위워크(WeWork)를 아시는지?
위워크(WeWork)는 요즘 전 세계 스타트업 사이에서 가장 핫한 오피스 임대 회사로 포브스(Forbes) 지가 추산하기로는 무려 12조 원의 기업 가치가 있다고 평가받는다. 미국, 이스라엘, 영국, 캐나다, 네덜란드, 독일 등 전 세계 각지 10여 개국 38개 이상의 도시에 152개 오피스를 가졌으며 앞으로는 멕시코, 인도에 진출할 계획이다. 게다가 명동 대신증권 신사옥의 10개 층을 무려 15년간 몽땅 통으로 빌리는 양해각서(MOU)를 체결하면서 지면을 화려하게 장식했다.
원래는 집값을 얘기할 차례였는데 마침 한 선배님이 위워크에 관해서 좀 써보라고 하셔서… 요리조리 피하고 며칠 밍기적거리다가 컴퓨터 앞에 앉았다. 나름 아련한 첫사랑(?) 같은 추억이 있기 때문이다.
뉴욕에서 건물 찾아 삼만 리
2012년 1월, 허드슨 강의 매서운 칼바람이 맨해튼 38가의 건물 문을 나서는 내 얼굴을 사정없이 휘갈겼다. 당시 나는 모 단체의 부탁으로 센터 이전을 위해 뉴욕에서 2000스퀘어피트(약 60평) 정도 되는 공간을 찾고 있었는데 마땅한 곳이 없어 꽤나 많은 건물을 기웃거리던 참이었다. 당시 뉴욕 분위기는 미국 금융위기의 아픔이 채 가시지 않아 무척 우울했다. 썰렁하기만 하던 뉴욕의 오피스 시장에는 건물을 보러 다니는 임차인이 드물었고 특히나 춥디추운 1월은 더더욱 손님이 뜸한 상황.
나는 건물주에게 ‘당신 건물은 너무 낡아서 안 되겠으니 창문과 화장실을 다 새 걸로 갈아주시오.’ ‘우리는 5년이나 임차해줄 터이니 임대료는 35불에서 30불만 주겠소.’라는 식으로 미리 임대료를 깎고 당돌한 요구를 포함한 임차의향서(proposal)를 들이밀었다. 뉴욕 미드타운의 쟁쟁한 건물주님께 이런 오만불손한 요구를 한 것은 나의 무지에 가까운 객기라기보다는 사실 브로커가 먼저 우리에게 제안한 내용들이었다. 그만큼 절박한 건물주들도 있었고, 뉴욕의 공실은 심각했던 것이다.
3월에 다시 브로커에게 연락을 했다. 예전에는 전화만 하면 당장에라도 달려올 것 같던 사람이 ‘나중에 전화할게.’라고 해놓고는 연락이 없다. 뭐지? 가까스로 직접 브로커의 오피스에 찾아가서 물건을 받아 건물주에게 오퍼 내려고 하는데 ‘야, 너 35불 낸다고 하면 아마 못 들어갈걸? 지금 다른 애들은 38불에 오퍼 넣으려고 하던데…’라는 게 아닌가. 불과 2달이 지났을 뿐인데 2012년 뉴욕에 찾아온 봄은 그해부터 부동산 붐을 일으켰고 괜찮다 싶은 건물은 그사이 웃돈을 주지 않으면 안 될 만큼 시장이 후끈 달아오르기 시작했다.
나도 대박 아이템
우리가 찾던 공간은 2000스퀘어피트라서 Class C 꼬마빌딩 1개 층을 쓰거나 Class B 중형빌딩 1개 층을 쪼개서 들어가야 했다. 스퀘어피트 당 임대료는 비슷한데 건물의 퀄리티는 5000스퀘어피트(약 140평)나 8000스퀘어피트(약 230평) 건물로 가면서 비교가 안 될 만큼 좋아지는 것이었다.
이때 문득 사업 아이템이 떠올랐다. 우리가 큰 공간을 빌려서 조금씩 나누어 재임대를 주면 어떨까? 그때 마침 잘나가는 건축가 친구와 같이 코워킹 스페이스(co-working space) 아이디어를 주고받으며 그동안 본 건물 중에 덩치는 큰데 저렴했던 건물을 빌리는 계획을 세우기 시작했다. 사실 그때만 해도 코워킹 스페이스라는 개념이 별로 없던 시기라 섹션 오피스라는 단어를 사용했다. 당시 비슷한 일을 하는 회사로는 ‘오피스 링크스(Office Links)’ ‘리저스(Regus)’ 그리고 ‘위워크’ 등이 있었다.
위워크는 뉴욕에 3개의 오피스만 있었고, 2곳이 신규로 공사 중이었다. 그들의 전략은 나 같은 촌놈이 보기에는 그냥 어디 대학교 도서관에 조그만 벤처회사나 컴퓨터로 사업을 하는 젊디젊은 사람들 모아다가 동아리방 느낌으로 으샤으샤 하는 것 같아 보였다. O2O(Online to Offline) 서비스의 태동기였고 IT가 지금처럼 주목을 받는 상황도 아니었다.
우리는 가구디자인부터 운영방안까지 갖은 아이디어를 짜냈다. 솔직히 당시의 어려운 경제 상황에서 공유경제를 도입해 오피스 사용자들이 조금이라도 경제적 부담을 줄이도록 하자는 뜻에서 준비한 것이지 뉴욕에 벤처 붐이 일어날 거라는 예지몽을 꾼 건 아니었다. 어찌 됐든 임대사업은 본질적으로 캐피탈 비즈니스라 자본유치가 0순위인데 우리는 결국 투자를 유치하지 못해 사업계획이 흐지부지 끝나 버렸다. 한국 사람이 한국 자본으로 미국 건물에 투자해서 미국인을 상대로 사업을 한다는 게 애당초 좋은 그림이 아니었던 것이다.
반면 당시 오피스 5개를 막 완성한 위워크는 모바일과 SNS의 성장에 따라 뉴욕으로 밀려드는 신생 벤처와 미국 경기회복의 로켓을 제대로 타고 3년 반 만에 뉴욕에만 23개의 오피스를 둔 10조짜리 글로벌 회사가 되었다.
위워크는 무엇을 했길래 투자자들이 열광하는 걸까? 현재 위워크는 LA, 샌프란시스코, 시애틀 등 IT가 발달한 대도시권에 기반 두고 있다. 특히 절반 이상의 지점이 뉴욕이라는 도시 한군데에 몰려있으니 뉴욕을 중심으로 살펴보면 좋을 듯하다. 참고로 필자는 CCIM(Certified Commercial Investment Member) 뉴욕 매트로 지부 회원이다.
맨해튼 오피스에 내 엉덩이 깔 자리를 만들어보자
뉴욕에서 건물 얻기
한국과 달리 미국은 오피스를 임대하기가 쉽지가 않다. 일단 신용 사회인 미국에서는 회사의 크레딧이 매우 중요한데 신생 회사 같은 무명 회사들은 건물주에게 퇴짜 1순위 맞기 딱 좋다. 한국처럼 임대간판 붙어 있다고 해서 경비아저씨한테 ‘빈 사무실 보러왔는데요’라고 하면 대부분 전속 에이전트나 브로커를 연결해 준다. 미국은 한국처럼 보증금을 많이 걸지 않고 몇 달 치 월세 정도만 받기 때문에 사전에 회사의 평판, 업종, 웹사이트 등등을 다 확인해보고 여러 임차인이 들이미는 오퍼를 면밀히 검토해서 건물주가 고르게 된다. 구직활동과 비슷하다고 보면 되는데 어차피 여러 건물에 오퍼를 내니 억울할 것도 없긴 하다.
포인트는 뉴욕은 완전한 임대인 위주 시장(Sellers Market)이기 때문에 건물주는 조물주 다음의 진짜 ‘갑’으로 건물을 비워두면 비워두지 아무나 받지는 않는다는 것. 우리처럼 임대계약서 한 장 달랑 쓰는 것이 아니라 몇십 페이지에 달하는 계약서와 라이더까지 쓰려면 변호사 도움이 없이는 힘들다.
뉴욕에서 오피스 만들기
미국 오피스는 처음에 많은 고정 비용이 든다. 필자가 당시 진행한 사례의 경우, 매우 특수한 사례이기는 하지만, 1년 치 임대료의 2배에 달하는 비용이 들어갔다. 그래서 5년 이상 임대하지 않으면 수리비가 나오질 않았다. 운 좋게 남이 해놓은 인테리어가 있으면 다행이겠지만 보통은 임대 기간이 끝나면 콘크리트만 남기고 내부를 다 철거해야 한다. 물론 철거비는 임차인 부담이다. 아무리 간단한 인테리어 공사라도 한국서 일반적으로 생각하는 1-2주 공사가 아니라 1-2달, 심하면 몇 달이 걸린다. 뉴욕시의 공무원들이 일하는 속도와 꼼꼼함은 수도꼭지 하나(과장이 아니라 정말 수도꼭지 하나) 만드는 것도 설계도 그려와서 승인이 떨어져야 하고 점검원이 직접 나와서 사인오프, 즉 도장 꽝 찍지 않으면 한 발도 못 움직인다.
물론 셔터 내려놓고 밤에 몰래 공사하는 경우도 왕왕 있으나 그러다가 걸리면 벌금도 벌금이지만 건물주한테서 소송을 당하고 쫓겨나는 빌미를 제공하게 된다. 예기치 못한 돌발 변수라도 생기면 공사 한 달 늦춰지는 건 일도 아니고 소방법이 워낙 강해 스프링클러 공사까지 건드리면 돈은 1만 불 단위로 추가로 깨진다. 건축 자재를 캘리포니아에서 배달받았더니 사이즈가 안 맞거나 색상이 다를 경우 물건을 반품하고 새로 받아야 한다. 편도 6000킬로미터를 양쪽으로 왔다 갔다 하는 일이 어디 쉬우랴. 반면 한국은 공사가 쉽고 저렴하고 빠른 편이다.
이전 비용이 매우 크다
미국은 임대 기간이 적어도 3년, 길면 15-30년씩이다. 그동안에는 어쨌든 수십장에 걸친 계약을 이행하고 그에 따른 법적인 책임을 진다. 중간에 어쩔 수 없이 큰 곳으로 옮기거나 나가는 경우에 ‘건물주님, 죄송한데… 이런저런 이유로 중간에 나가려고 하는데요…’가 통하질 않으니 보통 전대(sub lease)를 해서 다른 사람이 쓰도록 재임대를 주게 된다. 이때 30불에 빌린 건물이 빨리 나가지 않으면 25불, 20불에도 세를 놓아야 하니 남은 기간 동안 막대한 손해를 볼 수밖에 없다. 그나마 전대를 허용하는 건물주는 마음씨 좋은 편에 속하고 아예 전대조차 못 하게 막아놓는 건물도 부지기수다. “나는 ‘너’를 믿고 ‘너’한테 건물을 빌려준거니 다른 사람한테 주지 마라”고 하면 사실 할 말이 없다. 한국의 모 업체도 맨해튼에 가게를 열고 적자가 나는데도 울며 겨자 먹기로 영업을 지속하는 것은 이런 이유에서다.
미국의 오피스 수요 이해하기
기업 자체의 수요가 다양하다
미국은 스타트업의 경우 사업이 대박 났다 하면 시장 크기가 워낙에 크기 때문에 투자의 규모도 상상을 초월한다. 그런 투자를 받고 미국 전역 서비스로 확대하는 경우 회사의 팽창 크기가 한국과는 비교가 안 된다. 순식간에 몇십 명, 몇백 명으로 불어난다. 그러다 보면 스타트업의 오피스 수요는 매우 가변적이라 하겠다. 또한 덩치가 큰 미국회사들은 미국 전역에 사람들이 흩어져 일하다가도 인력이동이 빈번하게 일어나고, 여러 회사의 팀원들을 모아 테스크포스(TF)팀을 만들거나, 조직개편이 있는 경우 일시적이고 구조적이고 자잘한 오피스 수요가 생기게 마련이다.
이런 부분적인 수요가 있기 때문에 구글처럼 큰 회사들도 위워크의 공간을 많이 빌린다. 이렇게 하면 외부의 조직들과 더불어 협업해야 하는 경우에도 사무실에 외지인을 들이지 않을 수 있으니 보안 이슈도 해결하고, 직원들이 회사의 굴레를 벗어나 좀 더 창의적으로 외부의 ‘기’와 아이디어를 흡수해올 수 있어서 협업의 시너지를 극대화 시킬 수 있다.
개인들의 오피스 수요가 많다
기업보다 훨씬 큰 수요는 개인들이다. 이해를 돕기 위해선 먼저 미국 서비스업의 특성을 살펴보면 좋겠다. 미국에는 프리랜서부터 컨설팅까지 별의별 서비스업이 있다. 길에서 옆집 사는 의사 양반을 만나 이런저런 얘기를 하다가 ‘요즘 몸이 어디가 아픈데요…’라고 잠깐 상담해도 다음 날 청구서가 날아온다고 할 정도로 공과 사는 엄격히 구분하고, 뉴욕의 경우 식당 웨이터들이 식삿값의 18퍼센트를 기본 팁으로 받아가는 것에 대해 인색하지 않다. 오히려 20-30퍼센트의 팁도 기꺼이 지불할 정도로 미국 사회는 다른 사람의 서비스에 대한 감사와 그에 대한 보상이 문화적으로 정착되어 있다. 영화에서처럼 호텔에서 짐을 들어주는 벨보이에게 척 멋있게 팁을 주는 게 호텔 왔으니 가오 한 번 잡아보려는 게 아니다. 미국 사람들은 택시를 타고 내릴 때도 서비스에 대한 감사의 표시로 늘 돈을 지불하는 것이다.
프로의 영역에서도 누가 어떤 서비스를 제공한다고 하면 거기에 대한 간접비 지출을 당연하게 여기는 문화가 깔려있다. 직접비 외에 눈에 잘 띄지 않는 간접비 같은 건 대충 뭉개고 인정하지 않으려는 동양의 문화와는 많이 다른 것이다. 그래서 미국에서는 다양하게 분화된 서비스업이 성장하고 개인은 회사라는 조직 내에서 비효율적으로 일하지 않아도, 회사 타이틀이 굳이 없더라도 1-2인 회사를 만들어 먹고살 수 있는 선순환 구조가 만들어져 있다. 인건비가 워낙에 비싼 미국에서는 회사 입장에서도 아웃소싱을 통해 효율성을 높일 수 있으니 서로가 윈윈이다.
위워크의 탄생
위워크는 부동산을 이용하는 이용자의 관점과 사업을 운영하는 사업자의 관점에서 지켜봐야 한다.
부동산 이용자의 관점
그 짧은 성공역사에서 볼 수 있듯이 위에 기술된 어마어마한 문제점들을 시원하게, 한 방에 해결한 좋은 솔루션이다. 다른 곳은 몰라도 뉴욕처럼 건물주들이 지독한 횡포를 부리는 지역에서 초기에 목돈 들지 않고 쉽게 들어가서 필요한 공간을 필요한 기간 만큼 쓸 수 있다는 점은 이용자에게 사막의 오아시스를 만난 것과 같으니 쌍수를 들고 환영할 수밖에 없다. 인테리어 비용이 들지도 않고 회사가 커지면서 얼마든지 옮겨갈 수 있으니 여러모로 경제적 이점이 크다. 고매하신 맨해튼의 건물주들을 만나 아쉬운 소리 할 필요도 없고 오랜 계약 기간 묶여서 법적인 책임을 다해야 하거나 복잡한 법적 서류를 들고 다닐 필요도 없다.
위워크는 대개 스타트업들이 좋아할 만한 시내 요지에 입점하기 때문에 위치적인 장점도 무척 크다. 5년 전 미국의 코워킹 스페이스 사용자 수는 1만 명 정도에 불과했지만 3년 만에 26배 성장했고 그 후 시장은 뉴욕을 벗어난 미국 전역, 전 세계에서 폭발적으로 성장했다. 위워크과 같은 공유경제형 모델은 전통적 부동산 시장의 비효율성에 심한 갈증을 느끼던 소비자들의 니즈를 정확히 읽은 시의적절한 솔루션이었다고 생각한다.
사업자의 관점
부동산이 아닌 스타트업이나 소호 사무실을 운영하는 사업자의 관점에서 바라보면 위워크에 입주한다는 건 새로운 벤처 생태계와 플랫폼에 합류하게 된다는 것이다. 위워크에서는 앱을 통해 전 세계 모든 위워크에서 일하는 사람을 커뮤니티로 연결해주는데, 각 개인이 개인화된 자원을 생성하는 데 그치지 않고 내부적인 생태계에서 팔고 교환할 수 있는 선순환 구조가 만들어진다. 한 벤처회사가 디자인이 필요한 부분이 있어 ‘이런 도움이 필요하다’고 하면 위워크에 입주한 디자이너가 그걸 보고 연락해서 뚝딱 일을 해치우도록 하고 콜라보가 필요하면 같은 층, 같은 건물에 있는 팀을 찾아 바로 미팅을 가질 수도 있다.
기존의 대기업에서 일하는 것과 겉으로 보면 큰 차이가 없을 만큼 대형 건물에서 여러 사람과 더불어 일할 수 있다는 것은 심리적 안정감을 준다. 그뿐 아니라 위워크라는 이름으로 대동단결해 네트워크를 형성하게 되면 어느 임계점(유저 수)을 넘는 순간 기존 거대조직의 수직적 업무체계에서나 가능했던 철저한 분업이 수평적으로도 가능해지는 것이다. 모두가 사장님으로.
게다가 미국은 다른 사람들의 아이디어를 최대한 존중하고 무단으로 도용하는 것을 굉장한 비도덕적인 행위로 간주하기 때문에 처음 보는 사람과도 맥주병을 기울이며 아이디어 공유를 자유롭게 한다. 미국에서는 캐주얼한 파티를 통해 필요한 인적 네트워크를 구축하고 세일즈하며 투자유치를 비롯한 대부분의 비즈니스가 이뤄지는데, 위워크는 그런 파티를 아주 적절하게 만들어 주는 호스트 역할을 하는 것이다. 이미 내부 자원만 잘 연계해도 시스템이 돌아가는 플랫폼을 구축했다.
위워크의 과제
다만 위워크의 내부 자원들은 유기적으로 선순환 되지 않으면 내부적으로는 이탈이 생길 수밖에 없다. 또한 조직이 비대해지면서 비효율이 발생하는 경우 비용은 고정인데 수입은 유동적인 구조가 되어 큰 리스크를 혼자 짊어지게 될 테니 관리에 만전을 기해야 한다. 무슨 일이 생길지 모르는 15년이라는 계약 기간 동안, 초기에는 싼 임대료로 들어가서 경쟁력이 있다 하더라도 몇 년 후 임대료가 오르는 시점에서는 추가적인 가치창조와 혁신을 통한 2단 점프가 없다면 자칫 ‘WeWorked’라는 과거형으로 끝날 수도 있다는 것은 부동산쟁이로서 살짝 염려되는 부분이다.
특히 위워크가 뉴욕에서 해결하고 만들어 온 만큼의 가치 전달이 한국 시장에서도 충분히 가능할지 면밀히 검토하는 등 한국 실정에 맞는 현지화 노력이 필요할 듯싶다.
원문 : 남성태의 Brunch
