부동산 현장 답사, 이렇게 해보세요

입지 분석 기초에 관한 이전 글에 이어 현장 답사 이야기로 넘어갑니다. 저는 제안을 하는 것뿐이고 정답이 있는 건 아니니 여러분 편한 방법대로 하시면 됩니다. 현장 답사의 순서를 정해야 하는데, 먼저 지역을 선정해야겠지요. 양천구로 한번 가 보겠습니다. 조사 대상 단지는 목동힐스테이트입니다.

1. 먼저 교통 접근성을 봅니다. 목동 힐스테이트까지 어떻게 가야 할지 정해야 합니다. 지하철이 있다면 당연히 지하철로, 지하철은 없고 버스가 있다면 가보시길 추천드립니다. 중간에 어떤 경로가 가는지 경로지들도 체크할 수 있습니다.

목동힐스테이트는 2호선 지선 신정네거리역에서 내리면 됩니다. 2호선 지선은 1호선, 2호선으로 환승 가능한 신도림역에서 5호선 까치산역까지 왔다 갔다 반복하는 노선입니다. 지선의 프리미엄은 메인선보다 낮을 수밖에 없지만 그래도 지역 내 적지 않은 프리미엄을 줍니다.

2. 교육환경을 봅니다. 초등학교는 양명초등학교를, 중학교는 아마도 신서중학교를 갈 가능성이 높아 보입니다. 입학 가능 학교는 반드시 현장에서 다시 확인하셔야 합니다. 바로 옆에 있다고 모두 갈 수 있는 것은 아니니까요. 중개업소에 문의하시면 됩니다. 학원을 보통 어디로 가는지도 꼭 확인하시고요.

3. 생활편의시설 환경을 봅니다. 목동 아파트 14개 단지의 장점은 술집 등의 쓸모 없는 환경이 없다는 겁니다. 그런데 목동 힐스테이트는 재개발을 한 곳이라 기존 주변 상권이 있는 곳입니다. 어떤 상권들이 있는지 직접 확인해 보시고요.

가장 중요한 상가 시설인 병원, 은행, 대형 쇼핑점은 어디로 이용하는지 반드시 체크하셔야 합니다. 이 3개 상권 접근성은 프리미엄으로 직결되니까요. 여기까지는 반드시 현장에서 직접 확인하셔야 합니다.

4. 사전에 파악한 경쟁 단지들을 살펴보셔야 합니다. 모든 단지를 다 볼 필요는 없습니다. 가장 비싼 아파트, 다음 순위 아파트, 가장 신축 아파트, 현재 건축 중인 아파트, 분양 예정 아파트… 이 정도만 체크하시면 됩니다.

5. 시세/분양가는 이미 파악한 상태에서 현장 방문을 해야 합니다. 그 후 교통 편리성, 학교 접근성/학원가 접근성, 생활편의시설 이용 편리성 등 각 단지들의 조건을 비교해 보는 것이죠.

6. 그리고 중개업소를 방문하는 겁니다. 중개업소 방문 전에 방문할 중개업소들을 예약해두시면 더 좋습니다. 브리핑을 좀 더 효과적으로 받을 수 있지요. 평균/최근 거래량, 평형별 거래 가격, 그 외에 확인할 사항, 단지에 관한 추가 설명, 지역 개발 호재, 공급 계획 등 엄청난 정보를 확인할 수 있습니다.

7. 사전 정리한 내용과 다른 점은 없는지, 현장에서 직접 본 것과 다른 설명은 없는지 비교 체크하시면 됩니다. 그리고 실제 해당 단지의 매물들을 직접 방문해 보시면 됩니다. 이것 때문에 사전예약을 할 필요가 있습니다. 집을 보려면 집주인이나 세입자와 스케줄을 맞추어야 하니까요.

8. 단지 방문하실 때는 차량/도보 동선을 꼭 체크하셔야 합니다. 커뮤니티 시설 여부와 경비실 위치도 확인하셔야 하고요. 주차장 현황도 꼼꼼하게 보셔야 합니다. 이렇게 희망하시는 단지들을 2~3개 정도는 꼭 살펴보시길 바랍니다.

9. 가장 중요한 것은 정리입니다. 사진이나 동영상도 활용해서 최대한 꼼꼼하게 정리하시면 됩니다. 개인적인 평가까지 할 수 있다면 더 완벽한 현장 답사 리포트가 되는 것이지요.

현장답사는 이 정도로 정리해 보고요. 다음은 수요 분석 방법을 정말 간단하게 말씀드리고자 합니다. 중요한 것은 현장에 나가보시는 겁니다. 현장 하나라도 꼭 나가 보시길 바랍니다.