1. 가장 냉정하게 봐야 할 것은 스스로의 미래소득이다
집을 사는데 빚을 지지 않을 서민은 없다. 그렇기에 가장 중요한 것은 그 빚을 갚을 수 있는지 스스로의 미래소득에 대한 냉정한 평가가 따라야 한다. 자신의 상환 능력에 대한 체크 중 가장 기본은 DSR, 즉 매달 갚아 나가는 돈이 소득 대비 25% 안쪽이어야 한다.
또한 언제까지 직장에 남아 있을지도 깊게 생각할 필요가 있다. 장사, 사업을 시작하게 되면 추가로 돈이 들어가는데 이때 또다시 집을 보증 잡히면 레버리지 리스크가 너무 커질 수 있기 때문이다. 또, 최악의 경우 집을 되팔더라도 크게 잃지 않을 곳을 알아두자. 고점 대비 30% 이상 떨어진 곳은 상대적으로 안정성이 높을 수 있다.
2. 투기수단이 아닌 주거공간으로 바라봐라
혹자는 집값이 올라간다고, 혹자는 내려간다고 한다. 그런데 대통령도 모르는 게 집값이다. 요즘 계속 부동산 대세 하락이라는데 작년 부산 일부 지역은 2배로 오르기도 했다. 물론 모 님께서 집을 산 내곡동 가격도 오를 가능성이 높다(…) 아무튼 집값도 각 지역별로 편차가 커서 퉁치기가 힘들다. 그래서 애초에 ‘최대한 보수적’으로, 투기수단이 아닌 주거공간으로 바라보는 게 좋다.
주식이 그렇듯, 부동산도 기대수익이 높을수록 위험도 크다. 그리고 마찬가지로 큰 위험을 짊어질 필요가 없는 곳도 있다. 특히 신축 아파트를 서둘러 분양받는 건 그리 좋은 방법이 아니다. 자칫 미분양 시 훨씬 싸게 들어올 기회를 놓칠 수 있기 때문이다. 이명박 정부 이후 주택 공급이 크게 늘어나며 집값 상승은 꺾였으나, 역으로 미분양은 크게 늘어나고 있는 실정이다.
3. 유리한 금융 상품을 잘 뒤져라
최근 정부에서는 어떻게든 집을 사게끔 하기 위해 노력하고 있다. 물론 이에 대해서는 버블을 부추긴다는 비판도 있지만, 전반적으로 전문가들은 피하기 힘든 문제로 바라보고 있다. 너무 거래가 멈춰 있거나, 갑작스럽게 집값이 하락하면 그 빚이 가계부채를 크게 키울 수 있기 때문이다.
아무튼 정부는 규제를 조금씩 완화하며 좀 더 집을 사기 좋은 조건을 마련하고 있고, 여기에서 이율 1%의 차이는 매우 크다. 정말 집을 사야겠다는 확신이 든다면 금융상품을 잘 알아보는 게 좋다. 다만 건설회사에서 마련하는 상품은 좀 더 조심해서 접근하는 게 좋다.
4. 전세는 여전히 안정적인 해결책임을 기억하라
한국에서 전세가 사라지고 있다고들 말한다. 전세는 한국에만 존재하는 기형적인 제도로 높은 수준의 예금 금리가 존재했기에 유지 가능한 제도였다. 하지만 현재 저금리 시대에서 전세는 집주인에게 그다지 매력적인 거래가 아니다. 그래서 이미 고가의 지역에서는 전세금이 집값 대비 70% 이상으로 오른 곳도 적지 않다.
그렇기에 전세는 여전히 매력적일 수 있다. 위에서 최대한 조심하라고 했으나 그래도 더 안정을 추구하고 싶다면 전세만 한 것이 없다. 단순히 집값의 하락을 떠나 직장의 이동이 잦아지고, 새로운 주택공급이 늘어나며, 나중에 얼마든지 더 좋은 자리를 얻을 수 있다. 그리고 어쨌든 전세를 살면 집값 등락에 스트레스받지 않아도 된다. 그것만으로도 전세는 충분히 가치 있는 선택이다.
물론 전세도 리스크가 있다. 집주인이 전세금을 들고 날라버리면 수가 없다. 이런 위험까지도 원천봉쇄하기 위해서는 대한주택보증의 전세금 안심대출을 활용하면 된다. 약간의 보험료를 내는 것으로 전세자금을 국가에서 보증해주는 제도이다. 가뜩이나 전셋값도 오르는 세상에 좀 억울할 수도 있겠으나 100만 원 정도의 비용으로 수억을 날리는 것을 막을 수 있다면 나쁜 보험은 아닐 것이다.
5. 신문과 자료를 너무 믿지 말고 발품을 팔아라
신문은 기자 주변에서 일어나는 일이라는 말이 있다. 이는 부동산에서도 마찬가지다. 노무현 대통령 시절 특정 지역, 특히 버블 세븐의 집값이 올라가는 것은 마치 전국 집값이 크게 움직이는 것처럼 보도됐다. 언론은 주변부에 그다지 눈길을 돌리지 않는다. 언론의 실수요층이 이미 주변부와 거리가 먼 중산층 이상이기 때문이다.
이는 정부 자료도 마찬가지다. 거래량은 매매가 만큼이나 중요한 정보이다. 하지만 잘 뒤져보면 누락으로 의심되는 부분을 종종 발견할 수 있다. 결국, 가장 중요한 것은 직접 그 지역을 실사 다니며 최대한 많은 부동산 업자와 이야기하는 것이다. 진짜 도움 되는 정보는 현장에 있지, 신문과 정부 자료 속에는 존재하지 않는다.
