이승환: 자기소개 부탁드립니다.
류강민: 동료들과 함께 알스퀘어 애널리틱스(RA)를 만드는 류강민입니다. 알스퀘어 리서치센터장입니다.
이승환: RA에 관해 설명해 주실 수 있을까요?
류강민: 대로변에 엄청 큰 빌딩들 있잖아요? 5천 평 이상의 대형 빌딩은 매매가가 최소 1,000억원이라 보면 됩니다. 빌딩 하나하나가 상장사급 규모인 거죠. 빌딩 매매에는 엄청난 돈이 들어가는 만큼, 가격을 꼼꼼하게 따져야 합니다. RA는 이 건물의 적정가가 얼마인지, 다양한 지표와 세부사항을 보여주죠.
이승환: 건물의 적정가를 어떻게 알 수 있지요?
류강민: RA는 건물 ‘임대료’와 ‘공실률’을 제공합니다. 이것만으로도 현재 건물의 가치를 추산할 수 있죠. 건물이 벌어들이는 돈은 ‘임대료’에서 나오고, ‘공실률’을 통해 임대 수익을 얼마나 더 올릴 수 있을지 가늠할 수 있죠. 예로 공실을 채운다거나, 아니면 임대료를 조절한다거나…
이승환: 또 어떤 걸 제공하나요?
류강민: 사실상 건물 관련 모든 걸 제공한다고 보면 됩니다. 임대료뿐 아니라 관리비와 NOC(전용면적당 임대료), 공실 면적은 물론, 층별 임차인 현황까지 나오거든요. 또 어느 식당이 들어서 있다, 이런 것도 나와요. 단순히 개별 빌딩 정보만 나오는 게 아니고요. 권역별 정보, 이를테면, 강남권, 성수권 등 정보도 알 수 있습니다. 신탁사와 소유주도 나오고요.
이승환: 그러면 주로 어떤 분들이 RA를 쓰나요?
류강민: 대형 빌딩 하나에는 최소 1,000억원 이상, 많게는 조 단위의 돈이 왔다 갔다 해요. 그래서 대형 빌딩 매매를 주로 하는 자산운용사(AMC)가 많이 사용하고요. AMC와 함께 파트너로 일하는 감정평가법인, 컨설팅펌 등 대형 부동산 관련 기관에서도 많이 활용하죠. 또 자금을 투자하는 은행권이나 증권사 등 LP(Liquidity Provider)도요.
대형 건물 10년간 임대료 등 주요 데이터를 볼 수 있는 유일한 툴
이승환: 이분들은 어떻게 RA를 활용하나요? 예를 들어서 설명해 주실 수 있을까요?
류강민: 빌딩을 사는 쪽이든 파는 쪽이든, 건물 가치가 대략적으로 얼마 정도인지 파악해야 하잖아요. 일단 사람들이 잘 아는 건물 ‘강남파이낸스센터(GFC)’를 예로 들어볼게요. 클릭하면 아까 말한 정보가 쭈욱 뜹니다. 가장 핵심인 ‘임대료’와 ‘공실률’부터 보죠.
이승환: 세상에, 이 비싼 건물이 공실률이 1%밖에 안 되다니, 대단한데요;;;
류강민: 비싸지만 GFC는 상징성이 있으니까요. 위의 요소들을 통해 건물 가치를 추산할 수 있겠죠. 그런데 요즘 대형 빌딩에 공실 많다는 말이 있잖아요? GFC가 앞으로도 꾸준히 잘될지 걱정이 듭니다. 물론 미래를 완전히는 알 수 없겠지만, 그래도 트렌드라는 게 있잖아요. 만약 이 건물이 요즘 꺾였다, 그러면 평균 임대료는 떨어지겠죠? 하지만 RA를 통해 GFC의 임대료가 10년간 꾸준히 오른 걸 알 수 있습니다. 개별공시지가도 마찬가지고요.
이승환: 즉, 인기 있는 건물이니까 앞으로도 계속 인기가 있을 거다…
류강민: 맞습니다. 근데 대형 건물을 사고파는 입장에서 또 중요한 게 ‘다른 빌딩과의 비교’예요. 옆에 비슷한 컨디션의 건물이 있는데, 내가 보는 건물보다 임대료가 높아요. 그러면 임대료를 더 높여도 된다는 거고, 그만큼 건물 가치도 상승할 수 있는 거겠죠. 그래서 RA는 비슷한 조건의 건물들과 자동 비교도 제공합니다. 예로 2023년에는 GFC 임대료가 높았지만, 비슷한 조건의 건물 임대료가 따라오르는 걸 알 수 있죠. 필요할 경우. 원하는 빌딩들만 지정해서 비교할 수도 있습니다.
이승환: 이런 자료들을 쭉 보면서 건물 가치를 추산할 수 있는 거군요.
류강민: 네. 그런데 수천억짜리 빌딩, 때로는 조 단위를 거래하려면 정말 디테일하게 봐야겠지요. 그래서 정말 별걸 다 볼 수 있습니다. 등기에 나오는 정보는 기본이구요. 필요하면 바로 등기부등본 열람도 가능해요. 또 몇 층에 누가 들어와 있는지 임차인 정보도 제공해요. 이런 작은 것 하나하나가 대형 빌딩 거래에는 신경 써야 할 정보이니까요.
☞ 알스퀘어 전화 문의 1551-5678
☞ 이메일 문의 [email protected]
앞으로 이 권역, 이 빌딩 규모 등이 어떻게 될지도 알 수 있다
이승환: 근데, 지금 건물이 잘 나가지만 나중에 꺼질 수도 있잖아요.
류강민: 네, 그래서 어쩌면 개별 건물보다 중요한 게, 부동산 전체 트렌드거든요. 제아무리 건물이 좋아도, 부동산 장 자체가 죽으면 답이 없으니까요. 이걸 서울 전체로도 볼 수 있고, 권역별로도 볼 수 있어요. 요즘 ‘성수’가 엄청 뜬다고 하잖아요. ‘강남불패’라는 말은 일찍부터 있고요. 이건 RA의 마켓 리포트 기능을 활용할 수 있습니다. 이를 통해 주요 권역, GBD(강남), CBD(광화문), YBD(여의도), BBD(분당), 이렇게 각각의 권역별 트렌드가 어떻게 되는지 항목별로 볼 수 있습니다.
이승환: 요즘 공실률이 엄청 높다고 하지만, 예전에는 훨씬 높았군요. 그게 다시 조금씩 올라가고…
류강민: 네. 그리고 이걸 다른 권역과 비교해서 보면 뚜렷해집니다. 아래를 보면 광화문을 강남이 조금씩 따라가는 걸 볼 수 있죠. 반면, 여의도는 살짝 지지부진하고요. 권역별 비교뿐 아니라, 오피스 규모를 기준으로 비교할 수도 습니다. 대형빌딩이 나은지, 중소형이 좋은지, 이런 것까지 볼 수 있죠.
이승환: 진짜 알스퀘어 애널리틱스 좀 엄청난데요…
류강민: 기간도 설정할 수 있고, 그냥 어지간한 기능은 다 지원합니다. 더 깊게 들어가면 임차인들이 어느 권역에서 어느 권역으로 가는지, 이런 것들도 제공합니다. 예로 강남에서 광화문으로 얼마나 넘어가고 있는지, 또는 각 권역별로 대기업, 중소기업 비중이 어떻게 되는지 등등도 알 수 있습니다.
이승환: 건물들을 매매하고 임대하기 위해서는 필요한 데이터가 엄청 많군요.
류강민: 그런데 이런 기능들은 증권사 등 리포트를 써내야 하는 곳에서도 잘 활용합니다. 또 부동산 관련 업무를 하는 분들은 리서치해서, 이걸 높은 분에게 보고해야 하잖아요. 그래서 RA는 이들 데이터를 엑셀로 다운로드 받을 수도 있어요. 이걸로 자료 가공해서 위에다가 보고 올리면 되는 거죠.
이승환: 저 위 그래프에 나온 Cap rate는 뭐죠… 저 남색 그래프는 또 뭐고…
류강민: 캡 레이트는 ‘수익률 변화 추적’이라고 보면 됩니다. 아래 남색은 국고채 5년 추이이고요. 그밖에 공급이 각 권역별로 어떻게 이뤄지고 있는지, 각 빌딩 별로 상세히 볼 수도 있습니다. 이를 통해 그 지역이 잘되고 있는지 알 수 있는 거죠.
알스퀘어 연구원들이 직접 발로 뛰며 물류창고 데이터까지 조사
이승환: 이런 정보는 다 어디서 마련하지요;;;
류강민: 기본적으로 많은 건물 관리인, 또는 법인에서 알스퀘어에 데이터를 제공합니다. 그리고 ‘혹시 누락된 곳이 있을까’ 알스퀘어 소속 조사원들이 매 분기 건물을 돌며 직접 확인하죠. 그래서 다른 곳에는 없는 다양한 데이터를 제공할 수 있는 거죠. 기본적인 건물 정보는 등기를 떼보면 알 수 있지만, 실제 이 건물 임대료와 관리비가 얼마인지, 또 공실률은 얼마고, 임차인은 누구인지, 이런 걸 알 수 있는 건 RA밖에 없어요.
이승환: 와… 직접 건물 하나하나 방문해서 확인하는 건가요?
류강민: 네. 이게 중요한 게요. 이미 지어진 건물뿐 아니라, 공급과 공급 예정인 경우에도 중요한데요. 건축물대장이 있어도, 실제로 그렇게 활용이 되고 있는지는 확인을 해봐야 알 수 있습니다. 실제로는 이런저런 사정으로 공사가 멈춰있거나, 시작조차 하지 않은 경우가 많거든요. 그래서 알스퀘어 조사 부서에서 직접 현장에 나가서, 실제로 공사 중인지 마감 작업 중인지 정확하게 확인합니다.
이승환: 그… 오피스 외에 ‘물류창고’도 있는데요. 이건 어떤 거죠?
류강민: 자산운용사들은 대형 빌딩 외에 ‘물류창고’도 주요 자산으로 취급합니다. 대형 빌딩이 10이면 물류창고가 5~6 정도니까 결코 적은 비중은 아니에요. 물류창고만 보고 싶으면, 우측 상단 ‘필터’ 탭에서 ‘물류창고’를 클릭하면 됩니다. 권역은 오피스와 달리, 주로 수도권 어디 위치하는지로 필터링하면 되고요. 기타 다양한 옵션도 오피스처럼 하나하나 지정할 수 있죠.
이승환: 물류창고도 직접 방문해서 살피는 게 중요하나요?
류강민: 네. 물류창고도 직접 가서 봐야 알 수 있는 게 많아요. ‘상온’이나 ‘저온’ 같이 가장 중요한 정보도 건축물대장에는 나오지 않아요. 또 ‘접안’ 개념이 있는데, 차량이 물류창고 안으로 들어갈 수 있는지, 몇 층에 들어갈 수 있는지, 또 컨테이너 차량도 접안 가능한지, ‘램프’가 있어서 트럭이 안으로 진입 가능한지, 이런 것 하나하나가 굉장히 중요한 정보예요. 이런 정보를 제공하는 것도 RA가 유일해요.
밸류체인과 현장의 힘으로 주택 시장으로도 확대 예정
이승환: 이걸 조사하고, 유지, 정기 업데이트하는 것까지 생각하면 돈 엄청 들었을 거 같은데요;;; 어떻게 만드셨나요?
류강민: RA는 처음부터 SW로 시작한 건 아니고요. 원래 알스퀘어의 주요 사업이 건물 데이터를 조사하고 제공하는 거였어요. 이전부터 대형 자산운용사가 건물을 매입하거나 매도하려고 하는데 데이터가 필요하잖아요. 또 대기업이 어디 강남 대형 건물 임대를 알아보는 것도, 주변 임대료를 파악해야 하고요. 그런데 이런 데이터를 필요로 하는 곳이 점점 늘어나다 보니, 이걸 SW로 제공하게 된 게 RA예요.
이승환: 개발은 언제부터 하신 거예요?
류강민: 오래됐죠. 최소 3년이 넘었고, 내부적으로 테스트하다가 오픈한 건 작년 하반기이니, 1년이 채 안 됐어요. 이게 종합 정보다 보니까, 자료가 아귀가 잘 맞아야 되거든요. 그거를 맞추는 작업이 생각보다 오래 걸렸어요. 대신 한번 만들고 나니, 아무도 따라잡을 수 없는 SW가 됐죠. 애초에 알스퀘어처럼 많은 조사원을 확보하기도 어렵고, 대형 상업용 부동산 SW 완성도를 높이기도 어렵거든요. 그런데 RA는 이 두 가지를 모두 이뤄낸 거죠.
이승환: 아, RA는 어떻게 사용할 수 있나요?
류강민: SaaS 형태의 연 구독 모델입니다. 3개 ID를 한 묶음으로 지원하고 있어요. 요즘 ChatGPT 등 AI 엄청 쓰잖아요? 그런 것처럼 남들에게는 없는 데이터에, 분석력을 저렴하게 제공해 드리는 거죠.
이승환: 경쟁사라 할 만한 곳은 없나요?
류강민: 없습니다. 알스퀘어의 강점은 ‘밸류체인’과 ‘현장’에 있어요. ‘상업용 부동산’이라는 확실한 코어를 IT와 결합했고, 리서치센터를 통해 컨설팅을 제공하고, RA를 통해 SW까지 연결했습니다. 또한 현장에 직접 나가 현재 건물 공실 상태나 임대료 등을 하나하나 직접 확인하는 곳은 거의 없고, 있어도 알스퀘어만큼 주요 상권 전체를 커버하지 못합니다. 그러다 보니 경쟁사가 생기기 힘든 구조인 거죠.
이승환: 마지막으로 한마디 부탁드립니다.
류강민: RA는 기존 고객의 니즈에 맞춰 만들어져서, 이미 많은 고객들이 활용 중이에요. 저희 쪽에서도 좋은 게, 기존에는 항상 저희와 고객이 일일이 연락하며 업데이트해야 했죠. 반면 RA는 SaaS 형태이기에 고객이 실시간으로 업데이트 받으며, 주요 데이터를 활용할 수 있게 되었죠. 내년 상반기에는 주택 시장까지 업데이트할 계획이에요.
