Part 1. 사업 6년만에 11층 건물 전체를 임대하다
이승환: 자기소개를 부탁 드립니다.
양희영: 강남에서 합리적 가격에 다양한 부가서비스까지 있는, 공유오피스 마이워크스페이스를 운영하는 양희영입니다. 최근 강남역에 11층 건물을 거의 통으로 빌려 4호점을 냈습니다.
이승환: 3년 전에는 공유오피스계의 빽다방 이야기하지 않았나요? 가격은 저렴한데 품질은 높은…
양희영: 지점을 늘리며 생각이 많이 바뀌었습니다. 이제 가성비만으로는 경쟁이 불가능하다고 봅니다.
이승환: 왜때문이죠?
양희영: 과잉경쟁으로 패스트파이브, 위워크, 스파크플러스, 대형 공유오피스도 가격 경쟁이 치열해요. 예전부터 사무실을 쪼개어주는, 저렴한 소호 사무실은 많았습니다. 그런데 위워크와 패스트파이브가 들어오며, 세련된 인테리어와 다양한 부가시설을 들였고, 가격도 인당 20만원 하던 걸 50만원 수준까지 올렸어요.
이승환: 여기서 가격 경쟁하면 답이 안 나온다?
양희영: 네. 공유오피스 수준이 많이 상향평준화됐습니다. 인테리어 비용만도 장난 아니에요. 시작부터 빠르게 수익을 내도, 투자금 회수하려면 3년은 걸립니다. 저가 경쟁으로 규모를 키우며 투자금을 유치할 수는 있겠지만, 독자생존은 힘듭니다.
이승환: 그래서 마이워크스페이스는 흑자를 내고 있습니까?
양희영: 1~3호점은 꾸준히 흑자였고, 작년 4분기 오픈한 4호점도 90% 정도 들어찼습니다.
Part 2. 지하 10평 사무실에서 11층 건물 통임대까지
이승환: 마이워크스페이스 1~3호점의 역사를 요약해 보지요.
양희영: 시작은 강남 지하의 10평 상가였어요. 창업한 개발회사가 망해가며 3명이 남고, 자리가 좀 비었어요. ‘피터팬의 좋은방 구하기’에 월 15만원 내고 같이 쓸 사람 구한다는 글을 올렸어요. 연락이 엄청 오더니, 2주 만에 6자리가 찼어요. ‘이게 돈이 되겠구나’라는 생각에 공유오피스를 시작했습니다.
이승환: 10평에 8명이라니, 거의 독서실 수준이군요.
양희영: 네. 그래도 강남역 바로 앞에 있으니, 개인사업자에게는 정말 좋았죠. 테헤란로 주소 나오니 뽀대도 나고요. 그런데 친하지도 않은 사람들끼리 휴게실이 없어서 좀 불편했어요. 그래서 꼬마빌딩 2개 층에 100평 남짓한 곳에 2호점을 얻었죠. 약간 업그레이드된 르호봇이랄까요? 강남역 바로 앞에 작은 방들을 쪼갰고, 휴게공간과 미팅룸도 만들었죠. 가격은 인당 25만원 정도였고요.
이승환: 그리고 3호점은 굉장히 비싼, 강남대로 한복판의 빌딩 한 층을 빌렸습니다.
양희영: 200평이 텅 비어 있었으니 괴로웠죠. 여기는 인테리어비도 엄청 들었거든요. 그런데 스타트업 분들 위주로 입소문이 한 번 도니까, 4개월 만에 꽉 들어찼어요. 시설은 위워크, 패스트파이브 못지 않고 위치는 최고인데 가격은 좀더 저렴하니 가능했던 일이죠.
이승환: 3호점은 어땠어요? 1호점과 2호점에 비하면?
양희영: 3호점부터 고객이 달라졌어요. 독서실 같은 1호점은 딱 일만 할 공간이 필요한 개인들이었고, 꼬마빌딩의 2호점은 멋진 사무실은 중요치 않은, 헝그리정신 스타트업 분들이 많이 오셨죠. 그런데 3호점은, 건물 외관, 커피 퀄리티, 내부 인테리어 등을 하나하나 따지는 분들이 온 거예요. 미팅하는 사람들이 나를 어떻게 볼 것인지도 신경 쓰는 분들이 들어온 거죠.
특히 3호점은 프리미엄 1인실을 많이 만들었거든요. ‘혼자 쓰는 작은 방에 69만원을 지불할 사람이 있을까?’하고 걱정했는데, 오히려 가장 인기였어요. 강남대로 고층 빌딩에 소위 ‘뽀대나는’ 사무실과 미팅룸을 쓸 수 있다면, 그 정도 지불할 분들은 있었던 거죠.
이승환: 흑자는 났나요?
양희영: 네. 주변 스타트업 분들 덕분에 금방 흑자가 났습니다. 그리고 ‘핫데스크’ 오픈도 큰 도움이 됐어요. 하루에 1만원, 월 25만원을 내면, 공용 라운지에서 자유롭게 일할 수 있는 서비스인데 신청자가 상당히 많았습니다. 매일 나올 필요 없는 분들이 미팅 때 활용하기도 하고, 재택하는 팀이 주간회의에 활용하는 분들도 있었습니다.
Part 3. 공유오피스 가격경쟁은 치킨게임, 부가가치로 차별화가 필요할 때
이승환: 해피하게 흑자전환 했군요. 요즘 공유오피스 시장은 어떻게 보세요?
양희영: 프리미엄 공유오피스는 이미 치킨게임입니다. 강남권에 10개 안팎이면 상관 없었겠지만, 이미 위워크, 패파, 스플 합치면 강남권에만 40개가 넘어요. 이 비싼 공유오피스에 들어올 곳은 한정돼 있어요. 시리즈 A, B 받으며 투자금이 넉넉한 곳이 그리 많지는 않거든요.
이승환: 대형 공유오피스 공실률이 굉장히 낮다고 하잖아요? 그런데도 왜 적자일까요?
양희영: 손익에서 공실률은 크게 중요하지 않습니다. 예로 인당 40만원을 받고 90%가 차야 이익이 나는 공유오피스가 있어요. 오픈할인으로 약간 손해보고 30만원에 받아다 쳐요. 6개월 후에는 다시 40만원으로 올려야 하는데, 입주자는 또 오픈할인하는 곳으로 옮겨가려 하고, 울며 겨자먹기로 30만원에 연장해주죠. 그러면 공실률 0으로 만들어봐야 적자거든요.
이승환: 그래서 차별화가 필요하다…
양희영: 그렇죠. 한국, 그 중에서도 서울은 워낙 경쟁이 치열하잖아요. 다들 금방 따라와요. 3호점까지는 ‘그래도 강남대로변에서 여기만큼 합리적 가격은 없어’로 버틸 수 있었어요. 그런데 2년 사이에 공유오피스는 또 몇 배로 늘었어요. 모두가 가격경쟁한다면, 차별화가 필요하다 생각했어요.
이승환: 과잉경쟁이 얼마나 심한 건가요?
양희영: 제가 2016년 초부터 네이버에 공유오피스 키워드 광고를 했는데, 그 때 클릭당 나가는 돈이 750원이었어요. 그런데 2016년 8월에 위워크가 한국에 들어왔고, 패스트파이브도 확장하며 그때부터 가격이 치솟았어요. 1번 클릭에 2만원 정도로 현재 상승해 있어요.
이승환: 와, 진짜 후덜덜하네요…
양희영: 네이버에 400만원 키워드 광고해봐야, 200번 클릭이면 끝이에요. 마케팅비로는 답이 안 나와요. 돈 너무 쓰면 공유오피스 품질도 떨어지고요. 그래서 4호점은 가성비에서 벗어나, 다양한 부가가치로 승부하려 한 겁니다. 11층 건물을 통임대해 스마트짐, 수면실, 샤워실, 컨퍼런스룸… 이 모든 걸 넣었어요. 이를 갖춘 공유오피스는 마이워크스페이스 4호점 뿐이에요.
Part 4. 스마트 헬스장, 수면실, 이미지살롱, 디자인 센터까지 있는 공유오피스
이승환: 아무리 그래도 11층 건물을 통으로 빌리는 건, 너무 리스키하지 않나요?
양희영: 작은 지점을 여러 개 운영하는 것보다, 큰 1000평 하나를 운영하는 게 훨씬 낫습니다. 제 입장에서는 관리가 편하고, 고객들 입장에서는 규모가 있어야 제대로 된 공유공간을 누릴 수 있거든요.
이승환: 제대로 된 공유공간이라면…
양희영: 100평 중 10평 빼봐야, 멋지지도 편하지도 않죠. 그래서 4호점은 아예 9개층 중 3개 층을 완전한 공유공간으로 만들었어요. 3층은 스마트짐(헬스장)과 수면실, 샤워실, 이미지살롱. 9층은 완전히 오픈된 공유공간이고, 10층은 사무실을 내지 않고 자유로이 일하는 분들을 위한 책상을 마련했죠. 지하 2개 층은 강의장과 스튜디오, 그리고 컨퍼런스 룸으로 만들었고요.
이승환: 별 게 다 있네요. 가장 특이한 건 역시 스마트짐인데…
양희영: 일반 헬스장은 최소 100평은 있어야 하잖아요? 저희 스마트짐은 50평 남짓해요. 그래서 일반적인 헬스장 기구 5개 이상의 기능을 갖고 있는 기구를 도입했어요. 여기에 앱도 연동해서 가슴근육 운동량, 칼로리 소비, 이런 것도 다 기록되어요. 물론 기구 하나의 가격이 1천만원이 넘어서 볼 때마다 마음 아프긴 합니다.
이승환: 오, 입주하면 쓸 수 있나요? 개꿀인데요?
양희영: 입주하신 분들은 절반 가격인 월 3~4만원에 사용할 수 있어요. 보통 헬스장은 1년 치 돈 내고, 한두달 다니고 환불 못 받잖아요. 그런데 입주사 분들은 훨씬 저렴하게 월 단위로 사용하는 거죠. 또 원하시면, 월 단위가 아니라 크레딧 차감도 가능해요. 운동 많이 안할 것 같으면, 딱 쓴 만큼만 지불하는 거죠. 1시간에 3천원, 이런 식으로요.
이승환: 그러면, 그 크레딧은 또 다른 곳에도 쓸 수 있나요?
양희영: 네. 수면실, 미팅실, 등등을 모두 저희 앱을 통해 활용 가능합니다. 크레딧은 팀별로 할 수도, 개인별로 할 수도 있고요. 1층에는 대형 현수막, 고화질 이미지 등을 반값에 출력할 수 있는 디자인 센터도 있고, 3층에는 이미지살롱도 뒀어요. 고객들이 뭐가 필요하다 싶으면, 이 건물 안에서 다 해결할 수 있는 거죠.
Part 5. 코워킹스페이스, ‘강남역’ 근처만 흥행인 이유
이승환: 마이워크스페이스 4호점은 시작하자마자 인기입니다. 차별화 때문일까요?
양희영: 그랬으면 좋겠지만… 확실한 건 위치입니다. 사람들은 일단 역세권을 좋아해요. 더블, 트리플 같은 말장난이 아니라, 정말 나와서 1분, 최소한 3분 안에 갈 수 있는 건물을 선호합니다. 마이워크스페이스는 항상 1~2분 안에 들어갈 수 있는 건물을 택했거든요. 4호점도 그 영향이 커요. 또 하나는 강남역입니다. 강남이나 역삼이나 공유오피스 방 가격은 비슷해요. 그러면 당연히 강남역에 입주하게 돼죠.
이승환: 거리 중요하죠. 르네상스 사거리, 포스코 사거리, 이런 곳은 역까지 10분 가까이 걸어야 하니…
양희영: 네. 저도 종종 경쟁사 염탐 아닌 방문(…)을 가게 되는데 강남역 주변의 코워킹스페이스는, 브랜드를 불문하고 거의 꽉 차 있어요. 저희가 4호점을 내는데 계획한 시점에서 2년이 걸린 것도, 1천평 규모의 건물을 찾는 데에만 1년이 넘게 걸렸거든요. 강남역이 좋은 게, 모든 지역의 경기도 빨간 버스가 모이는 유일한 곳이에요. 입주하신 대표님들은 채용 잘 된다고 좋아하고요.
이승환: 제 주변에도 공유오피스 운영에 관심 있는 분이 좀 있는데, 팁을 좀 줄 수 있을까요? 강남 임대료가 얼마라거나…
양희영: 자산운용사와의 계약이 있기 때문에 임대료 공개는 좀 힘듭니다. 일단 공유오피스 사업은 상당히 품이 많이 들기에 말리고 싶지만… 일단, 임대료보다는 NOC, 즉 1평을 유지하는 데 들어가는 월 비용을 생각하는 게 좋습니다. 정해진 월세에서 관리비랑 임대료, 여기에 렌트프리 받은 거를 적용해서 빼고… 그러면 반대로 입주하신 분들로부터 평당 얼마를 받아야 할지 역산할 수 있지요. 업의 본질은 부동산이니, 일단 심플하게 접근하길 권합니다.
이승환: 본전 못 뽑아도 사무실 주소를 공유오피스로 내주는 ‘비상주 서비스’로 채울 수 있다는 이야기도 들었는데요.
양희영: 그렇지 않습니다. 비상주는 무한정으로 나오는 게 아니라, 건물 면적에 비례해서 나오기에 주업으로 하기 힘듭니다. 그리고 비상주도 경쟁이 치열합니다. 2015년 비상주 시장가가 개인 10만원, 법인 15만원이었는데, 저희가 처음 10만원 아래로 내렸고, 지금은 7만원대까지 내렸습니다. 최근에는 4만원 대에 제공하는 곳도 생겼어요.
현재 저희는 부가서비스를 더 늘리고 가격은 7만원대를 유지하고 있습니다. 비상주 서비스를 활용하시면, 우편물 알림 및 포워딩 서비스도 해드리고, 방문 시 2시간씩 저희 핫데스크를 무료로 사용할 수 있습니다. 회의실도 크레딧을 통해 이용 가능하구요. 비상주도 가격경쟁이 아닌, 부가서비스로 경쟁력을 키워야 하는 단계이지요.
Part 6. 공유오피스를 넘어 스타트업 엑설러레이터로 협업
이승환: 4호점을 비롯해 마이워크스페이스의 미래는 어떻게 보세요?
양희영: 유럽의 프롭테크 세미나에 참석한 적이 있는데, 누군가가 SaaS 이야기를 하더라고요. 보통 Software as a Service(서비스형 SW)로 쓰는데, 그게 아니라 Space as a Service(서비스형 공간)의 시대가 열렸다는 거죠. 최근까지 많은 공유오피스들은 네트워킹 파티 등 행사로 차별화를 꾀했어요. 근데 그게 아니라 공간 자체가 다양한 서비스를 제공하는 게 맞다고 생각한 거죠.
이승환: 그러면 공유오피스라는 말 자체도 아주 딱 맞는 건 아니네요?
양희영: 네. 제 나름 3세대 공유오피스라 생각하는데요. 1세대는 공간만 쪼개주는 소호형, 2세대는 좋은 인테리어 등으로 부가가치 제공이었다면, 3세대는 부가산업 자체를 창출해나가야 한다고 봅니다. 그리고 또 한 가지 중요한 키워드가 협업이에요. 위워크나 패스트파이브 같은 대자본과 혼자 상대할 수는 없으니까요.
이승환: 협업?
양희영: 네. 새로 생긴 4호점의 경우 3층 공간을 위해 ‘더짐(The Gymm)’이라는 헬스케어 회사를 출범시켰는데, 서로 윈윈이 될 수 있는 다양한 기회가 많이 있기 때문에 이번에 씨드 투자자로 참여를 했습니다. 1층의 디자인&카피센터도 파트너로 일하기 위해 지분투자를 했고요. 9층 공용공간에도 베이커리 업체가 들어오는 것도 논의 중입니다.
어찌 보면, 일종의 컴퍼니 빌더 역할이 된 건데, 위워크랩스 같은 스타트업 인큐베이팅 프로그램도 시작하려고 합니다. 그래서 5층에는 스타트업 액셀러레이터 더인벤션랩과, 그곳에서 투자한 9개 회사들을 통으로 입주시켰어요. 또 미국의 Y컴비네이터와 라이벌인 ‘테크스타즈’ 에서도 3개월 간 프로그램을 진행했어요. 이들과도 액설러레이터 프로그램을 어떻게 정례화할지, 혹은 한국에 이식할지 논의 중에 있습니다.
이승환: 뭔가 공유오피스가 살아남기 위해서는 별의별 탈바꿈이 다 필요한 느낌이군요.
양희영: 네. 다들 나름 카멜레온처럼 변해야 하는 시기예요. 예로 저희 지하 2층에는 150석 컨퍼런스 룸이 있어요. 강남역에 이런 공간이 별로 없거든요. 코로나 좀 물러나면, 정말 많은 사람들이 찾는 공간이 될 것입니다.
Part 7. 그래도 공유오피스 사업에 희망이 있는 이유
이승환: 진짜 먹고 살려면 별의별 걸 다 하는군요. 5호점은 언제쯤 생길까요?
양희영: 좀 쉽게 이야기한 느낌도 있는데… 솔직히 공유오피스로 흑자 내는 곳이 그리 많지는 않습니다. 어쨌든 저는 흑자를 내고 있었으니, 공유오피스를 운영해주세요, 인수해주세요, 이런 제안이 종종 들어왔어요. 또 신축 건물에서 공유오피스를 운영해달라는 제안도… 그런데 당장은 4호점까지 잘 운영하는 데에 집중하려고 합니다. 그 다음에는 위탁운영도 고려하고 있고요.
이승환: 공유오피스 업계가 과잉경쟁이라 악평만 했는데, 계속 경쟁으로 적자만 심화될까요?
양희영: 그렇게 생각하진 않습니다. 요즘 패스트파이브는 꼬마빌딩을 통으로 임대하는 경우도 있더라고요. 아마 인테리어를 통해 건물가치를 높이는 쪽으로 가는 게 아닐까 하는데… 이렇게 끊임없이 확장하면 자산운용 영역까지 나아갈 수도 있겠죠. 경쟁이 다양성을 낳으며, 다들 나름의 방법을 찾아낼 거라 생각합니다.
이승환: 사업하다 보면 그런 거 있잖아요. 나는 못하지만, 이런 공유 오피스 잘 될 것 같다?
양희영: 그런 건 없었고, 이제 강남만 놓고 경쟁하기보다 지역 특성을 찾아갈 것 같긴 합니다. 무신사 스튜디오는 무신사 빨도 있지만, 의류, 신발 등의 패션/유통 쪽 온라인 비즈니스가 동대문이라는 입지와도 잘 맞잖아요? 마찬가지로 송도나 부산에서, 대형 창고 끼고 통관 서비스 지원한다거나… 우리가 보지 못하는 부분이 많을 것으로 예상합니다.
이승환: 아무튼 축하드립니다. 다들 잘 모르지만 저는 온갖 위기의 순간들을 다 봤잖아요.
양희영: 그렇죠. 투자도 여러 차례 엎어졌고, 계약서 가지고 소송한다 만다 시끄럽기도 했고… 그래도 무너지지 않은 게, 어떻게 보면 저희는 리스크를 낮출 포트폴리오가 만들어진 것 같기도 해요. 독서실형의 1호점, 꼬마빌딩 소호형 2호점, 뽀대 좀 나는 3호점, 다양한 부가서비스의 4호점까지. 여기에 하루 2시간 사용 가능한 비상주, 한 달 내내 공용 공간을 쓸 수 있는 핫데스크도 있죠. 마이워크스페이스에 전화만 하면, 필요한 모든 공유오피스 서비스를 누릴 수 있는 셈이죠.
이승환: 감사합니다. 마지막으로 한 마디 부탁 드립니다.
양희영: 스타트업을 위한 생태계가 형성되는데 일조하고 싶습니다. 앞으로 저희의 행보를 지켜봐주시면 감사하겠습니다. 그리고 아주 가까이에서 지켜봐주시면 좋겠습니다. 입주사처럼~ 😉
