 신축 전문가라고 해요. 대세는 신축이니까요.

최: 신축이 살기 편한 건 맞는 것 같아요.

아임해피: 신축을 선호하는 게 30대의 특징이에요.

최: 그래요?

아임해피: 제가 40대예요. 그런데 40대는 아파트에서 안 자랐어요. 전 신혼집 들어갈 때 처음으로 아파트에서 살게 됐어요. 너무 좋은 거예요. 네모반듯하고 방 2개에 복도식까지. 그런데 80년대에 태어난 30대 애들은 태어날 때부터 아파트에 산 사람들이에요. 그런 사람들이 신혼 보금자리를 꾸리는데 여태 살아온 24평짜리 아파트처럼 단조로운 구조에서는 살기 싫은 거예요.

최: 그렇게 볼 수도 있군요…

아임해피: 그리고 요즘 젊은이들은 인스타그램 하잖아요. 소위 ‘온라인 집들이’라고, 괜히 벤츠도 보이게 사진 찍고 래미안 마크 보이게 찍어서 올리고 싶어 해요. 그래서 어디 사느냐도 중요하고, 어떤 구조에 사느냐도 중요해요. 이제까지와는 다른 평면, 다른 구조에 더 열광하고, 그래서 아파트의 공법도 바뀌게 돼요. 아파트는 2년 지나면 평면이 완전히 바뀌어요.

자신의 집과 홈 인테리어를 소개하는 콘텐츠도 늘어나는 실정이다. /출처: 1300k

최: 아하…

아임해피: 그다음으로 중요한 게 있어요. 구축 사서 리모델링해서 새것처럼 꾸며도 달라지지 않는 게 있는데 하나가 지하주차장, 그다음이 커뮤니티예요. 돈 들여서 인테리어는 꾸며도 커뮤니티는 꾸밀 수 없잖아요. 하지만 신축 아파트 들어가면 수영장, 입주민만 갈 수 있는 카페테리아, 스카이라운지, 인피니티 풀을 누릴 수 있어요.

최: 인피니티 풀요?

아임해피: 이번에 엘시티라는 해운대 아파트가 사전 점검을 했거든요. 바로 옆에 바다가 펼쳐져 있고, 바다와 맞닿은 인피니티 풀이 있고, 옆에는 키즈 풀이 있어요. 입주민만 갈 수 있죠. 사람들은 새로운 곳에 더 환호해요. 많은 돈을 지불해서라도 그걸 소유하고 싶어 하죠.

안 그래도 트리마제 거주자(…)가 엘시티 사전점검 후 후기를 남긴 게 화제가 되었다… / 출처: 부동산스터디 카페

최: 하지만 그래도 아파트는 입지가 중요하지 않나요?

아임해피: 입지도 있지만, 거기에 신축이 더해지면 바로 2배, 3배 뛰어버리는 거죠. ‘2배로 법칙’이 있어요. 서울의 신축은 무조건 2배 된다는 거죠. 강남은 3배 이상이 되고. 거기에 입지까지 더해지면 폭발적으로 열광하는 거예요.

최: 결국 신축을 가야 하는군요.

아임해피: 네. 세 가지 상품에만 집중해야 한다고 생각해요. 역세권 신축, 그다음에는 그냥 신축, 아니면 역세권 구축.

최: 역세권 기준이 있나요?

아임해피: 사람마다 달라요. 어떤 사람은 한겨울에 지하철역부터 집까지 가도 귀가 빨개지지 않으면 역세권이라고 하는데(웃음), 보편적으로는 500m가 초역세권이고 그다음 역세권은 800m예요. 하지만 무엇보다도 도어 투 도어로 빨리 지하철 타서 빨리 회사 가는 게 중요하죠.

그래도 무주택자를 위한 시장은 남아 있다

최: 6–7억짜리 아파트도 9억까지는 올라갈 수 있는 상황 된 게 아닌가요?

아임해피: 9억으로 다 같이 올라가는 일은 이미 일어났어요. 작년에 강북이 10억을 찍고, 최근에는 광명, 수원, 의왕이 10억을 찍었어요. 이제는 15억이 마지노선이 될 거예요. 물건이 시중에 없거든요. 하지만 매물 풀릴 만한 정책도 하나 했어요. 다주택자인데 10년 이상 보유한 물건 있으면 양도세 중과 안 한다는 게 그거예요.

최: 그런데 누가 팔까요? 외부에서 엄청난 충격이 오지 않는 이상은 안 할 것 같은데.

아임해피: 그러게요. 하지만 유동성이 너무 세요. 다들 현금 많이 드는데 대출까지 유동성이 들어가면 너무 폭발적으로 증가하니까, 이런 대출 규제는 한 번씩 해주는 게 좋아요. 게다가 우리나라는 대출 규제 정책이 진짜 잘 되어 있는 편이에요. DTI라든지 LTV라든지…

최: 무주택자는 어떨까요?

아임해피: 안 그래도 1주택자나 무주택자는 이런 말을 해주고 싶어요. 쫄지 마. 괜찮아. 열심히 공부해.

최: 기회는 있다?

아임해피: 대출 규제가 나오면 가장 두려워하는 사람들이 무주택자예요. 그럴 필요 없는 게, 정부가 규제 정책으로 보호하는 건 실수요자예요. 그러니 기회는 언제나 있다고 생각하시면 돼요.

최: 실수요자들은 어떤 걸 준비하면 될까요?

아임해피: 먼저 자금. 신축, 입주권과 분양권, 그리고 청약까지 돈 들어가는 캐파가 다 달라요. 그러니 내가 어느 정도 돈을 융통할 수 있는지가 중요해요. 역으로 계산하는 게 가장 편합니다. 내가 지금 돈이 5억 있으면 어디까지 가능할까, 따져보고 살 수 있는 물건을 그룹핑 하는 거죠. 동남권, 서남권, 서북권, 동북권 지역을 동그라미 치는 거예요. 그다음으로는 내 직장과 남편 직장 거리를 따져야 해요.

최: 하지만 애써 구매한 물건이 오르는 것도 중요하죠.

아임해피: 집값이 오르는 원인은 역산해서 들어가면 알 수 있어요. 1번, 2번, 3번 따져서 괜찮은 물건을 봤다면 거기에서 오를 만한 요소를 다시 따져보는 거죠. 최적의 조건을 갖춘 물건을 찾아본 뒤, 오를 요소를 찾아야 해요.

최: 그런데 부동산 투자 관심 있으신 분들이 장기적인 도시계획은 잘 모르시더라고요.

아임해피: 맞아요. 그분들은 전업투자자가 되려는 게 아니라 내 집 하나 마련하는 게 목표니까요. 그래서 과거는 별로 안 궁금해하고 미래만 궁금해하는 거예요. 전문가에게 ‘찍어달라’고 요청하는 경우도 많죠.

최: 그런데 굳이 공부를 권하는 이유가 있을까요?

아임해피: 지금 나이도 젊고, 이 집에서 평생 살 것도 아니거든요. 한 번 사면 두 번째 집, 세 번째 집이 보여요. 공부해 놓으면 더 쉬워지겠죠.

최: 추천하는 공부 방법이 있나요?

아임해피: 옛날에 자기가 살았던 곳을 한 번 복습해 보는 거예요. 거기는 왜 올랐는지, 왜 떨어졌는지 분석해 보세요. 그러면 다른 지역도 보는 눈이 생기죠.

‘서울 불패’의 이유: 전국의 수요가 서울로 몰리므로

최: 예전 인터뷰에서는 일단 ‘살고 싶은 지역을 정하라’고 하셨죠. 그리고 청약통장을 10만 원씩 매달 넣으라고. 이번에 추가된 것까지 합하면, 살았던 지역 혹은 살고 싶은 지역의 히스토리를 찾아본 뒤 살고 싶은 지역에 대입해야겠군요.

아임해피: 맞아요. 사람들이 물건을 접할 때 변화 양상은 잘 상상하지 못하거든요. 그럴 수밖에 없는 게, 신축단지나 택지지구는 허허벌판에 들어서고 재개발, 재건축도 정말 안 좋은 지역에 들어서는 것이다 보니 상상이 잘 안 돼요. 그래서 기존의 잘 아는 지역으로 상상하는 연습을 하는 거예요.

최: 수요는 어떤가요?

아임해피: 수요 정말 중요하죠. 최근 서울 집값이 오르는 이유는 다 수요 때문이잖아요. 광주, 대구, 부산 모두 전출입조사 하면 서울로 가요. 그러니 서울의 수요처는 전국이라고 표현할 수도 있겠죠. 그러면 광주 수요는 어디서 일어날까요? 광주 사람들하고 주변 전남이지. 부산, 강원도에서 광주를 갈 리가 없잖아요.

최: 서울 수요는 왜 일어날까요?

아임해피: 아이가 크면 일자리 때문에, 학교 때문에 서울에 집 장만하려는 사람들이 늘어나요. 그분들은 살 때 서울의 가장 좋은 지역을 사요. 그리고 서울은 일자리 수요도 폭발적이잖아요. 특히 중국인이나 조선족 등의 투자도 이어져요

최: 지방분들은 왜 가장 비싼 데만 사죠?

아임해피: 예전에 일본 사람들이 캐나다나 뉴욕에 땅 산다고 하면 가장 좋은 데만 샀잖아요. 우리가 뉴욕 땅을 산다면 뉴욕 11번가를 사라고 하는 것과 똑같아요. 남들이 알 만한 데. 마찬가지로 지방분들도 서울에서 가장 좋은 데 사는 거죠. 소위 상경 투자라고 해요.

최: 그러면 결국 서울은 오를 수밖에 없겠네요.

아임해피: 그런데 지금은 좀 급격하게 오른 편이에요. 원래는 인플레이션 효과라고 해서 차근차근 오르는데, 최근에는 다들 ‘너무 많이 오른 거 아닌가?’ 싶은 마음이 되어버렸어요. 그러면 보합장이 되죠. 어떤 느낌이냐면, 내가 짜장면 먹으러 갔는데 5,000원 하던 게 6,000원이 됐어요. 그러면 그냥 먹죠. 그런데 5,000원 하던 게 1만 원으로 오르면 다시는 안 가죠. 비슷하게 너무 급격하게 오른 감이 있어요. 정책, 수요, 유동성 때문에 그렇게 된 거죠.

최: 그렇다면 뭘 사야 할까요?

아임해피: 떨어질 가능성도 염두에 두셔야 해요. 그래서 떨어지더라도 그나마 안전한 걸 말씀드리는 거예요. 그게 신축과 일자리 배후수요가 있는 역세권이죠. 전 농담으로 그런 말 했어요. 만약 내 자녀에게 집을 사 주게 된다면, 전쟁 나도 전세가 나갈 지역의 집을 주겠다고. 그렇게 따져보면 몇 군데가 나와요. 더블 역세권, 트리플 역세권, 쿼드러플 역세권. 이게 무슨 뜻이에요? 일자리로 갈 수 있는 지리라는 뜻이죠.

최: 결국은 입지, 일자리 배후수요와 입지, 그리고.

아임해피: 상품이라는 거죠.

그래도 답은 청약이다: 열심히 산 흙수저에게 나라가 주는 상금

최: 얼마 전에 봤는데, 모 아파트에서는 입주민 골프대회를 하더라고요. 예전에는 동네 놀이터가 끝이었는데.

아임해피: 입주민이 아니면 같이 어울리기 애매한 문화가 형성되죠. 남들에게 증명할 수 있는 프라이드를 지닌 아파트에 집중하는 것 같아요. 그걸 제4세대 아파트라고도 표현하거든요.

최: 그러면 살고 싶은 지역에 청약통장 열심히 부으면서 아이 2명이 될 때까지 잘 지내야겠군요.

아임해피: 네, 내 집 마련 하고 싶은 흙수저라면 그렇게 15년을 기다리세요. 회사 열심히 다니고 자기 계발하면서 자금 모으면 나라에서 주는 상금이라고 생각하세요. 너 15년 동안 전·월세 살기 힘들었지? 아파트 당첨되게 해 줄게. 청약이 바로 그 점수거든요. 지금 40살 넘어서 청약이 64점, 69점 되었다면 조금 더 공부해서 최적의 단지를 찾으시라는 말씀을 드리고 싶고요.

배우 이시언은 8년 부은 청약으로 당첨됐다. 하지만 이제는 추첨제가 사라지고 100% 가점으로만 이루어져서 불가능 (…) / 출처: JTBC

최: 청약 10만 원은 불변이죠? 2만 원은 의미 없나요?

아임해피: 꼭 10만 원 넣으세요. 그 10만 원의 개념은, 공공분양도 도전할 수 있다는 거거든요. 우리나라는 공공으로 집 제공하는 비율이 다른 나라에 비해서 적어요. 하지만 공공이기 때문에 집값이 쌉니다. 입지도 점점 좋아져요. 지금 돈 없어서 못 산다, 싶어도 꾸준하게 부어주세요. 자녀가 만 17세 되면 자녀 것도 부어주세요. 자식에게 주는 큰 선물이라고 생각하고. 저도 납부해요. 나중에 그거 찾아서 엄마에게 큰절한 사람도 있대요.

최: 서울에 2020년 도전해 볼 만한 청약이 있을까요?

아임해피: 둔촌 주공. 아직도 안 올라갔습니다. 그리고 원베일리(신반포3차/경남아파트). 원베일리가 원래 후분양하려다가, 후분양하면 분양가상한제 되어버리니까 통매각하겠다고 했어요. 그런데 이제는 통매각도 안 돼요. 그래서 원베일리는 4,800만 원대입니다. 옆에 있는 아크로리버파크는 평당 1억이에요. 그러니까 반값 아파트. 정리됐죠? 여기는 점수 69점 이상에 내 돈 15억 있는 사람이 하는 데입니다.

둔촌주공은 아직 안 나왔어요. 둔촌주공에서는 3,400–3,600만 원을 제시했지만 나라에서는 2,600만 원에 하라고 했거든요. 아마 그 사이에서 줄다리기할 거예요. 분양가상한제가 2020년 5월 1일부터 시행되니까, 4월 29일 안쪽으로 입주자 모집공고가 나와야 해요. 그러니 이 두 아파트는 아마도 하게 되겠죠.

최: 그러다 보니까 부모님, 형제가 하나로 합쳐서 각자 차용증 써 주면서 한데로 모아서 산다는 분위기도 있는 것 같아요.

아임해피: 불법은 아니에요. 하지만 흙수저에게는 조금 안타깝죠.

최: 흙수저는 1년에 1억씩 모아도 15년이 걸리는데 말이죠…

아임해피: 그런데 서울에 있는 맞벌이 부부는 두 명 다 고액 연봉자인 경우가 많아요. 그러면 두 사람이 모아서 40대 넘겼을 때 현금 10억 들었더라고요. 남 일 같죠? 상당히 많습니다. 문제는 그 사람들보다 지금 강남 3구 아파트가 더 적다는 거죠. 서울에 살아남은 맞벌이 부부는 전세도 6–7억으로 사는 거예요.

최: 전세를 6억이요?

아임해피: 네. 애초에 전세를 대출 안 내고 하시는 분들은 잠정적인 대기수요자, 매수층이에요. 전세도 그렇게 높은데, 당연히 집 살 수 있는 여력이 있다는 거죠.

최: 2월달 행사 때는 어떤 주제로 말씀을 해 주실 겁니까?

아임해피: 개념 익히는 게 어렵잖아요? 분양권도 헷갈리고 입주권도 헷갈리고. 접근하기 쉽게 알려드릴 거예요. 청약 제도도 12월 16일 부동산 대책으로 변한 게 많아요. 그래서 2020년 분양 시장에 대해서도 알려드릴 거예요. 사실 서울 분양권은 문이 닫혔어요. 전매제한이 걸렸거든요. 그래서 분양권 시장이 비조정대상지역으로 퍼졌어요. 그 시장에 대해서도 알려드릴 거예요.

최: 한 줄 요약하자면?

아임해피: 아직도 괜찮다, 살 만한 것이 남아 있다.