아파트도 풀체인지가 있다: 주관적으로 나누어 본 아파트 세대

사람이 일생을 살면서 상품을 구매할 때 가장 큰돈을 쓰는 게 두 가지가 있습니다. 하나는 자동차고 하나는 부동산입니다. 보통 자동차를 구매할 때 보면 수많은 사람에게 물어보고 제품 자체의 스펙을 하나하나 따져가면서 구매합니다. 특히 중고차를 구입할 때는 그 브랜드의 몇 세대 브랜드인지 하나씩 따지면서 사고자 하는 자동차의 역사를 자연스럽게 공부합니다.

국민차로 불리는 쏘나타의 경우도 이렇게 세대별로 전혀 다른 특징을 보입니다.

하지만 아파트를 구매할 때, 분양을 받는 경우가 아니라면 중고를 구입합니다. 그런데 중고 물건에 대해 준공 날짜만 보고 주관에 따라 나누어지는 신축과 구축으로 이야기하는 것이 보통입니다. 아파트라는 상품에 대한 역사에 대해 생각해 본 적이 별로 없었기 때문인 거 같습니다.

물론 아파트는 부동산이기 때문에 입지가 가장 중요한 요소입니다. 하지만 건물 자체의 상품도 구매하는 것이기 때문에 중고 자동차를 구매하는 관점에서 살펴본다면 새로운 부분을 발견할 수도 있습니다. 이런 관점에서 주관적으로 아파트를 시대별로 관찰해보았습니다. 그 결과 아파트도 자동차처럼 풀체인지를 한다는 것을 발견했습니다.

자동차처럼 그 주기가 3~5년으로 짧지는 않았고 10년 정도 주기로 변화하는 것이 보였습니다. 평면도와 단지 전경을 보면 세대별로 변화가 확연하게 드러납니다. 0세대부터 3세대까지 주관적으로 나누어 보았습니다. 부동산 전문가도 아니고 아파트에 관심이 많은 일반인이 쓴 글이라는 것을 전제로 읽어 주셨으면 합니다.

0세대 아파트(1980년대 이전)

0세대 아파트들은 기술이 부족해 고층 아파트를 못 짓고 지하 주차장도 만들지 못했습니다. 당시에는 아파트를 짓는 기술과 관리 방법에 대한 노하우가 부족해 빨리 노후화가 되었습니다. 하지만 용적률이 낮은 아파트들이 많기 때문에 재건축되었거나 재건축이 될 아파트들이 많이 있습니다.

도시를 계획하면서 아파트 단지가 만들어졌기 때문에 교통의 요지에 0세대 아파트들이 있는 경우가 많이 있습니다. 강남에 있는 0세대 아파트들의 경우 정문과 후문에 각각 지하철이 있는 경우도 많습니다.

하지만 그 당시에도 올림픽선수촌 아파트처럼 세대를 뛰어넘는 아파트들이 있기는 합니다. 지하 주차장과 복층 아파트가 있으며 단지를 공원처럼 꾸며 놓았습니다. 하지만 너무 잘 지어서 현재 재건축을 방해하는 요인이 됩니다. 아이러니한 일이 아닐 수 없습니다.

1990년대 1기 신도시 아파트를 모델로 전국에 대량으로 아파트가 보급되던 시기였습니다. 그래서 전국에 비슷한 모양의 단지들이 많이 있으며 평면도는 표준화되어 있었습니다. 0세대와 다르게 20층이 넘는 고층 아파트가 많이 만들어졌으며 그에 따라 용적률이 매우 높았습니다.

1세대 아파트(1990년대)

1세대 아파트의 큰 특징은 지하 주차장이 있다는 점입니다. 하지만 주차장과 세대 비율을 1:1로 하지 않은 경우가 많아 현재 이 아파트들은 주차난을 많이 겪습니다. 그리고 아직 커뮤니티와 공원의 개념이 들어가기 전으로 아파트가 주거 이상의 의미는 아직 없었습니다.

1990년대 아파트도 삼풍백화점 사건 이전과 이후로 나누어지는 부분이 있습니다. 이후에 지은 아파트들의 경우 감리를 철저하게 진행해 기존과는 다른 안전 기준으로 아파트가 지어졌으며, 현재도 매우 견고하다고 합니다.

대한민국이 고속 성장하던 시기였기 때문에 특색보다는 표준화가 더 필요했으며, 30평대 평면도는 20평대 편면도에 화장실을 추가해 그대로 확대한 수준이었습니다.

지하 주차장과 더불어 가장 크게 변화한 부분은 복도식보다는 계단식 아파트를 많이 지었다는 점입니다. 계단식으로 지으면서도 평면도를 획기적으로 변화시키지 못했으며 0세대와 같은 2 베이 구조로 현관과 거실이 구분되지 못한 점은 아쉬워 보입니다.

2세대 아파트(2000년대)

2세대 아파트의 경우 주차장이 1세대에 비해 넉넉해졌으며 최소 세대당 1대 정도는 갖추었기 때문에 관리가 잘 될 경우 1세대 아파트와 같은 주차 대란은 없습니다.

하지만 지하 주차장과 엘리베이터가 연결되는 개념이 100% 도입되지 않았습니다. 당시에도 시대를 앞서간 프리미엄 아파트들의 경우 지하 주차장과 엘리베이터를 연결한 경우가 있습니다. 그리고 아파트 단지에 공원이라는 개념이 도입되어 일부 공원으로 꾸며놓은 것이 2세대 아파트의 특징입니다.

0세대와 크게 차이를 보이지 않은 1세대 평면과 다르게 3 베이가 도입되어 공간의 활용이 효율적으로 바뀌었습니다. 일부 지역의 경우 한시적으로 광폭 베란다가 도입되어 확장하면 30평대가 40평처럼 보이기도 합니다. 당시에 법이 미비한 점을 이용해 만들어진 전실과 광폭 베란다가 있는 아파트를 찾으면 그렇지 않은 아파트보다 10평 이상의 서비스 면적을 추가적으로 얻을 수 있습니다.

3세대 아파트(2000년대)

3세대 아파트의 가장 큰 특징은 지상이 공원화가 된 점과 지하 주차장과 엘리베이터가 연결되어 있다는 점입니다. 게다가 IT 기술이 많이 도입되어 엘리베이터를 집에서 호출할 수 있는 점과 무인 택배함이 도입이 된 점을 들 수 있습니다.

게다가 커뮤니티라는 것도 완벽하게 자리를 잡게 되어 헬스장, 작은 도서관 정도는 3세대 아파트 내에서 이용할 수 있습니다. 아파트 단지라는 것이 주거를 넘어서 여가 공간으로 확장되었습니다. 여기서 시대를 앞서가는 프리미엄 아파트의 경우 수영장, 사우나, 조식 식당, 카페 등이 있는 경우도 있습니다.

베란다 확장이 합법적으로 허용되면서 평면도는 4 베이와 타워형이 주류를 이루게 되었습니다. 일반적으로는 4 베이가 인기가 많으나, 전망이 좋은 지역의 경우 거실이 크게 오픈되어 전망대처럼 보일 수 있는 타워형이 선호도가 높은 경우도 있습니다.

4세대 아파트는 어떨까?

아직 4세대 아파트가 만들어진 경우는 없으나 3세대 아파트 중에서 프리미엄 아파트들이 4세대 아파트를 미리 보여준다고 볼 수 있습니다. 개인적으로 생각했을 때, 디에이치 클래스트가 첫 번째 4세대 아파트가 되지 않을까 생각도 해 봅니다.

이런 것들이 들어온다고 합니다.

옥상 식물원
옥상 리셉션
옥상 스파
컨시어지 센터 (외국계 호텔 컨시어지 서비스 상주)
실내 아이스링크장(25m x 50m)
실내 수영장(50m x 6레인)
실내 워터파크
피트니스 센터 및 조깅트랙 (인바디 연계)
스파시설 (히노끼 노천탕 및 황토찜질방 포함)
볼링장
실내골프연습장 (복층, 높이 14m 비거리 20m)
실내 테니스장
농구장 등 체육관
실내 락쿨라이밍
오페라 하우스 (840석, 연 1회 음악회 개최)
입주민 전용 극장
동호회실
하비룸 (방음 음악연주실 포함)
외부인 미팅공간(회의실 등)
케어센터(강남성모병원 연계 홈닥터 서비스)
도서관(TOZ독서실 연계)
어린이 전용 도서관
레고랜드(키즈시네마 등 포함)
디에이치 레스토랑 (100회 무상서비스 제공, 현대백화점 식품사업부 제공)
프레쉬 카페 (수경재배 야채 및 티, 현대그린푸드 뉴트리션케어 제공 )
디 에이치 반포(가칭) 현대 카드 제공

향후 아파트들은 신축, 구축이 아니라 더욱더 세분화할 겁니다. 2세대라도 지하 주차장과 엘리베이터가 연결되어 있거나, 1세대임에도 주차장이 1:1 비율을 넘어서는 곳은 더욱 프리미엄이 높아질 것으로 보입니다. 아파트를 구매할 때 이 아파트가 어떤 세대에 속했는지 정도는 파악하면 도움 될 것입니다.

원문: 김현준의 브런치