최기영(ㅍㅍㅅㅅ 본부장, 이하 최): 어떤 일 하세요?
김기원(㈜데이터노우즈 대표): 부동산 빅데이터와 인공지능 시스템 ‘리치고’로 부동산에 대한 의사결정을 쉽고 빠르고 정확하게 도와주는 일을 합니다. 회사 이름인 데이터노우즈는 ‘데이터는 답을 알고 있다’는 의미로 만들었습니다.
최: 부동산과 관련된 의사결정을 구체적으로 어떻게 돕는 건가요?
김기원: 크게 두 가지예요. 하나는 지금 부동산 시장이 어디까지 올라왔는지, 하나는 저평가 상태인지, 고평가 상태인지를 알려주는 거죠. 발목인지, 허리인지 사람들이 항상 궁금해하잖아요. 그럴 때 데이터로 확인할 수 있어요. 두 번째는 투자지역 선정입니다. 서울 사는 게 맞는지, 부산 사는 게 맞는지 아무도 몰라요. 그런데 데이터를 보면 부동산 시장이 어떻게 움직이고 어디가 어떤 평가를 받는지, 이걸 정확히 알 수 있다는 거죠.
최: 지금까지 성과 올린 적이 있나요?
김기원: 제가 2018년 초에 『빅데이터 부동산 투자』라는 책을 출간했어요. 그 책에도 시도별 전망을 다 써 놨어요. 2018년 초 기준으로는 서울, 대전, 전남은 모든 데이터가 좋았죠. 그래서 올라갈 수밖에 없었어요. 반대로 경남이나 경북은 모든 데이터가 다 안 좋아서 내려갈 수밖에 없었고요. 그런데 1년 반이 지났죠? 다 맞았습니다. 제 책에 보면 다 썼어요.
왜 이런 게 없었을까? 부동산 빅데이터 시스템 “리치고”
최: 리치고 시스템이 핵심인 듯한데, 한번 소개해주시죠.
김기원: 그동안 여러 부동산 강사들 강의를 들었지만 결국에는 해당 지역의 호재, 입주 물량과 같은 부분적인 데이터, 혹은 돈 벌었다는 자기 자랑이지 다양한 객관적인 데이터로 증명한 적은 없어요. 그래서 저는 부동산에 영향을 줄 수 있는 다양한 데이터들에 대해서 집중적으로 연구했고, 그래서 빅데이터 시스템 ‘리치고’를 개발했어요. 심지어 시스템은 책을 썼을 때보다 더 발전했죠. 그동안은 제가 여러 데이터를 보고 유추한 것이라면, 앞으로는 리치고가 인공지능화되어서 자동으로 알려줄 정도까지 발전할 거라고 봅니다.
최: 인공지능이면 결국 학습을 시켜야 할 텐데, 어떤 데이터를 세팅하나요?
김기원: 일단 2가지 가격 데이터가 중요해요. 하나는 매매 데이터, 하나는 전세 데이터예요. 그다음에는 입주 물량, 미분양 물량이 있고요. 금리도 중요한 데이터고, PIR이라는 데이터도 중요합니다. 소득 대비 주택가격 데이터, 그다음으로는 주택구매력지수라는 데이터가 있고요. 거기에 제가 직접 만든 몇 가지 인덱스가 있어요. 예를 들면 매매전세저평가인덱스라는 것도 있어요.
최: 하지만 모델링을 한다고 해도 지속적으로 튜닝해야 하잖아요? 그러다 보면 결과치가 조금씩 달라질 테고… 내년 전망은 가능하다 해도 내후년이나 그 이후는 더 어려워질 것 같은데요.
김기원: 맞아요, 계속 데이터를 갱신해야 해요. 그래서 아주 길게 보면 3년 정도 예측할 수 있는데, 4–5년 예측하기는 사실 거의 불가능해요. 하지만 데이터가 계속 쌓인다면 장기적인 미래까지 예측할 수 있는 프로그램으로 발전하겠죠.
최: 가장 영향을 심하게 주는 이벤트는 뭔가요? 정부 정책?
김기원: IMF나 서브프라임 같은 글로벌 경제 위기겠죠. 전 세계 자산 시장에 엄청난 겨울이 닥칠 때요. 하지만 사실 그것도 어느 정도 데이터로 예측이 돼요. 게다가 부동산은 투자지역만 잘 선정하면 위기가 와도 큰 무리 없이 상승하기는 해요. 과거 시세 데이터로 보면 그래요.
최: 다른 나라 데이터도 돼요?
김기원: 목표이긴 한데, 현재는 대한민국 부동산 시장 위주로 구성되어 있습니다.
최: 그러면 전망 하나 해 주시죠.
김기원: 2017년에 8·2 대책 터졌을 때 대부분의 부동산 전문가들이 서울 아파트 상승이 다 끝났다 그랬죠. 그런데 저는 리치고의 데이터를 보고 여전히 상승할 가능성이 높다고 했습니다. 결국은 제 말대로 됐죠. 그리고 2019년의 서울 아파트 시장보다 2020년의 시장이 더 좋을 가능성이 많습니다.
최: 여기서 더?
김기원: 더. 근데 문제가 있어요. 서울은 아직 어마어마한 버블은 아니긴 해요. 그래서 아직은 올라갈 수 있는 여력이 남아 있어요. 그런데 문제는 한국 경제나 글로벌 경제가 굉장히 안 좋아지고, 다양한 저평가 인덱스로 볼 때 서울 아파트 시장도 이제는 꽤 고평가 구간에 들어섰다는 거죠. 그래서 향후 주가 폭락과 더불어 위기가 시작되면, 마지막 생을 마감하고 2011-13년도에 그랬던 것처럼 안 좋은 시장이 펼쳐질 가능성이 커요.
최: 그때가 기회네요?
김기원: 그때가 기회죠. 서울은 지금이 마지막 상승 파동이에요. 빠르면 내년 여름에 상승장을 마감할 거예요. 여기저기에서 어떻게든 되살려 보려고 하면 최대 1년 정도는 더 유지할 수도 있어요. 그 이상 오래 상승이 지속될 가능성은 10-20%도 안 될 것 같고… 내년, 아니면 늦어도 내후년에 위기가 터질 가능성이 70-80% 이상이라 봐요.
최: 근데 상승장이 마감된다고 해도 오르는 데는 독야청청 오르지 않나요?
김기원: 서울이요? 아뇨, 그렇지 않습니다. 길게 보면 맞는 말씀이긴 한데, IMF 터지고, 금융위기 터졌을 때도 강남은 괜찮았다고 그러잖아요? 실제 데이터 보면 다 떨어졌어요. 적게 떨어진 것도 아니고요.
최: 헐… 그래요?
김기원: 지금 소득 데이터를 보면 대한민국에서 한 번도 벌어지지 않던 일이 벌어져요. 불과 2017년까지만 해도 돈이 많은 사람이나 적은 사람이나 소득증가율은 비슷했어요. 그런데 지금 데이터를 보면 소득 적은 사람들은 소득이 줄어들어요. 반대로 많은 사람들은 계속 많아지고요. 그래서 이제는 자산의 빈부격차뿐 아니라 소득의 빈부격차까지 일어난다는 겁니다. 이게 아파트 시장에도 큰 영향을 미칠 거예요. 그렇기 때문에 엄청난 초고가 시장은 따로 갈 거고, 그렇지 못한 시장은 힘들어질 거로 보입니다.
최: 빌라, 다세대 쪽은 어떤가요?
김기원: 큰 흐름은 비슷하게 움직여요. 하지만 빌라, 다세대는 데이터가 많지 않다 보니 아파트 시장의 흐름을 보면서 판단하는 수밖에 없죠.
최: -.-;;; 너무 어마어마한 이야기인데, 신빙성은 어느 정도라고 봐야 하나요…
김기원: 일단 제가 아니라 리치고에서 전망한 이야기들이고요. 제가 작년에 부동산 서울시 자문위원 활동을 하는데, 거기 계신 모 위원님은 대한민국 경제가 너무 안 좋기 때문에 아파트가 내려갈 거라고 하셨어요. 저는 그때 속으로 경제는 나쁘고 주가도 별로니 돈 갈 데가 없어서 그나마 상대적으로 안전자산이고 다양한 데이터들이 괜찮았던 서울 아파트에 사람들이 몰릴 거라고 생각했지만… 가만히 있었죠.
최: 조금 더 올라가고, 고점 찍고, 향후 2–3년은 하향세다…
김기원: 한 4–5년 봐요. 2008년 말에 금융위기가 터졌잖아요. 그러면서 2013년까지 쭉 안 좋았어요. 그 기간이 5년이에요. 그래서 향후 위기 터지고 나서 이후 5년 정도 안 좋을 수 있다는 거죠.
최: 4–5년이요?
김기원: 그런데 여기에서 또 다른 문제가 발생해요. IMF 터졌을 때 한국 경제는 청년이었어요. 주저앉았지만 다리 힘은 있었죠. 2010년대에는 중년 정도였어요. 기초체력이 안 좋으니까 다리 힘이 풀렸죠. 그런데, 이제 2020년대의 한국 경제는 노년으로 들어갈 거예요. 베이비부머 시대가 본격적으로 은퇴하거든요. 그래서 2020년대의 펀더멘털은 훨씬 안 좋을 거고, 당연히 부동산 시장에 영향을 미칠 거예요. 그래서 지금으로부터 향후 1–2년간의 서울 아파트 시장 고점이 어쩌면 향후 10년 정도의 고점이 될 수 있다는 생각까지 들어요.
최: 정부에서는 굉장히 좋아하겠네요.
김기원: 사실 전 그렇게 생각합니다. 이 부동산 빅데이터는 정부가 써야 한다는 거죠. 실제로 한국감정원 계신 분들 중 제 팬이 굉장히 많아요. 이런 걸 하려면 경제도 알아야 하고 부동산도 알아야 하고 IT 통계 지식까지 필요한데, 그걸 엮을 수 있는 사람이 생각보다 많지 않은 거죠. 다양한 빅데이터를 근거로 부동산 정책 및 계획을 수립한다면 정부가 원하는 안정적인 주거 시장환경을 만드는 데 상당한 도움이 될 거라고 생각합니다.
또한 건설사, 시행사 같은 부동산 관련 기업도 이제는 부동산 빅데이터로 중요한 의사결정을 해야 한다고 생각해요. 어느 시점에, 어디에, 어떻게 아파트를 짓는 것이 좋은지를 다양한 부동산 빅데이터 시스템이 쉽고, 빠르고, 정확하게 도와줄 수 있거든요. 그래서 궁극적으로는 부동산 빅데이터 시스템이 대한민국 주거 시장의 안정에 도움 되도록 해야 한다고 생각합니다.
매일경제 다니던 성공한 직장인, 생소한 ‘빅데이터 시스템’을 만들기까지
최: 전에는 뭐 하셨어요?
김기원: 매일경제 경영지원본부, 피플라이프에서 PB본부 본부장을 맡았어요.
최: 경영지원본부에 계신 것 치곤 태블로까지 쓰셨군요.
김기원: 제 학문적 백그라운드는 수학과 컴퓨터 사이언스예요. 사회생활은 주로 보험회사에서 일을 했고 자연스럽게 경제나 주식에 관심을 가지고 오랜 기간 공부를 해왔었습니다. 그런데 나이 좀 먹어보니까 주식은 한계가 빤히 보이는 거예요. 절대 마음 편한 부자가 못 되는 거죠. 보니까 진짜 부자들은 부동산을 하더라고요. 그래서 독하게 마음먹고 3–4년 동안 다양한 강의를 들으며 부동산 공부를 치열하게 했어요. 그런데 아까 말씀드린 2가지 핵심 질문, 지금 부동산 시장이 어디까지 왔는지, 어디를 사야 하는지 너무 막연한 거죠. 그 어떤 부동산 전문가도 이 두 가지 질문에 속 시원한 대답을 해주지 못했습니다 아, 정말 부동산에 대한 의사 결정은 인생에서 가장 비싼 구매 의사결정인데, 너무 주먹구구식으로 하는 것은 아니라는 생각을 했습니다. 그래서 다양한 빅데이터에 근거한 부동산 의사결정 시스템을 내가 한번 만들어 보자. 엑셀로는 구현하고 싶은 것에 한계가 뚜렷했고, 그래서 태블로까지 배우게 됐죠.
최: 그게 언제쯤이셨어요?
김기원: 2016년이였어요. 그렇게 2016년 9월에 리치고 1.0이 탄생했어요. 그런데 더 만들고 싶은 거예요. 마치 판도라의 상자를 연 것처럼, 데이터를 보니까 부동산 시장이 하나둘씩 보이기 시작했어요. 고민 끝에 부동산에 관심 있는 개발자를 모았어요. 40명이 지원해서 2명을 선발했죠. 그 친구들은 지금 코파운더가 되어 같이 일해요.
최: 꽤 괜찮은 직장 다니시다가 이거 하겠다고 하신 계기가 있어요?
김기원: 제 나이 또래 되면 다들 새로운 모험 안 하려고 해요. 그런데 이 일이 제 가슴을 너무 뛰게 만들었어요. 이걸 안 하고 편안한 삶을 사는 게 나을지, 아니면 두렵고 떨리지만 새로운 일을 하는 게 나을지 고민했는데, 제 선택은 후자였어요. 데이터와 부동산이 결합되어 있다는 게 이렇게 가슴을 뛰게 할 줄 몰랐어요.
최: 오오… 그 정도까지.
김기원: 그리고 지금 같이 일하는 친구들이 너무 S급 인재예요. 내 인생에서 처음으로 가슴 뛸 만큼 정말 좋아하는 일이고, 내가 신뢰할 수 있는 동료까지 있는데 해야죠. 두려움 때문에 내가 정말 좋아하는 일을 안 하면 나중에 너무 후회할 것 같았습니다. 그리고 저희끼리는 이거 망하면 리치고 가지고 투자나 하러 다니자고 농담도 하고 그랬어요. (웃음)
리치고 시스템 톺아보기: 한국 땅을 데이터로 들여다보는 새로운 시각
최: 리치고 한 번 보도록 하죠. 아직 베타 버전인 거죠? 유료 서비스 제공하실 계획은 있으세요?
김기원: 네, 이미 시도별 아파트 전망 리포트는 매월 160쪽씩 발간해요. 그걸 11월 중순 정도부터 리치고 시스템 유료 서비스로 제공할 거예요.
최: 2018년 초 출간된 책인 『빅데이터 부동산 투자』에서 전망한 시도별 전망이 시간이 지나고 보니 거의 다 들어맞았다면서요?
김기원: 네. 위에 보시는 것처럼 책에 시도별 종합 정리를 해놓았는데요. 노란색 바탕 지역은 모든 데이터가 다 좋은 지역, 그래서 상승할 수밖에 없는 지역들이었고요. 붉은색 바탕 지역은 모든 데이터가 안 좋은 지역, 그래서 하락할 수밖에 없는 지역들이였습니다. 하얀색 바탕 지역은 좋은 데이터와 나쁜 데이터가 섞여 있는 지역이었습니다. 책을 쓰고 나서 1년이 훨씬 지났는데요, 지나고 보니 책에서 상승을 예견한 지역인 서울 대전 전남은 모두 올랐고요, 하락을 예견한 지역인 경남, 경북 제주, 부산, 울산은 모두 다 떨어졌어요. 충남도 사상 최대 입주 물량 때문에 약세가 예상되었죠. 보시는 바와 같이 리치고가 전망한 게 거의 다 맞았습니다.
최: 갑자기 엄청난 자기 자랑이…
김기원: 이번에는 과거로 돌아가 보겠습니다. 2008년 8월, 금융위기 터지기 직전이죠. 그 당시에 대한민국 시도별 저평가지수 순위를 보면, 꼴등이 서울이에요. 저평가지수 순위에서 꼴등을 한 거니까 반대로 말하면 고평가 1위인 거죠. 금융위기 직전에는 서울, 인천, 경기도가 -20, -22, -29% 정도 돼요. 이때 사면 안 됐던 거죠. 반대로 저평가된 지역은 어디에요? 전남, 충남, 대전, 전북, 광주, 제주, 대구. 이런 데는 다 플러스로 표기되어 있죠. 저평가지수에서 플러스 판정을 받았으니, 여기는 금융위기 끝나고 나서 다 올랐어요.
최: 아, 그러니까 저평가된 게 높은 지수를 받고 고평가된 곳은 낮은 지수를 받는 시스템이군요.
김기원: 맞아요. 이 차트는 매매전세 저평가 인덱스라는 차트예요. 보시면 서울은 2000–2001년까지 저평가였어요. 이때 서울 아파트 샀으면 돈 엄청 벌었을 거예요. 또 언제가 저평가였냐면, 2013년 10월달부터였어요. 그래서 저는 8·2대책 터졌을 때 블로그에게 그렇게 썼어요. 아무리 정부가 강력하게 규제하려고 해도 서울 아파트값이 저평가되어 있기 때문에 올라갈 거다, 그리고 실제로도 제 얘기가 맞았죠.
최: 왜 전세를 기준으로 삼았어요?
김기원: 전세는 투자 목적으로 하는 사람이 없어요. 실수요가 몰리는 만큼 전세가가 움직이는 거잖아요? 그래서 실제 사용가치를 반영해요. 본질적인 가치 기준으로 작동할 수 있다는 것이죠.
최: 하지만 과거 분석은 이미 당시 부동산 시장 상황을 알기 때문에 그것에 맞춰서 세팅되었을 수도 있잖아요?
김기원: 그럴 수도 있죠. 그래서 이것만 가지고 평가해서는 안 돼요. 제가 만든 저평가 인덱스가 몇 개 있는데, 시도별 분석으로 들어가서 심도 있게 보여드릴게요.
이건 제가 고안한 플라워 차트인데, 매매가와 전세가의 움직임을 시간 흐름에 따라 한꺼번에 볼 수 있는 차트예요. 이 십자선을 중심으로 해서 오른쪽으로 가면 매매가가 올라가는 것이고, 위로 올라가면 전세가가 올라가는 겁니다. 보시는 것처럼 2014년부터 우상향하죠. 매매가와 전세가가 동일하게 계속 상승하는 거예요.
그런데 이렇게 오른쪽으로만 가는 건, 과열 양상으로 들어간다는 거예요. 전세가 상승률보다 매매가 상승률이 훨씬 더 크기 때문에 오른쪽으로만 가는 거죠. 그러면서 매매가가 점점 버블이 되면 매매전세 저평가지수가 뚝뚝 떨어지는 겁니다.
지금은 정확하게 어깨 즈음에 왔다고 봐요. 2014년 1월부터 데이터를 따져보면, 전국에서 매매가가 전세 대비해서 고평가된 지역이 서울이에요. 지난 5년 동안 14%에 가까운 매매가가 고평가된 거죠. 말 그대로 버블이 껴 있는 거예요.
최: 흐음…
김기원: 마지막 물가 대비 저평가 인덱스입니다. 왜 물가를 지표로 삼았냐면, 물가만큼 아파트 가격이 오르는 건 본질적인 가치로 봤습니다. 그런데 물가보다 더 많이 오른다? 그건 버블인 거죠.
여기에서 파란 색이 물가예요. 그다음 빨간색이 서울 아파트 가격입니다. 이게 초록색일수록 아파트가 물가 대비 저평가되어 있다는 거고, 빨간색일수록 물가 대비 고평가되어있는 거예요. 자, 물가 대비 언제 고평가로 들어갔냐면 2007년 24%, 많을 때는 거의 30%까지 갔습니다. 저때가 2008년 6월이에요. 금융위기 즈음이죠.
IMF 때도 그렇고 금융위기 때도 그렇고, 서울의 아파트 값은 위기 터지기 한두 달 전까지 올라요. 서울 아파트 시장의 특징이죠. 지금은 어때요? 한 13%까지 왔어요. 과거 대비 상승 여력이 좀 남아있긴 하죠. 하지만 재밌는 시장은 다 끝났어요. 이 끝이 언제일지는 아무도 알 수 없죠. 하지만 데이터로 보면 1–2년 정도라고 추정할 수 있는 거죠.
최: 또 어떤 데이터가 있죠?
김기원: 이거 말고도 부동산에 영향을 미치는 데이터들이 많습니다. 그 데이터를 한 눈에 볼 수 있게 다 넣었어요. 이 데이터는 아파트의 연령대별로 저평가, 고평가 여부를 알아볼 수 있어요. 이 데이터는 수급거래동향 데이터라는 건데, 사람들이 어느 지역 부동산을 사고 싶어서 안달이 났는지, 어디를 못 팔아서 안달이 났는지 알 수 있어요.
또 이것도 제가 직접 만든 매매전세 수급 플로우차트라는 거예요. 매수세가 몰리는 지역과 매도세가 몰리는 지역을 한눈에 판단할 수 있죠. 이게 오른쪽에 있으면 사람들이 엄청나게 사고 싶어하는 부동산이에요. 지금은 서울이에요. 반대로 사람들이 제일 팔고 싶어하는 부동산은 어디에요? 왼쪽에 있는 강원, 부산, 제주, 광주, 경북, 전북이죠.
그리고 이 그래프에서 밑에 있느냐, 위에 있느냐가 굉장히 중요해요. 위에 있는 건 전세수급이 탄탄한 지역이라는 뜻이에요. 전세에서 공급보다 수요가 훨씬 더 많다는 거죠. 전세 가격이 강세를 보이면 매매 가격도 강세를 보일 가능성이 아주 높아집니다. 그런데 만약 강원도처럼 전세가 수요보다 공급이 많은 상황인데, 여기에 입주 물량까지 늘어난다면? 전세가격뿐 아니라 아파트까지 죽 쑨다는 거예요. 1+1=2처럼 뻔히 보이는 거죠.
최: 전세가격을 선행지표로 보시는 거예요?
김기원: 전세가격 그 자체보다는, 향후 좋아질 것인지 나빠질 것인지 보는 게 선행지표로서 상당히 의미가 있어요. 그런데 걔만 가지고는 어렵고, 입주 물량 데이터와 미분양 데이터를 결합해서 같이 봐야 돼요.
최: 전세 관련 데이터를 더 세밀하게 볼 수 있을까요?
김기원: 이건 전세 수급 데이터예요. 이때가 2008년 말인데, 전세 수급이 안 좋아졌죠. 전세 공급이 수요보다 많았다는 거예요. 전세가 약세가 됐던 거고, 그러면 매매가도 약세를 보일 수밖에 없죠. 그런데 지금은 전세 수급지수가 엄청나게 좋아지고 있어요. 그말인 즉슨 전세 공급보다 전세 수요가 훨씬 많다는 것이죠. 그러면 전세는 강세를 보일 것이고, 전세가 강세를 보이니 매매가격도 강세를 보일 수밖에 없습니다. 뭐만 없으면? 입주 물량만 없으면.
최: 입주 물량…
김기원: 이게 연도별 입주 물량 데이터예요. 2019년에는 20년 평균치보다 조금 더 많이 들어왔어요. 반면에 내년에는 조금 떨어지고, 내후년부터는 엄청나게 떨어집니다. 물론 이건 바뀔 가능성이 있는 데이터인데, 지금 정부 하는 거로 봐서는 많이 늘어나기 힘들어요. 그래서 서울의 아파트 입주 물량은 갈수록 작아질 겁니다.
이걸 분기로 보면, 내년 1-2분기 이후 입주 물량이 굉장히 줄어든다는 뜻이에요. 전세 수요는 가득 차 있는데 입주 물량은 작아지니까 내년 여름이나 가을에는 뜨거운 상승세가 나타날 수 있다는 거죠. 지금은 미분양도 없어요.
인구수와 세대수의 변화도 그래프로 볼 수 있어요. 서울은 17년도부터 인구와 세대수가 증가하고 있어요. 세대수가 증가하니까 기본 수요는 계속 발생할 수밖에 없죠.
최: 리치고에서만 확인할 수 있는 데이터도 있나요?
김기원: 대출위험인덱스인데, 이게 여기서만 볼 수 있어요. 이 주황색이 서울에 있는 예금이고, 파란색이 서울에 있는 대출이에요. 뒤에 있는 건 비율이에요. 금융위기 때는 엄청 빨개져 있어요. 대중들이 탐욕에 젖어 있다는 뜻이에요. 반대로 낮을 때는 사람들이 공포에 젖어있는 거예요. 지금은 보시는 것처럼 서울이 차츰 낮아지고 있어요. 8·2대책을 통해 대출 리스크 관리를 한다는 게 데이터로 판단이 되죠.
서민에게 ‘단 한 번의 기회’가 올 것이다, 10년 안에
최: 로우 데이터는 어디 걸 쓰세요?
김기원: 로우 데이터는 한국감정원, KB부동산, 통계청, 한국은행, 미국 FRED까지 여기저기서 다 갖고 와요.
최: 부동산 시장에 대한 데이터 분석은 어떻게 하세요?
김기원: 일단 시도별 데이터를 봅니다. 그다음 내가 관심있는 시군구를 봐요. 그리고 아파트를 들어가요. 탑 다운 방식으로 진행하는 거죠. 시군구 대시보드도 따로 있습니다.
최: 특정 아파트도 찍어 볼 수 있어요?
김기원: 아이디어 상으로는 있는데, 여태까지는 리소스 한계 때문에 다 구현하지 못했어요. 아마 내년 말 되면 상당히 완성된 리치고를 내놓을 수 있을 거예요. 부동산 리치고도 있지만 경제 리치고도 만들어 놨거든요. 부동산을 제대로 알기 위해서는 경제도 알아야 해요. 그래서 한국 경제, 미국 경제, 글로벌 데이터 등을 다 끌고 와서 구현해놓았죠. 나중에는 OECD, IMF, 세계은행 등의 데이터를 다 끌고 와서 좀 더 정교하게 만들 거예요.
최: 결과적으로 서울 아파트 시장은 꽤 희망적이군요.
김기원: 맞아요. 일단 지금 부동산 시장에 정부 정책이 영향을 미쳐요. 부동산 시장은 역사적으로 한 번 사람들이 몰렸다가 박살났다가 다시 한번 올랐다가 다시 내려가는 시기가 되풀이되었어요. 지금은 주택임대사업자 정책으로 부동산 매물의 둑을 막아 놓은 상황이에요. 아주 찔끔찔끔 물량이 나오니 현재의 매수세가 큰 변함 없이 움직이고, 그래서 다들 못 사서 안달이 났는데, 이 둑이 터진다? 그러면 난리가 나죠. 언제 터질까요? 향후에 다가오는 위기와 더불어서 터진다고 봐요. 그러면 사람들이 정신없이 매물을 내놓고, 물량이 급격하게 많아져서 한 번 더 출렁일 거라고 보는 거죠. 그 때는 2014년 때처럼 돈 크게 안 들이고 서울의 아파트를 살 수 있을 거예요.
최: 그 시기를 기대하는 분들이 많아질 것 같네요…
김기원: 일반 부동산 투자하시는 분들께 드리고 싶은 말씀이 뭐냐면, 부동산에 대한 의사결정은 정말 인생에서 너무나 중요해요. 전 이걸 10년에 한 번만 제대로 하면 된다고 봐요. 그리고 10년에 한 번은 절호의 기회가 와요. 일반 개인은 그 때만 하셔도 돼요. 그 기회만 잘 살려도 밥 먹고 잘 사는 데 아무 문제 없습니다.
최: 그 10년을 기다리면서 어떤 걸 공부해야 할까요?
김기원: 전 두 가지 말씀드리고 싶어요. 이제는 부동산 전문가 필요 없어요. 빅데이터 시스템만 있으면 일반인들이 부동산 전문가 이상이 될 수 있거든요. 그러니까 빅데이터를 잘 배워둬야 해요. 그다음에는, 부동산 싸게 사는 가장 좋은 방법은 여전히 경매예요. 그러니 경매 공부 하시라고 추천드리고 싶습니다.
최: 지금 리치고는 데이터 및 시각화된 대시보드만 제공하는 거죠?
김기원: 네, 지금은 데이터를 보면서 의사결정을 해야 하죠. 하지만 내년 말쯤에는 리치고 AI 버전이 나와서 리치고가 알아서 알려줄 수 있도록 할 거예요.
최: 언제 외부에 오픈하세요? 지금은 베타잖아요.
김기원: 11월 15–20일 즈음에 될 것 같아요.
최: 그런데 저는 이게 좋은 판단지표가 된다는 점에서는 좋지만, 어느 한 군데의 가능성이 높다고 표현해주는 게 어찌보면 위험할 수도 있다는 생각이 드는데요.
김기원: 그럴 수도 있죠. 하지만, 제가 리치고로 정답을 제시하고 싶은 것이 아니라 가이드 역할을 할 수 있는 등대 역할을 하고 싶어요. 저도 그런 시기가 있었지만, 지금 아파트를 사는 게 맞는 건지, 어디를 사야 할지 정말 막막하잖아요. 아무리 많은 강의를 들어도 그걸 수치화할 수도 없죠. 그런데 리치고라는 등대가 있어서 잘못된 투자를 하지 않게끔 되면 좋겠어요. 물론 부작용이 있을 수도 있지만, 저는 그보다 선순환을 보고 싶어요. 이미 사람들은 이런 걸 원해요. 대세는 바꿀 수 없습니다. 그러니 큰 트렌드를 따라가면서 사람들에게 좋은 역할을 할 수 있다면, 그 정도로 충분히 가치가 있지 않을까 생각합니다.
최: 부동산 강의 정규 코스를 만들 생각은 있으신지?
김기원: 당연히 있죠. 결국 이 비즈니스는 교육 비즈니스와 겸할 수밖에 없어요. 듣고 나면 아주 어려운 게 아닌데, 모르는 상태에서는 쓰기가 어려워요. 그래서 제가 기본적인 설명 동영상을 만들어서 많은 사람들이 볼 수 있게끔 만들 거예요. 다들 과학적인 부동산 투자에 목말라 있었잖아요. 돈 벌어보겠다고 이상한 컨설팅 하는 사람들 말 믿고 몇천만 원 날리고 이런 분들도 꽤 있는 것으로 아는데요, 저는 그런 분들에게 과학적 부동산 투자를 통해 새로운 투자의 세계를 알려주고 싶어요.
최: 그런데 일반 투자자가 이 복잡한 데이터를 제대로 알고 써먹을 수 있을까요?
김기원: 그래서 리포트 비즈니스를 세 개 준비해요. 부동산 투자를 많이 하는 개인이나 기업은 적지 않은 돈 내면서 리치고를 매월 쓸 필요가 있지만, 그렇지 않은 일반인들은 굳이 이 서비스를 쓸 필요까지는 없거든요. 리치고 데이터를 리포트 형태로만 받아봐도 돼요. 지금 생각으로는 리치고가 아주 유명해지기 전까지는 내 아파트 데이터 리포트 보는 데 9,000원 / 내 아파트가 속한 구, 예를 들어 강남구만 보는 건 18,000원 / 시도 단위, 예를 들어 서울까지 보는 건 27,000원 이렇게 건당 9,000원 정도씩 해서 다 봐도 3만원이 넘지 않는 월 구독 형태의 리포트를 생각해요. 1년 치 구독하면 왕창 할인도 들어갈 생각이고요.
최: 리치고로 이루고 싶은 장기적인 꿈이 있나요?
김기원: 궁극적으로는 전문 부동산 투자자나 기업을 넘어서 정부에서 썼으면 좋겠어요. 정부에서 주먹구구 식으로 부동산 정책이나 재개발을 할 게 아니라 다양한 데이터에 근거해서 부동산 정책 및 디테일한 물량 공급 계획을 세우면 좋겠어요. 그렇게 된다면 아파트와 같은 주거용 부동산이 지금처럼 투기의 수단이 되는 건 많이 줄어들 거라고 예상됩니다. 정부에서 원하는 주거 안정을 이런 부동산 데이터로 할 수 있다고 보거든요.
또한 아파트만이 아니라 상업용, 토지 부동산에 대한 의사결정을 돕는 시스템도 준비를 하고요, 궁극적으로는 해외 부동산 데이터까지 포함을 시켜서 글로벌한 부동산 빅데이터 시스템을 구축하고 싶습니다. 그래서 데이터노우즈가 빅데이터로 세상을 이롭게 만드는 데 도움이 되는 기업이 된다면 너무 행복할거 같습니다.
[Wadiz] 이제 당신이 벌 차례다: 자산 배분과 데이터로 바라본 2020 투자 지형
직장인인 저는 두 가지 꿈을 꿉니다. 첫째, 로또 맞는 것. 그리고 둘째, 투자가 대박 나는 것입니다. 둘 다 불로소득인가요? 로또는 정말 엄청난 확률이지만 투자는 꼭 그렇지만은 않습니다. 알고 공부하고 배우면 성과를 얻을 수 있습니다. 자본주의 사회에서 주식은 장기적으로는 반드시 상승하니까요.
투자는 크게 3가지 형태가 있습니다. ‘주식을 잘 고르거나(가치투자 등)’, ‘올라갈 타이밍을 포착하거나(차트, 단타 투자 등)’, ‘자산을 잘 나누거나(자산배분, 베타투자)’가 그것이죠.
픗픗아카데미가 시장과 투자자산의 특성을 읽는 투자 패키지를 준비했습니다. 그동안 다양한 투자 강의를 진행했습니다. 수강생과 강사님들께 검증받은 과정을 온라인으로도 함께 제공합니다. 그중 ‘분산투자’와 관련해 반드시 알아두어야 할 최고의 온라인 강의와 2020년 주식, 부동산, 그리고 거시경제의 특성과 트렌드를 알 수 있는 현장 세미나로 초대합니다.
시장의 흐름을 읽으세요. 스스로의 성향과 투자하고자 하는 자산의 특성을 이해하세요. 그러면 2020 투자의 승산이 높아집니다. 지금부터 여러분의 투자 전투력을 채워드리겠습니다. 이제 당신이 벌 차례입니다.
무엇을 배울 수 있을까요?
첫째, 정규 온라인 수업으로!
- 투자하는 개발자, 단테 김동주 님에게 레이 달리오의 철학, 자산 배분의 ‘원칙을!
- 『마법의 돈 굴리기』의 저자 김성일 님에게 “주식, 채권, 환을 활용한” 실전 리밸런싱을!
둘째, 생생한 현장 세미나로!
- 단테 김동주 님에게 “2020년 대비 세계 최고의 펀드 올 웨더가 보유한 포트폴리오 및 주목해야 할 자산군”을!
- 『마법의 연금 굴리기』로 또 한 번의 베스트셀러 작가가 된 김성일 님에게 “연금 배분 방법”을!
- 부동산계의 알파고, 리치고 김기원 대표님에게 “빅데이터로 바라본 2020 아파트 시장 전망”을!
- 마지막으로 경제 초고수 여의도 학파 홍춘욱 박사님에게 “2020 환율의 미래”를 배웁니다.
배우면 무엇이 좋아지나요?
많은 투자 강의가 ‘그래서 어떻게 하라는 거냐’ 싶게 불명확하게 끝나는 경우가 많아요. 하지만 저는 집에 들어가서 당장 실행할 수 있는 방법을 알려드릴 겁니다.
- 김동주 님 인터뷰 중
- ‘레이 달리오’와 브리짓 워터 캐피털의 ‘올 웨더 포트폴리오’를 알려드립니다. 이런 강의는 흔치 않습니다.
- 자산 배분에 대한 ‘원칙’부터 ‘실전 사례’ 까지 보여 드립니다.
- 2020년 주목해야 할 주식, 부동산, 환율, 거시경제의 흐름을 생생하게 알려드립니다.
현장 세미나 참여진 및 커리큘럼을 소개합니다
시중에는 많은 투자 강의가 있습니다. 하지만 강의를 각각 듣다 보면 비용이 만만치 않죠. 강의의 맥락도 연결되지 않습니다. 검증되지 않은 강사와 콘텐츠가 난무합니다.
픗픗아카데미는 전문가들의 오프라인 강의 중 강사와 수강생들에 의해 검증된 콘텐츠만을 온라인으로 제공합니다. 각 강의의 맥락을 잡아 연결해, 강의 전체를 완주했을 때 해당 분야의 큰 그림을 그릴 수 있는 과정을 설계했습니다.
- 날짜: 12월 14일(토)
- 시간: 오후 1:00–5:30
- 장소: 강남 교보문고 23층 세미나실 (서울특별시 서초구 강남대로 465 교보생명보험(주) 23층 세미나실 / 서울특별시 서초구 서초4동 1303-22 교보타워 23층 세미나실)
장소 및 시간은 대관처의 사정에 따라 변동 가능성이 있습니다. 변동될 경우 새 소식 및 메일, 문자 메시지 등으로 안내할 예정입니다. 양해 부탁드립니다.
세미나 타임테이블
- 13:10–14:10 SESSION 1 2020 주목해야 할 자산군&올 웨더 포트폴리오 – 김동주
- 14:10–15:10 SESSION 2 2020 당신의 연금을 깨워라 – 김성일
- 15:10–15:30 쉬는 시간
- 15:30–16:30 SESSION 3 빅데이터로 바라본 2020 아파트 시장 전망 – 리치고 김기원
- 16:30–17:30 SESSION 4 2020 환율의 미래 – 홍춘욱
연사와 순서는 변동 가능성이 있습니다.
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