1. 왜 전세가만 오를까?
2006년 자가거주비중 49%, 2013년 40%수준. 주택보급비율은 이미 100%를 넘었고… 집값이 오르려면 60%가 집을 사야하는데… 5억짜리 집이 있고 전세가 3억이라고 해봅시다. 집을사면 취등록세 및 재산세가 들고 가격변동에 노출될 것이고 2억정도의 추가 비용이 들테죠. 전세의 경우 평균 4년 거주를 한다고 하니 4년마다 이사비용과 부동산중개수수료가 들겠군요.
집을 사면 취등록세는 무시하더라도 3%금리에 연 600만원 4년이면 2,400만원의 기회비용과 재산세 100만원*4= 400정도가 (재산세는 공시지가가 시세보다 낮다고 생각 대략 100만원으로 잡았구요.) 드니 이것만도 2,800만원입니다.
전세라면 이주비 복비가 300-400정도 들거니 4년간 2,400만원 정도 아직은 이익입니다.
그렇다면 1. 집값이 오른다는 믿음이 있거나, 2. 전세가가 더 오르거나 금리가 낮아져서 기회비용이 줄거나, 3. 기회비용을 커버할 만큼의 주거안정성이 중요한 경우거나, 4. 집없는 60%의 소득이 증가하는 경우에 주택매수세가 활발해지겠지요.
1, 3번은 뉴트럴로 보죠. 2번은 지금 나타나고 있는 현상입니다. 금리가 낮아졌죠. 금리 50bp(0.5%) 인하면 2억이면 연 100만원 4년이면 400만원 기회비용이 줄어듭니다. 그래도 전세가 아직 유리합니다.
문제는 4번인데… 최근 가계순자산과 소득 통계를 보니 수년전에 비해 크게 나아진게 없습니다. 그러니 아직은 집을 살 여건이 형성되었다고 보긴 힘들죠. 전세가 더 유리하니 전세가가 더 오르는건 당연합니다.
2. 서울 집값이 다른나라 대도시와 비교해서 과연 싼가?
이건 단순 비교가 곤란한 상황입니다. 저는 우선 도시형태에 대해 고민해보야하나다고 봅니다. 다른 나라 대도시들은 좁은 다운타운이 있고 주거지역이 있고 머 그렇지요. 반면 서울은 그냥 넓게 퍼져있습니다.
뉴욕만 해도 맨하튼 면적은 60㎢… 여기서 할렘을 빼면 25-30㎢… 강남구 50㎢의 절반쯤의 면적에 월스트리트며 브로드웨이며 고급멘션까지 다 들어차 있습니다. 그 옆 브루클린 같은 데는 머 그리 비싸지도 않죠.
집값 많이 오른 밴쿠버도 다운타운은 슬슬 걸어다녀도 될 정도 넓이고 그 위로 고급 주택단지인 웨스크밴쿠버가 있죠. 여기 600평 정도 되는 주택 가격이 4-50억 정도 하더군요.
서울도 젤 비싼 동네들 모아놓으면 꿀리지 않습니다. 삼성동에 가수 비가 가는 현대주택은 200여평 주택가격이 7-80억입니다. 렌트료는 좀 싼편이지만 이건 전세기준 전환하는 관습때문이지 주택가격으로 환산하기 시작하면 더 비싸질 겁니다.
더구나 홍콩 호주 캐나다 뉴질랜드 같은 나라들은 양도세 증여세 상속세가 없지요. 아무래도 주택가격이 더 오를 여지가 많습니다. 논란의 여지가 있지만 도시형태를 감안했을 때 서울 집값은 싸다고 하긴 무리가 갑니다.
3. 수익성 부동산이 답인가?
베이비부머 은퇴가 시작되는데 금리가 낮아지면서 수익성 부동산이 대안으로 떠오르고 있습니다.
더구나 1인 2인 가구가 급격히 확산되면서 다세대 다가구 주택에 대한 수요가 늘어나고 있지요. 상가는 수급이 무너지고 있고 수익률도 3-4%에 머무는데, 주거용 수익성 부동산 수익률은 5-10% 정도까지 나오고 있습니다.
저금리 상황에서 당분간은 수익성 부동산이 각광받을 텐데 .. 다만 신중한 선택이 필요해보입니다.
4. 결론은?
제가 부동산 전문가는 아니지만, 여러가지 양극화 현상이 나타날 것으로 보입니다.
– 핵심지역과 새 아파트는 스테디할 것이나 비핵심지역은 재미 없을 것이다.
– 중소득층이 선호하는 지역 소형평형은 가격이 지지될 것이나 대형 평형은 재미없을 것이다.
– 수익성부동산에 관심을 가져야 하나 주거용이 좀 더 유리하며, 상가의 경우 핵심상권이나 대단지 아파트 상가 빼고는 수익률이 매우 낮을 것이다.
– 전세가는 조금 더 오를 것이다. 월세가 급증할 것이다.
– 현 주택정책은 효과가 미미할 것이다. 소득이 늘지 않는 한 주택가격 상승은 제한적일 수 밖에 없다.
