2020년 12월, 「변창흠 국토부 장관 내정자 “집값 상승, 부동산 커뮤니티 때문”」이라는 기사가 사람들에게 화제가 되었습니다. 부동산 커뮤니티가 집값을 오르게 하는 것은 사실입니다. 더 정확하게 말하면, 커뮤니티를 포함한 IT 기술의 발달이 집값을 오르게 합니다.
집값이 오른다는 것을 더 정확하게 말하면, 지역의 최고가 아파트가 더 높은 가격을 찍습니다. 한마디로 양극화가 심해지고 있다고 볼 수 있습니다. 기술의 발달로 인해서 누구나 정보를 쉽게 접할 수 있게 되면 반드시 생기는 일이 바로 양극화입니다. 살면서 누구나 이 양극화를 실제로 뼛속 깊숙이 접한 경험이 있습니다.
바로 맛집입니다. 예전에는 지인의 소개로 어디가 맛있다거나 TV에서 보는 맛집이 전부였습니다. 아니면 지나가다가 줄 서 있는 집이 있으면, 맛있는 집이라고 생각을 하는 수준이었습니다. XX지역 삼대 짬뽕집, 원조 이런 것도 사람마다 다 기준이 달랐고, 이러한 정보가 전달되는 속도는 매우 느렸습니다.
심지어 장사한 지 30년이 돼서야 소문이 나서 줄 서는 경우도 많았으며, 심하게는 2대, 3대를 넘어가서 빛을 보는 경우도 많았습니다. 이에 따라 미슐랭 가이드와 같은 소수 맛집 정보지는 전 세계적으로 명성을 오랫동안 유지를 할 수 있었습니다.
지금은 어떤가요? 본방이나 재방만 볼 수 있던 맛집 소개 방송을 유튜브에서 키워드 하나로 언제든 찾아볼 수 있습니다. 네이버나 인스타에 맛집과 지역의 키워드만 적어도 수많은 맛집 추천이 나오고 리뷰 숫자와 평점까지 모두 공개되어 있습니다. 유튜브의 수많은 맛집 리뷰어들은 잘되는 집을 계속 검증하면서 양극화를 극대화합니다.
100명이라는 손님이 있다면, 예전에는 맛집과 일반 식당에 가는 비중이 70:30 정도의 수준이었다면, 지금은 10:90의 수준으로 한 끼를 먹더라도 맛집에서 먹으려는 사람들이 많아졌습니다. 그 결과 일반 음식점은 거의 다 프랜차이즈화가 되었으며, 잘 알려진 맛집의 경우 텐트를 치면서 줄을 서야 할 정도로 양극화가 심해졌습니다.
IT 기술의 발달로 음식 정보가 모든 사람에게 평등해졌기에 이전에는 알 수 없던 우리나라에서 가장 맛있는 돈가스를 알게 된 것입니다. 이를 유식한 용어로 정보의 비대칭성이 사라졌다고 합니다. 이 상황을 학문적으로 연구한 경제학자 유진 파마(Eugene Fama)는 효율적 시장 가설(Efficient Market Hypothesis) 이론을 바탕으로 논문을 써 노벨 경제학상을 받았습니다.
한 끼 식사 정도로 치부할 수 있는 음식도 이렇게 IT 기술의 발달로 인해서 양극화가 심해지는데, 사람의 목숨이 달린 인생의 모든 것을 올인하는 아파트의 경우 더 심해진다고 볼 수 있습니다.
예전만 해도 주변의 부동산 고수나 지역 부동산 중개사가 하는 말이 정보의 전부였습니다. 다른 지역의 아파트 가격 추이를 알고 싶으면, 실거래 사이트를 하나씩 검색해 정리하든지 유료 정보를 이용하는 방법밖에 없었습니다. 하지만 IT 기술의 발달로 ‘프롭테크(Proptech; Property+technology)’라는 영역이 발달하면서 지금 이 상황이 되었다고 보면 됩니다.
여기 부동산 카페와 수많은 부동산 유튜브, 지역마다 있는 셀 수 없는 채팅방 모두 기술의 발달로 인해 생긴 자연스러운 현상입니다. 그리고 누구나 네이버 지도를 통해서 그 지역의 서 있는 것 같은 사진을 볼 수 있으며, 실시간으로 매물 상황을 누구나 볼 수 있게 되었습니다. 심지어 이런 수많은 데이터를 과외 교사처럼 설명해 주는 양질의 무료 유튜브도 너무 많습니다.
그 결과 아파트와 빌라 간의 양극화가 생겼고, 아파트 안에서는 지역에 따라 양극화가 생겼습니다. 신축 아파트도 화면으로 언제든 볼 수 있게 되면서 신축과 구축의 양극화가 생겼습니다. 이미 사람들은 맛집을 알게 된 거처럼, 좋은 아파트를 찾는 방법을 알게 되었고 그 결과 맛집 앞에 줄을 서듯이 가격이 계속 오르고 있다고 볼 수 있습니다.
그런데 부동산을 고르는 입장에서는 신중해야 하는 부분이 있습니다. 정보의 반영 속도가 빠르다는 것은 좋지 않은 정보도 빠르게 반영이 될 수 있다는 뜻이 됩니다. 아파트 가격의 등락이 예전보다 심해질 수 있다는 뜻도 됩니다. 정보의 비대칭성이 없어지는 수준은 한계가 없는 거 같습니다.
심지어 일본에는 이런 서비스도 있습니다. 오시마랜드라는 인터넷 지도 서비스인데, 자살, 고독사, 살인사건, 화재 등 사망 사고가 발생한 집을 표시해줍니다. 사망사고가 있던 집을 꺼리는 사람과 상대적으로 싼 집을 찾는 사람들의 필요를 모두 만족시켜줍니다. 구글 지도를 베이스로 하기 때문에, 한국에도 몇 개 표시가 되어 있기는 합니다.
부동산뿐 아니라 모든 분야에서 정보의 비대칭성이 점점 없어지는 시대가 가속화 중입니다.
원문: 김현준의 브런치
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