모두가 아파트만 바라볼 때, ‘지산’이 더 많이 올랐다
지식산업센터, 약칭 ‘지산’이 부동산 투자처로 각광받고 있다. ‘지산’은 수백 단위의 기업체가 입주하는 초대형 오피스 부동산이다. 얼마 전까지만 해도 아는 사람들만 아는 ‘꾼’의 분야였다가, 부동산 시장이 역대급 활황을 맞으며 일반인들에게까지 주목을 끌기 시작했다.
점프컴퍼니는 지식산업센터만을 전문적으로 취급하는 부동산 플랫폼이다. 지산이란 낯선 분야로 사업이 될까 싶은데, 3년 만에 누적 거래액 1조를 달성했다. 심지어 2년 동안에는 대표 혼자 영업을 뛴 결과물이다.
점프컴퍼니의 박희영 대표는 평범한 대기업 엔지니어였다. 버는 돈은 전부 은행에 저금하는 게 당연했고, 정부에서 집 사면 큰일 난다고 하니까 또 그런 줄로 알았다. 그랬던 그가 ‘지산’에 눈을 뜨며 3년 만에 1조 거래액을 달성했다.
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매매가의 90%까지 대출 가능, 3억이면 월세 수익만 500… ‘지산’이 매력적인 다섯 가지 이유
한국의 부동산 시장은 주거 부동산 위주로, 상업용 부동산은 다소 생소하다. 특히 지식산업센터는 주변에서 흔히 볼 수 있는 형태가 아니다 보니 더욱 그렇다. 하지만 그렇기에 지산은 더 큰 기회의 땅이기도 하다. 박희영 대표가 말하는 ‘지산’의 매력을 들어보자.
1. 높은 레버리지, 대출이 막힌 이 시대에도 90%까지 대출 가능
지식산업센터, ‘지산’에서 가장 눈에 띄는 강점은 레버리지다. 아파트 대출은 꽉 막혔고, 상가도 60% 정도다. 하지만 지산은 담보 비율로만 80%~90%까지 대출이 가능하고, 개인 신용에 따라 최대 90%까지 가능하다.
빌딩의 경우 꼬마빌딩도 수십억인데, 지산은 건물을 쪼개 사는 개념이니 1~2억짜리도 있다. 대출이 90%까지 나온다는 점을 감안하면, 내 돈 1~2천만 원만 있으면 내로라하는 역세권에 내 이름으로 등기된 사무실을 가질 수 있다. 큰돈이 들지 않는 만큼 기민한 투자가 가능하다.
레버리지란 차입을 통해 내가 가진 자본에 비해 훨씬 높은 이득을 올릴 수 있는 효과를 의미한다. 특히 부동산 매매에서 레버리지는 선택이 아니라 필수다.
2. 압도적인 수익률, 투자금 3억으로 월 이익 500을 이루다
지산의 또 한 가지 강점은 수익률이다. 박희영 대표는 처음 3억 원으로 지식산업센터 사무실 10칸을 구매해 1천만 원의 월세를 거뒀다. 은행 이자를 제해도 500만 원이 남는 돈이었다. 반면 같은 수익형 부동산인 오피스텔은, 은행 이자와 월세가 큰 차이가 없다.
지산은 원래 아파트나 오피스텔과 달리, 시세차익보다는 안정적인 월세 수익을 노리고 투자하는 부동산이었다. 하지만 이런 분위기도 바뀌었다. 3년 전부터 지산이 급등하며, 투자했던 사람들은 큰 시세 차익을 얻었다.
3. 여전한 수급 불균형, 앞으로도 전망이 밝다
지산 물량은 항상 모자라고, 분양 경쟁도 치열하다. 예를 들어, 광교에는 지산이 대략 네 곳, 사무실로 따지면 800칸이 있는 셈이지만, 이를 곧이곧대로 받아들여서는 안 된다. 큰 회사들은 사무실을 한 칸만 쓰는 게 아니라, 한 층을 통째로 쓰는 경우도 많기 때문이다.
절반 이상은 큰 회사들이 쓸어가고, 작은 회사들이 쓸 수 있는 공간은 400개가 채 안 되는 셈이다. 수요는 크게 늘고 있는데, 아직 공급이 안 받쳐주고 있는 게 지산이다.
결국 수급불균형으로 인해, 시세도 따라 오를 수밖에 없다. 2~3년 전만 해도 평당 6백만 원 수준이었던 광교는 현재 1300만 수준까지 시세가 뛰었다. 서울권은 그 이상으로, 평당 2천만 원을 호가하는 상황이다. 하지만 여전히 기회의 땅이 많이 남아있다.부천, 광명, 시흥, 인천 등은 여전히 평당 6백~7백만 원 정도로 시세가 형성되어 있는데, 이 지역의 입지와 오피스 수요를 생각해 볼 때 앞으로 시세가 오를 가능성이 높다.
4. 역세권 좋은 입지에 신규 건설도 가능하다, 어떻게?
건물이 매력적이라고 해서 좋은 사무공간이 될 수 있는 건 아니다. 부동산에서 가장 핵심적인 요소는 땅, 입지다. 서울 및 수도권의 역세권 노른자 땅은 이미 다 선점됐고, 가격도 천정부지로 치솟았다. 그러니 역세권에 지산이 지어진다는 건 불가능하다고 생각할지도 모른다.
하지만 가능하다. 역세권 요지에 빈 땅이나 허름한 공장이 들어서 있는 것을 종종 볼 수 있다. 이는 국가에서 땅의 용도를 일부 제한하기 때문이다. 제한이 없으면 모두들 자기 땅에 아파트나 오피스 같은 ‘돈 되는’ 건물만 짓고 싶어 할 테니까 말이다. 지식산업센터는 첨단 오피스 건물이면서도, 중공업 지역 땅에 지을 수 있다는 점이 또 한 가지 핵심 강점이다. 얼마 남지 않은 ‘기회의 땅’인 셈이다.
5. 매력적인 사무 공간, 수요자들에게 매력적인 공간은 투자자에게도 매력적이다
그리고 마지막으로, 지산이 실수요자들에게 사무공간으로 매력적이라는 점이 무엇보다 중요하다. IT, 디자인, 컨설팅, 지식산업 등 업종을 정해 놓고 입주를 받기 때문에, 관리가 잘 될 뿐 아니라 관련 업종 종사자 간 커뮤니티를 형성하기도 쉽다.
일반적인 오피스 건물의 층고는 2.5m 정도지만, 지산은 평균 3.5m, 높으면 6m까지도 나온다. 법정 대비 200~300% 이상의 주차 공간을 마련하게 되어 있고, 지게차까지 들어가는 화물 엘리베이터와 하역장, 창고 시설까지 따로 설치한다. 여기에 분양할 때부터 수요 인구를 예측해 식당, 카페, 편의점, 부동산까지 미리 구성한다. 건물 자체를 대형 오피스에 완벽하게 최적화해 설계한 것이다.
지산의 신, 박희영 대표가 말하는 지식산업센터 투자법
매력적인 부동산 투자처라는 건 알겠다. 하지만 지산은 여전히 많은 사람들에게 낯선 분야다. 어떻게 좋은 지산을 고르고 또 살 수 있을까. 3년 간 1조 원 거래를 기록한 박희영 대표는, 먼저 신축과 구축을 나누어 보라 권한다.
신축 지산의 입지를 판단하는 네 가지 기준: 역, 아파트, 배후 상권, 그리고 하천
신축은 말 그대로 새로 지어지는 지산을 말한다. 신축 부동산의 가치를 결정하는 단 하나의 요소가 있다면 역시 입지다. 지산의 입지를 판단하는 기준도 다른 부동산과 크게 다르지 않다. 사람들이 살고 싶어 하는 동네인지, 출퇴근이 편한지가 가장 중요하다. 결국 역과 아파트 단지다.
흥미로운 것은, 대단지 아파트는 대부분 하천 또는 대규모 공원을 배후에 끼고 있다는 것이다. 이런 곳에서 도보 10분 내 거리에 있는 지산은 과거부터 현재까지 늘 ‘불패 신화’를 기록해왔다. 작년에도 이런 입지의 지산이 여럿 신규로 생겼다.
물론 이처럼 입지가 이미 좋은 지산은 분양을 받으려는 경쟁도 치열하다. 눈을 조금 돌리면 다른 기회도 있다. 겉으로 보기에는 허허벌판이지만, 도시 계획상 대단위 아파트 단지가 들어설 계획이 있는 곳이다.
보통 이런 곳은 지하철역이나 대규모 버스 노선도도 예정되어 있는 경우가 많다. 아파트 입주까지 시간이 걸린다는 점 때문에 두려움을 갖는 경우가 많지만, 경험적으로 볼 때, 이런 곳은 결국 분양도 임차도 잘 될 수밖에 없다. 두려움만 접어두면, 리스크는 생각처럼 크지 않다.
구축 지산의 가치를 판단하는 한 가지 기준: 간단한 산수로 수익률을 계산하라
구축이란 이미 준공이 된 지산의 소유권을 개인 또는 법인 간에 매매하는 것을 말한다. 구축을 살 때는 임차인이 들어와 있는지 확인하고, 보증금과 월세가 어느 정도인지 확인해야 한다. 그리고 월세 수익률을 계산해야 한다.
수익률이 부동산 가격 대비 4% 정도면 훌륭한 편이고, 5%라면 뒤도 보지 않고 계약해야 한다. 여기에서 4~5%란 대출 레버리지가 없을 때 숫자고, 실제로 은행에서 90% 대출을 받으면 수익률이 25% 정도로 뛴다. 지식산업센터가 아닌 다른 분야에서 이런 임대수익률을 내는 투자는 극히 드물다.
계약 전에 잔금 대출을 해줄 은행을 먼저 소개받는 게 좋다. 이러면 우선 대출 리스크를 줄일 수 있다. 개인 신용에 따라 대출 금액이 달라질 수 있으므로, 미리 두세 군데 은행에 자신이 어떤 지산을 구매할 계획인지 알려주고, 내 신용이 어느 정도인지 안내받는 게 안전하다.
또 한 가지 이점은 감정가다. 은행에서 나오는 감정가가 가장 투명하고 정확하다. 감정평가원에 의뢰, 지역 시세를 모두 반영해 시세를 계산하므로, 이렇게 알아본 감정가와 부동산에서 얘기하는 매매가 사이에 차이가 많지 않다면 위험성은 크게 낮아진다. 만일 그 차이가 크다면, 스스로 매물의 미래 가치를 판단해 리스크를 떠안고 구입할 것인지 결정해야 한다.
공통적으로 지녀야 할 지식산업센터 투자 마인드
신축이든 구축이든, 그 지역의 미래 가치를 봐야 한다. 적은 돈으로 할 수 있는 투자이지만, 부동산에 투자한다는 사실은 같다. 즉, 그 지역에서 성장하는 기업에게 필요한 시설을 제공하는 것이다. 50명 이상의 큰 기업부터 1~2인의 소규모 창업, 스타트업까지 크고 작은 기업들에게, 공간을 제공하고 임대료를 받는 것이 지산 투자다.
기존 빌딩은 발전이 큰 지역에 들어갈 경우, 아파트와 비교하기 힘든 이익을 얻었다. 하지만 수십억은 기본인 빌딩은 그들만의 리그였다. 지식산업센터는 일반 직장인도, 건물주의 관점에서 투자할 수 있다. 이 지역에는 어떤 기업이 모여있는지, 앞으로 어떤 산업이 더 성장하고 발전할지, 이런 고민을 통해 투자할 수 있다.
그 과정에서 내가 사는 지역을 다시 보게 될 수 있고, 내가 몰랐던 지역도 새로 알게 될 수 있다. 뉴스를 다시 해석하게 되고 지도 앱을 키면 동네가 다르게 보일 것이다. 이렇게 관점이 바뀌어 가는 재미가 있다.
다 모르겠다면: 이미 갖춰진 플랫폼을 활용하기
사실 쉽지는 않다. 지산이 특별히 위험하기보다, 생소한 까닭이 크다. 또 부동산 투자는 많은 시간과 노력이 필요하다. 발품도 팔아야 하고, 스터디도 해야 하고, 부동산도 최소한 열 군데 정도는 돌아야 한다. 개중 두 군데 정도와는 계속해서 친밀한 관계를 유지해야 좋은 정보를 받을 수 있다.
이런 과업이 어렵다면, 플랫폼 점프에셋을 이용하는 것도 한 방법이다. 점프가 관리하는 현장이 이미 100개 가까운 만큼, 고객의 거주 지역, 나이대, 소득 수준, 투자 자금, 투자 성향 등을 취합해 가장 적절한 매물을 5~10개 가량 추천해준다. 시세차익을 원하는 고객, 안정적인 월세 수익을 원하는 고객, 거주지에 가까운 곳을 원하는 고객에 맞춰 지산 정보를 제공한다.
점프컴퍼니는 규모를 더욱 늘렸다. 이미 국내 지산 물량의 10% 정도를 분양하는 국내 최대 플랫폼이지만, 그동안 맞은 고객의 몇 배 이상 되는 고객이 여전히 대기 중이기 때문이다. 채용과 직원 교육, 조직 개편 등을 마무리하고, 올해부터는 더욱 공격적으로 확장에 나설 예정이다.
물량도 준비되었고, 조직도 준비되었다. 이젠 최적의 매물을 원하는 고객에게 매칭하는 일만 남은 셈이다.
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이 글은 「지식산업센터 분양으로 1조 원대 자산 관리 플랫폼까지: 점프컴퍼니 박희영 대표 인터뷰」로 이어집니다.
표지이미지 출처: BNC
