PART 1. 홍콩과 월가를 누빈 엄친딸 스펙 CFO 윤수연
리: 자기소개를 부탁드립니다.
윤수연: 상업용 부동산 전문 솔루션 알스퀘어의 CFO 윤수연입니다.
리: 이력이 화려하시다고 들었습니다. 혹시 유학파이신지…
윤수연: 아니에요. 고려대학교 경제학과를 나왔고, 운이 좋게 해외에서 첫 직장을 잡았어요. 바클레이스(Barclays)라는 홍콩의 글로벌 IB 회사에서 M&A와 IPO를 담당했죠. 이후 HSBC 은행, 콜러(Coller Capital)라는 사모펀드까지 7년간 홍콩에서 일했어요.
리: 국내 대학 나와 바로 글로벌 금융사에 가다니, 엄친딸 레벨이군요…
윤수연: 한국과 달리 홍콩에서는 주니어 때부터 M&A 업무를 익힐 수 있으니, 더 많이 배우기 위해 홍콩으로 간 거죠. 이후 전환이 필요하다 싶어서, 와튼 스쿨에서 MBA를 마치고 뉴욕으로 가서 블랙록(Black Rock)에서 일하게 되었습니다. 프리IPO 단계에 있는 스타트업에 투자하기도 하고, 상장하려는 기업의 투자 심사를 담당하기도 했어요.
리: 정말 스펙이 쩌네요, 전 세계 MBA 중 최고로 치는 와튼에 전 세계 최고 티어 블랙록까지;;;
윤수연: 글로벌 금융도 엄청 인맥을 따지더라고요. 그래서 MBA를 하게 된 거죠. 아, 저는 제 모교 고려대를 정말 사랑합니다…
리: 그런데 어쩌다 알스퀘어의 CFO로 오신 건가요?
윤수연: 오래 해외를 떠돌다 보니, 슬슬 한국에 자리 잡고 싶더라고요. MBA 때 창업했던 적도 있어요. 성공하지 못해서 자랑거리는 아니지만, 그 과정에서 스타트업에 관심이 생겼죠. 마침 소프트뱅크에서 근무하는 친한 친구가 알스퀘어를 소개해줬어요. 여기는 정말 발전 가능성이 크다 느껴서 합류하게 됐습니다.
PART 2. 알스퀘어는 누구인가
리: 알스퀘어의 어떤 면이 매력적으로 보였나요?
윤수연: 저는 여러 글로벌 기업의 투자 실사를 도맡아왔어요. 알스퀘어를 깊이 알아볼수록, 이 회사는 내재 가치만큼의 평가를 받지 못하고 있다고 확신이 선 거죠. 해외에서는 B2B 기업의 가치가 굉장히 높은데, 한국은 B2C 기업만 너무 높이 평가된다 생각해요. 알스퀘어는 곧 자기 가치를 보여줄 수 있을 거라 생각합니다.
리: 그러면 먼저 알스퀘어가 어떤 회사인지 먼저 설명 부탁드립니다.
윤수연: 상업용 부동산 데이터 전문 스타트업이에요. 소프트뱅크벤처스아시아, 네이버, Z벤처캐피탈로부터 투자를 받고, 건물 매매와 임대차 계약에서 압도적 국내 1위를 차지하고 있습니다. 인테리어 사업에 이어, 작년에는 베트남, 싱가포르에도 진출했습니다. 올해는 영국 파이낸셜타임스의 2022 아시아 태평양 지역의 고성장 기업에도 선정되었고요.
리: 화려하군요. 매출은 얼마나 되나요?
윤수연: 2021년 총 수주 매출은 1200억 원을 찍고, 올해는 1분기만 650억 원을 넘었어요. 그래서 프롭테크 기업 중 매출 1위를 달리고 있습니다. 올해도 가파르게 성장하며 1~5월 누적 수주 매출 1,000억원을 기록했어요.
리: 헐… 어마어마하군요. 그런데 왜 유명하지 않은 걸까요?
윤수연: 주거 공간은 사람들이 사는 데 꼭 필요하니 사람들의 관심이 많죠. 그런데 상업용 부동산은 B2B의 영역이에요. 오피스나 물류창고를 임대차하려는 기업들과 매입∙매각하려는 투자 회사들이 주로 이용해요. 그러다 보니 개인들이 관심을 가지기 쉽지 않죠.
리: 그렇죠. 그리고 저도 사무실 구하다 보니, 이쪽은 중개 시장도 좀 폐쇄적이더라고요.
윤수연: 맞아요. 하지만 뒤집어서 말하면, 혁신의 여지가 많다는 뜻도 됩니다. 알스퀘어는 국내외 상업용 부동산 시장, 즉 건물과 사무실의 데이터를 수집하고 클라이언트의 주문에 딱 맞는 시설을 연계해 드려요. 그 데이터의 질과 양은 국내의 어떤 기업도 따라오지 못할 정도예요.
PART 3. 겉으로는 부동산 기업, 속으로는 데이터 기업 알스퀘어
리: 데이터를 얼마나 수집하길래…
윤수연: 그동안 수집한 국내외 데이터가, 2022년 1분기 기준 16만 건을 돌파했습니다. 단순히 건물 규모나 호수 정도만 기록한 게 아니라, 임대인의 건물 매각 계획이나 사용 방식, 개별 냉난방 설치 여부, 주차장, 출입구 방향 등의 정성 정보까지 확보되어 있어요.
리: 어마어마하네요. 그런 데이터는 어떻게 쌓아 올린 거죠?
윤수연: 약 80명의 조사팀 분들이 계십니다. 이분들이 전국 방방곡곡을 돌면서 국내의 모든 상업용 부동산을 체크하세요.
리: 1) 모든 2) 상업용 부동산을 3) 일일이 체크한다고요? 그게 가능한가요?
윤수연: 놀랍지만 사실입니다. 심지어 몇 년 전까지는 15명으로만 진행했다고 해요. 전문적인 지식을 쌓은 사람들이 직접 발품 팔아 건물을 방문하고, 정확한 원칙을 따져 빌딩의 세부 사항을 체크하는 거죠. 지금은 이름이 알려진 편이라서 수월한데, 초기에는 정말 많이 쫓겨났다고도 들었습니다.
리: 그냥 전화로 해도 되지 않나요?
윤수연: 그게 중요한 것 같아요. 문전박대당해도 찾아가는 거요. 오피셜한 정보만 모으는 게 아니거든요. 전망부터 관리인의 성향, 출입구의 방향, 출입하면 좋은 위치까지 실제로 가 본 사람만이 알 수 있고, 부동산 전문가만이 체크할 수 있는 미시적인 정보를 모두 확인해요. 그것들이 쌓이면서 진짜 노하우가 되는 거죠.
PART 4. 알스퀘어는 어떻게 고도화되는가?
리: 그렇다면 CFO님은 여기서 어떤 걸 담당하고 있나요?
윤수연: 첫 번째는 기업 투자예요. 작은 회사를 인수하거나 투자해, 사업 영역을 증대시키고 회사 규모를 키우죠. 두 번째로 부동산 투자도 판단하는 투자협의회를 운영하고 있습니다. 세 번째로 투자사들과 커뮤니케이션하는 IR업무를 담당하고 있습니다. 마지막으로 CFO다 보니, 회사의 전체적인 재무회계와 총무회계도 관할하고 있습니다.
리: 돈이나 숙련도나 사모펀드에 가는 게 나았을 텐데, 스타트업 알스퀘어를 택한 이유는 무엇인가요?
윤수연: 모험을 해보고 싶었어요. 역동적인 문화를 경험해보고 싶기도 했고요. 다시 창업할 용기는 없지만, C레벨에 조인해서 기업 가치를 끌어올리고, 이를 통해 회사를 키우는 건 확신하고 있습니다. 지금까지 총 1,140억원을 유치하고 현재 시리즈C 단계인데, 제가 일찍 합류해 기업가치를 키우는 데 기여했다면 좋았겠다는 생각이 들어요.
리: 지금도 투자액을 보면 밸류가 낮지 않을 텐데… 어떤 면에서 저평가되었다는 생각이 들었나요?
윤수연: 우선 B2B 회사라는 것에 대한 한계가 있어요. 아무래도 투자 심사역도, 들어본 적 있는 B2C 회사를 친근하게 느낄 확률이 높으니까요.
하지만 요즘 경제 상황이 급변하며, 스타트업도 실적이 중요하다는 공감대가 형성되고 있잖아요? 불과 몇 개월 전만 해도 앞만 보고 달리는 게 중요했다면, 이제는 주변을 둘러보며 몸도 챙기는 게 중요해지고 있죠. 성장만 쫓던 것에서 수익성을 중시하는 기조로 바뀌고 있는 거예요. 알스퀘어는 시장 1등 기업에다 내실 있는 매출액을 거두고 있고, 심지어 영업 흑자까지 내고 있어요. 높은 밸류를 받아 마땅하죠.
리: 사실 홍보이사님께서, 대표님이 너무 홍보를 꺼리셔서 그렇다는 이야기도 하셨습니다(…)
윤수연: 그것도 맞아요. 하지만 남들처럼 투자에만 의존하지 않고, 내실 있는 스타트업으로 만든 것도 대표님이지요. 결국 창업자의 DNA가 녹아나니까요.
☞ 알스퀘어 홈페이지 바로가기
PART 5. 알스퀘어는 어떻게 고도화되는가?
리: 그러면 알스퀘어가 고평가받을 받을 요인으로는 무엇이 있을까요?
윤수연: 먼저 해외 진출입니다. 이미 베트남에 진출해서 좋은 성과를 내고 있어요. 최근에는 싱가포르에 진출해, 말레이시아, 인도네시아 등 동남아 전역으로 확장하려 합니다. 또 하나의 제품이 아닌, 밸류체인도 잘 정착돼 있습니다. 물류, 리테일, 매입 매각에서도 올해 200% 성장하고 있어요. 새로운 영역에 뛰어들었을 때 1위 지위를 가져갈 수 있는 DNA를 가지고 있는 거죠.
리: 물류는 뭐죠? 대형 물류창고 부지를 추천하는 등의 업무인가요?
윤수연: 맞습니다. 국가물류통합정보센터에 등록된 물류 창고는 약 5000곳인데 저희 내부 데이터베이스에는 1만 2천 건 넘게 등록되어 있어요. 직접 발로 뛰면서 수집해 보니, 정부에서 집계한 것보다도 훨씬 많은 데이터를 확보하게 되더라고요. 또 창고는 수많은 차가 들락날락해야 하다 보니 주차장이 중요하거든요. 건물뿐 아니라 토지 데이터까지 잘 준비돼 있어요. 이런 세세한 부분까지 DB화된 것이 알스퀘어만의 강점이죠.
리: 그런데 왜 동남아로 진출하나요? 보통 소비력 있는 시장으로 일본이나 대만을 나가는데.
윤수연: 동남아는 땅덩이가 넓으면서, 부동산 신뢰가 열악한 시장이에요. 그 자체가 레몬 마켓이죠. 정보가 불투명해서 상대방이 나를 속여 먹어도 알기 어려워요. 그런 불투명성을 해소하고자, 알스퀘어가 데이터베이스화를 시도했고, 믿을 수 있는 중개인으로 자리 잡으며 엄청나게 성장한 거잖아요? 알스퀘어에게는, 오히려 불투명하고 시장 신뢰도가 낮은 동남아가 기회인 거죠.
리: 기존에 쌓아놓은 신뢰와 능력을 바탕으로 블루오션에 나선 셈이군요.
윤수연: 맞아요. 게다가 싱가포르는 서구권 자본들이 가장 먼저 나서는, 아시아 허브이기도 해요. 싱가포르 자본이 테헤란로의 큰 빌딩을 관리하는 경우도 많기 때문에, 국내 영업에까지 도움이 돼요. 저희가 만나는 사모펀드 분들이, 다들 동남아에서 건물을 매입할 때 믿을 수 있는 중개인이 없어서 애먹었다고들 해요. 그런데 저희 정보수집 팀이 정말 막강해서, 베트남에서 수 개월 만에 1차 정보수집을 마쳤어요. 이런 따라올 수 없는 노하우가 회사에 많습니다.
PART 5. 데이터 고도화를 통해, 자신만의 해자를 쌓아간다
리: 듣다 보니 결국 건물 거래 중개업 같은데요… 기존의 테크 회사들이 소프트웨어를 개발해서 비용을 절약하고 J커브를 그리며 성장하는 방식인 것을 생각하면, 약점으로 보입니다.
윤수연: 맞아요. 저희가 노동집약적인 면도 있죠. 하지만 데이터를 쌓는 게 노동집약적인 것일 뿐입니다. 그렇기에 이 데이터는 알스퀘어만이 가지고 있고요. 저희가 테크 기업인 것은, 이 데이터를 활용하는 방식이죠.
리: 예로 어떤 게 있을까요?
윤수연: 미국에 코스타 그룹이라는 회사가 있어요. 부동산 방면의 대표적 데이터 분석 회사예요. 예로 코로나19 등 이슈로 갑자기 건물 가격이 떨어졌어요. 이게 얼마나 싼 가격인지, 앞으로 더 싸질 것인지 고민하게 되겠죠. 이걸 데이터로 도와주는 거예요.
리: 아… 예를 들어 어떤 식이죠?
윤수연: 역사적으로 따져보면 외부 요인에 의해 건물 가격이 떨어진 역사가 있어요. 한국의 IMF나 2008년 금융위기, 미국의 9.11사태까지 모두 건물 가격이 20%씩은 떨어졌어요. 그런데 코로나19 때는 30%가 떨어졌어요. 그렇다면 이게 괜찮은 가격인가 아닌가, 라는 판단이 필요하죠. 이런 판단을 정확하게 내릴 수 있게 도와줍니다.
리: 오… 신기하네요. 알스퀘어 역시 이런 방향으로의 성장을 꾀하는 건가요?
윤수연: 네. 어떻게 보면 아시아의 코스타 그룹이 되려는 거죠. 코스타는 이미 미국에서 시총 40조를 오가고, 매출액도 3조 가까이 간 회사예요. 투자자 입장에서는, 데이터에 기반한 건물 가치 예측이 정말 중요하잖아요? 미국에서는 이게 이미 일반화돼 있어요. 건물 가치를 분석해주는 SaaS를 제공하는 곳도 있고, 아예 데이터 자체를 파는 곳도 있고요.
리: 일단 데이터를 쥐고 있다는 자체가 깡패군요.
윤수연: 네. 이후 건물과 관련된 모든 IT와 자연스럽게 연결돼요. 대부분의 건물은 아직도 관리인 1명이 엑셀로 관리하고 있어요. 엑셀 한 줄 잘못 계산해서 힘들 때가 많죠. 이걸 앱으로 편하게 관리할 수 있죠. 또 요즘은 건물 리모델링도 열풍이던데, 이것도 언제 하는 게 좋을지 저희 데이터로 분석 가능하죠. 이후 PM(Property Management), 즉 부동산 건물 관리로도 이어지고요. 한번 거래로 끝이 아니라 이 건물의 리모델링, 관리 등도 도맡는 거죠.
PART 6. 경쟁자가 따라올 수 없는 상업용 부동산 시장, 격차를 더욱 키울 계획
리: 그래서 합류한 지 반년 정도가 지나 보니 알스퀘어는 어떻게 느껴지나요?
윤수연: 그간 제가 일했던 회사들은 정말 어마어마하게 크고 운용 규모가 컸어요. 무려 60조짜리 펀드 일에 관여했죠. 그 규모에 반해 금융에 갔지만, 반대로 그 규모만큼 시스템은 고루했어요. 그래서 알스퀘어에는 대만족합니다. 매일매일 챌린지가 있어요. 한 번도 경험해보지 못한 과제들이 떨어지거든요.
리: 알스퀘어 대표님과는 잘 맞으십니까?
윤수연: 대표님이 보통 IT 스타트업처럼 막 지르기보다는, 굉장히 신중하셔요. 그런데 제가 상장사부터 코인까지 온갖 투자를 다 해봤는데… 돌이켜 보면 보수적으로 접근할 때 리턴이 제일 잘 나오더라고요. 이것저것 깐깐하게 따져보다가 이건 그래도 되겠다, 싶은 게 진짜로 되더라고요. 그런 부분에서는 합이 잘 맞죠.
리: 어찌 보면 좀 피곤한 상사로군요.
윤수연: 그래도 제 전문성과 주장을 존중해주세요. 회사의 방향성에 대해서, 어떻게 하면 주요 지표가 바뀌고, 회사 가치가 바뀔 것이다, 이런 걸 폭넓게 열어두고 들어주십니다. 상장을 염두할 때도 다양한 시나리오가 있잖아요? 시기에 따라 투자자에 따라 다 다른 시나리오가 그려지는데, 이를 하나하나 꼼꼼히 들으며 의견을 나누는 분입니다.
리: 알스퀘어의 경쟁자라고 할 만한 곳은 없나요?
윤수연: 없습니다. 데이터 수집 능력에서는 아예 차원을 달리해요. 빌딩 DB를 이 정도 규모로 가진 곳도 없어요. 강남 등지에 ‘기업형 부동산’이라고 해서 빌딩 몇 개를 전속으로 관리하는 곳은 있지만, 전국 단위의 정보 수집 부서를 둔 회사는 없는 것으로 알아요. 설사 수집할 수 있다고 해도, 이를 IT에 접목하려면 한참의 시간이 필요할 겁니다.
리: 아까부터 데이터에 대한 자부심이 엄청나시군요;;;
윤수연: 알스퀘어는 그야말로 ‘데이터 공장’입니다. 실제로 발로 뛰어서 데이터를 확인하다 보니 정부 데이터보다도 정확하죠. 막 지어지고 있는 곳들, 지으려고 예정된 곳들까지 일일이 확인하면서 DB에 입력해요. 반면 후발 주자들은 인력이나 노하우가 없다 보니 공공 데이터에 의존하게 돼요. 생산해서 대체하려 해도 한계가 있고요.
PART 7. 왜 알스퀘어에 합류했는가?
리: 만약 알스퀘어가 국내 상장을 할 때, 국내에서 유사 그룹으로 삼을 만한 회사가 있나요?
윤수연: 국내에는 없고, 해외에서는 블룸버그를 생각하고 있어요. 블룸버그는 주식시장 정보와 경제뉴스를 중심으로 엄청난 입지를 다졌죠. 마찬가지로 저희도 부동산 시장의 정보를 취급하는 기업으로서 유사성이 많다고 생각해요. 그래서 아시아에서 부동산의 블룸버그가 될 수 있지 않을까 생각해요.
리: 상장은 언제로 생각하세요?
윤수연: 준비는 되어 있어요. 당장이라도 상장이 가능한 지표와 요건, 규모를 맞춰 놨죠. 하지만 당장 IPO를 하기보다는, 진행 중인 신사업을 이뤄내서 기업 가치를 극대화시킨 후에 시작하는 게 더 적합하지 않을까 싶어요. 그래도 제 생각에는 2년 안에 그림이 나올 것 같아요. 그 정도면 포텐셜을 보여줄 수 있는 지표가 나올 수 있을 것이라 생각합니다.
리: 반대로 가장 큰 위험 요소는 어떤 게 있을까요?
윤수연: 외부적인 환경이 될 수 있겠죠. 테크 회사들은 전반적인 밸류에이션에 챌린지를 받는 상황이니까요. 스타트업 전체의 시장이 주저앉아 버리면, 저희가 내부적으로 아무리 뛰어나다 한들 할 수 있는 게 제한될 거예요. 그나마 다행인 건, 요즘 시장은 저희처럼 지표가 건전한 회사를 좋아한다는 것이겠죠.
리: 그런 시장 리스크에는 어떻게 대비하고 있나요?
윤수연: 솔직히 그리 대비할 게 없는 게;;; 알스퀘어는 내실 있는 규모로 영업이익과 순이익을 내면서, 따박따박 60~100%씩 성장해온 회사예요. 다른 곳처럼 계속 손실을 투자액으로 메꾸는 구조가 아니었어요. 오히려 제 역할은 더 빠르게 성장하도록, 투자금을 더 가치 있는 곳에 쓸 수 있게 하는 것이겠죠. 회사가 안정적이니, 더 신나게 도전할 수 있다는 생각도 드네요.
리: 감사합니다. 마지막으로 한마디 부탁드립니다.
윤수연: 제가 말이 없으면 차가운 이미지가 느껴져서 다른 분들께서 오해를 좀 하셨다고 들었어요. 블랙록에서 스타트업으로 와서 문제 있는 게 아니냐는 의심도 받았고요. 그래서 초기에는 다른 분들에게 블랙록 예전 보스에게 작별 인사를 받은 이메일을 보여주기도 할 정도였죠. 절대 차가운 사람은 아닙니다. 좋은 일로 많이 뵈었으면 좋겠습니다.
