내 스펙을 알아야 청약 통장을 ‘황금 통장’으로 만들 수 있다: 부동산계의 알파고 아임해피 인터뷰

최기영(ㅍㅍㅅㅅ 본부장, 이하 최): 청약 책 쓰셨네요.

정지영(아임해피, 『대한민국 청약지도』 저자): 맞아요. 청약통장 갖고 계신가요?

최: 저는 미분양 된 거 사서 들어갔어요. 미분양은 잘만 찾으면 괜찮다 싶은데 잘 찾기가 어렵잖아요?

정지영: 그렇죠. 게다가 지식이 없는 사람들은 아무도 안 사는 물건은 안 사고, 남들이 많이 사고 줄 선 것에 더 큰 환호를 보이죠. 사실 미분양도 그래요.

최: 근데 지금은 청약이 워낙 어려워서 미분양 줍는 것밖에 답이 없잖아요?

정지영: 일단 미분양과 미계약을 구분해야 해요. 일단 ‘미분양’은 청약을 아무도 안 한 거예요. 그래서 당첨자가 없는 거죠. 홈쇼핑으로 따지면 팔리지도 않은 물건이에요. 그에 반해 미계약은 당첨자가 있는데도 포기한 물건이에요. 역시 홈쇼핑으로 치면 샀다가 반품한 물건이죠. 그래서 잔여세대는 정확히 미계약 건이라고 표현하는 게 맞아요. 본부장님도 잔여세대 미계약분 그걸로 들어가신 것 같은데 맞나요?

최: 그런 것 같아요.

정지영: 그걸 ‘줍줍’이라고 하거든요. ‘줍고 줍다’를 줄인 거죠.

최: 네. 근데 저 들어갔던 데는 팔리지 않았던 것 같아요. 그래서 모델하우스 광고 신문에 엄청 때리고…

정지영: 맞아요. 미분양은 팔려고 하는 거니까 모델하우스 같은 것도 열고 친절하게 설명도 해줘요. 하지만 미계약은 “니네 이거 반품된 건데 살래?” 하는 거니까 추첨하거나 줄 서거나 하는 거죠. 그래서 현재로서는 미분양 추이가 가장 중요해요. 오늘도 뉴스가 나왔는데, 한국주택보증공사(HUG) 보면 미분양에 대해서 한 달에 한 번씩 발표해요. 뭐 경기 고양시 5곳 미분양 관리지역 추가 지정한다, 혹은 해지한다 이렇게 발표를 해요. 그러면 여기 지정된 지역은 미분양이 늘어났구나, 아무도 새 아파트를 신청하지 않는구나, 알게 되는 거죠. 그런 지역은 조금 위험하죠. 사람들이 안 사는 데는 이유가 있을 테니까.

이 어마어마한 인파는 미계약 물량에 대한 건이라고 생각하면 된다. /출처: 조선일보

최: 이유가 있다…

최: 네. 책에도 있는데, 안 사는 데는 몇 가지 기준이 있어요. 첫 번째로 선택지가 많을 수 있어요. 홈쇼핑으로 치면 오늘 방송이 나왔는데 내일 방송에 더 좋은 게 나올지도 몰라, 라는 생각이 들면 그 물건을 안 사는 거죠. 근데 그 방송을 너무 많이 때려. 그러면 새 아파트가 많아서 입주물량이 많거나 나쁜 물건이라는 뜻이 되겠죠. 그런데 나쁜 물건은 영원히 나쁘지만 입주물량, 물량이 많은 건 시간이 지나면 해소가 돼요. 지금은 많지만 나중에는 귀해질 수도 있죠. 서울도 예전에는 미분양이 있었어요. 그런데 지금은 아예 없죠. 나오자마자 완판돼요.

2019 서울 아파트 시장: 부자들은 문제없고, 무주택자는 급하다

최: 서울 전 지역이 그런가요?

정지영: 네. 몇 개 안 나오고, 그 몇 개도 별로 아파트 같지도 않아요. 물론 다른 케이스도 있어요. e편한세상 광진 그랜드파크라는 아파트가 있어요. 여기는 분양가가 너무 높아요. 9억이 있어야 살 수 있으니 대출이 안 나와서 미분양된 케이스예요. 그러니 비싼 것도 미분양이 나올 수 있다는 거죠. 현재는 계약금 10%, 건설사보증 대출 40% 하고 다시 판매 중입니다. 조금씩 소진중이라고 합니다.

어쩌다 보니 규제의 한파를 정통으로 맞아버린 e편한세상 광진 그랜드파크…

최: 그런데 지금은 무조건 들어가는 분위기잖아요?

정지영: 그러니까 대출이 문제인 거예요. 거기가 만약 9억 원 이하였다면 다 팔렸을 거예요. 그런데 9억 이상이면 대출이 안 나와요. 지금은 새 아파트 중도금 대출이 안 나와요. 일반 구축 아파트는, 재고 주택이라고 하죠? 이런 건 9억 원 넘어도 대출이 나와요. 약간 제약이 있긴 하지만. 반면에 새 아파트는 아예 안 나와요. 그래서 되게 웃긴 게, 아파트 가격들이 9억 즈음에 다다다다닥 붙어 있어요. (웃음)

최: 근데 웬만하면 9억 다 넘을 것 같은데…

정지영: 지금 목까지 찼어요. 여기에서 넘느냐, 안 넘느냐가 대출이냐 아니냐 판가름이 되어요. 이 9억 제약이 워낙 세다 보니까 최면 현상까지 생겨요. 뭐냐, 입지 같은 거 하나도 안 보이고 그냥 9억이냐 아니냐 이 기준으로 많은 것들이 판가름 나는 거죠.

최: 9억이 넘으면 미분양이 나타나는 거군요.

정지영: 서울에서 나타나는 현상이에요. 그런데 입지 좋으면 또 안 나타나기도 해요. 강남은 다 완판되죠. 하지만 모두 그런 건 아니에요. 오늘도 얘기 듣고 왔는데 은마아파트가 18억까지 갔던 게 이제 14억 되고, 블레스티지 같은 건 28억까지 갔던 게 20억에 나온 게 있대요. 이게 다 대출이 안 되어서 나오는 물건들인 거죠.

최: 부자들은 어디 살아요 요새?

정지영: 강남이죠.

최: 강남구? 대치동?

정지영: 최근 강남 3구의 축이 좀 움직였어요. 예전에는 강남구가 대세였는데, 지금 서초구에 새 아파트 입주하면서 그쪽으로 축이 이동했어요. 아크로리버파크 얘기예요. 그러다가 강남과 개포동이 입주 시작하면 이쪽으로 축이 움직이고… 그러다 압구정이 재건축되면 또 움직이고… 그렇게 계속 움직이죠.

최: 부자들은 일자리가 크게 상관없나요?

정지영: 상관없습니다. 나 어디 살아, 그냥 이게 제일 중요하죠. 사장님들은 명함에 직장 주소를 강남구라고 쓰는 게 중요하고요. 프라이드예요. 근데 부자들은 ‘반드시 강남에 살아야 해’ 이런 절박한 마음인 게 아니라, 그냥 원래 강남 살았던 사람들이에요. ‘모태 강남인’이라고 하면 되겠네요. 거기 살아야 할 이유가 있어서 사는 게 아니라, 나 원래 여기 살았는데? 라는 거죠.

최: 그러면… 서울 안에서는 미분양이 거의 없으니 미계약 분에 대해서 현금 가지고 덤비는 수밖에 없겠네요?

정지영: 네. 그리고 그 사람들은 타이밍을 재고 있어요. 현금 들었으니 급할 게 없는 거예요.

최: 그렇네요. 그럼 누가 급한 사람입니까?

정지영: 지금 무주택자인데 저번 장, 그러니까 2018년 7~8월 즈음 급격하게 상승한 장을 놓친 사람들이 조바심이 나겠죠. 집값이 떨어지기 시작하니까 언제 사야 할지 타이밍도 못 잡고. 그 무주택자들이 가장 급하고, 투자자들도 완전히 배제되었어요. 저도 서울은 살 수 없으니 불구경만 해요. 여기도 불났네, 저기도 불났네 하면서.

최: 어찌됐거나 집값이 안정화가 된 건 맞네요?

정지영: 되긴 했어요. 거품이 빠졌다고 얘기하죠. 그런데 이 거품이 무슨 거품이냐, 그게 중요하죠. 지금은 일시적으로 대출을 막으면서 돈의 흐름이 막힌 거예요. 그러니 그 흐름을 타지 않고 자생적으로 자라나는 상품들이 생길 거예요. 돈 있는 사람들은 그걸 살 수 있겠죠. 그렇게 더 양극화는 벌어지고 중간층은 없어지겠죠.

최: 아예 없는 사람은 포기하는 거군요.

정지영: 네. 원래 내집마련 희망자였던 중간층도 여차하면 10억 넘어가니까 대출에 부담을 느끼면서 포기자가 돼요. 돈 있는 사람들은 골라 가자, 이렇게 되는 거고요.

최: 그럼 포기 안 한 사람들은 죽거나, 청약으로 걸거나 해야 하는 거잖아요.

정지영: 그렇죠. 하지만 청약도 분석해 본 결과로는 거의 10년 동안 무주택자 상태에 있던 4인 가구 정도가 당첨돼요. 중상 정도 얘기하는 겁니다. 지금 나와 있는 곳들은 대부분 입지가 좋아요. 입지가 좋을 수밖에 없는 게 재건축 재개발의 특성 때문에 그래요. 재개발은 싹 다 갈아엎는 거고, 재건축은 입지가 좋은 곳의 상품을 바꾸는 거니까, 지금 나온 곳들은 입지 분석을 하지 않아도 돼요. 서울에 있는 건 다 좋은 겁니다. 하지만 지금은 10, 12년 이상 무주택자 상태에서 4인 가구만 당첨이 되는 가점이에요. 그런데 결혼하고 30, 40대 중반까지 집 하나 없이 살다가 집 사려고 보니 9억, 10억 부른다고 해 봐요. 결정하기 되게 힘들어하는 거죠. 하지만 지금 아니면 안 된다는 의식이 팽배하다 보니까 어떻게든 시장에 뛰어드는 사람도 생기고, 더 주저하는 사람도 있고, 아예 포기하는 사람도 생기는 거죠.

최: ‘지금 아니면 안 된다’고 베팅하는 사람들은, 더 오를 것이라는 의식이 있어 그런 거겠죠?

정지영: 네. 오르는 걸 봤으니까. 그리고 사람 심리가 그래요. 언제부터 집 관심 가졌냐고 물어보면 “옆집 엄마가 집 샀는데 올랐을 때”라고 대답해요. 먼 이야기일 때는 크게 관심 없다가, 나랑 크게 차이 안 나는 가까운 사람이 금전적 이득을 보는 걸 보고 부러워지는 거죠

최: 그런데 지금 말씀 주신 것처럼 10년 무주택 상태로 4인 세대주가 당첨될 확률이 높다면, 아예 청약 볼 필요도 없겠네요?

정지영: 없어요, 거의 없어요. 지금 서울 가점은 점점 상승해요. 가점은 내려가지 않아요. 시간이 지나면 지날수록 올라요. 3점씩. 나이 먹으면 2점, 청약통장은 1점. 고가점들에 포진된 사람들이 많기 때문에 점점점 좁은 문이 될 거예요.

당신이 청약 떨어지는 이유: “나 자신”을 알아야 한다

최: 그럼 이 책은 청약을 빨리 준비하라는 의미에서 쓰신 건가요?

정지영: 네. 근데 오늘 또 하나 얘기했는데, 홍제역 효성헤링턴 아파트가 8억 9,000에 나왔고 그 옆 단지는 지금 입주하는 데 8억인가 9억 정도 해요. 입지는 여기가 조금 더 좋아도 모든 사람이 청약만 바라보고 있어요. 분양권도 있을 수 있고 입주권도 있을 수 있는데 대안을 생각 못 해요. 대부분 청약만 보고 가는데 또 전략도 없이 마구잡이로 넣어서 당첨도 안 된다는 거죠. 부동산을 시작하는 첫 단추는 청약이에요. 저도 그랬고 대부분의 사람들도 다 그래요. 내 집이라고 생각하면 이콜 청약부터 생각해요. 그러니까 똑똑하게 알아야 한다는 의미에서 이 책을 쓴 거죠.

바로 이 책 ☞ 교보문고 / YES24 / 알라딘 / 인터파크 / 네이버 책

최: 청약은 기본적으로 알아야 한다는 취지인 거죠?

정지영: 네.

최: 그러면 청약에서는 뭘 알아야 해요?

정지영: 너 자신을 알라.

최: 네?

정지영: 조건이 그래요. 지금 나 자신을 알아야 해요. 청약은 스펙 싸움이거든요. ‘청약 스펙’이라고 실제로 말하는데, 나 스펙 안 되는데 스카이 갈 거야, 이건 말이 안 되잖아요? 내 스펙이 안 되는데 남들이 바라보는 곳만 바라본다는 거죠. 사실 그 사이에서도 틈새시장이 있긴 한데. 모든 사람이 A급을 바랄 때 B급을 바라보는 방법, 그걸 진짜 못 해요. 무주택자들은.

최: 그건가요? 청약을 하되 강남만 보지 말고, 서초도 봐라 이런 건가요?

정지영: 그런 거죠. 되게 신기한 건, 엄청난 분양 단지가 나오잖아요? 모든 사람이 거기만 봐요. 그 옆 단지는 안 보고. 그런데 오를 때는 같이 오르거든요. 입지라는 게 그래요. 그런 걸 초보자들이 잘 못 보는 거예요. 그리고는 스펙이 안 되는 델 덤비고 떨어진대. 자기가 청약에 떨어진 게 10회 이상이래. 그러면서 왜 항상 떨어질까 궁금해해요. 그런 사람들에게 조언해줄 건 그거예요. 우리나라 청약 제도에서는 그 거주지에 사는 사람들에게 혜택을 많이 준다는 거예요. 그러니까 지금 전세를 살더라도 청약지가 많은 곳에 살아야 해요. 안양 사는데 과천 떨어졌다고 울어요. 그건 당연히 100% 떨어지는 거예요. 사람들이 그걸 몰라요.

최: 분양 받고 싶은 동네 가서 반전세든 전세든 살라는 거군요.

정지영: 네. 어디서 본 재미있는 얘기가, 과천에 시댁이 있는데 시댁과 합가했다고 하더라고요. 거기 청약 당첨되려고. 저도 거기까지는 몰랐어요. 제 첫 당첨은 의왕시였는데, 의왕에 살았기 때문에 의왕시가 당첨된 거예요. 그때는 몰랐어, 그냥 넣었으니 된 거지. 집 앞에 있으니까. 근데 나는 거기 살고 싶지가 않았어요. 안양, 과천 살고 싶었지. 그래서 바로 팔았어요. 그때는 안양 과천 넣어도 안 된다는 걸 몰랐던 거죠. 마찬가지로 경기도에 있는 사람은 서울 아파트는 죽었다 깨어나도 당첨이 안 돼요.

최: 크…

정지영: 하지만 서울에 새 아파트 절대 가질 수 없구나, 라고 생각하는 게 아니라 아까 말했던 줍줍이라든지 입주권이라든지 등등으로 꿈을 꿀 수는 있는 거죠. 신혼부부는 신혼부부 특공이 가능하고요.

최: 그럼 현재 시점으로는 당분간 청약을 길게 보면서 전략을 수립할 필요가 있군요.

정지영: 그렇죠. 내가 서울 10년 차, 결혼 10년 차도 아닌데 청약한다는 건 무리예요. 하지만 일생에 청약을 한 번은 공부해야 해요. 지금 당장 하지 않아도 이 정도는 알아야 한다는 거죠. 그 내용을 담아서 책을 집필한 거고요.

최: 그럼 뭘 알아야 해요?

정지영: 먼저 자기의 통장을 봐야 해요. 나는 공공분양 할 건지 민간분양 할 건지, 그것부터 첫 단추가 되는 거죠. 잘 모르면 한 달에 10만 원 넣어야 해요. 10만 원 안 넣을 거면 아예 넣지도 말아야 하고요.

최: 기간은 얼마나 넣는 게 의미가 있는 거예요?

정지영: 계속. 어떤 사람은 10년 동안 매달 그렇게 넣어서 공공분양 당첨됐어요. 그게 얼마나 피, 땀, 눈물이겠어요. 그 사람들은 장난 아니에요. 공공분양 공부한 사람은 민간분양 노리는 사람보다 더 세요. 공공분양이 민간분양의 70% 시세니까 그걸 받기 위해서 죽도록 공부한 거예요.

최: 공공분양은 기피하지 않나요?

정지영: 싸니까 선호하는 사람들도 있어요. 박 터지긴 하지만…

최: 그럼 어찌 보면 제일 기본이겠네요.

정지영: 네, 제일 기본이에요. 한 달에 한 번 10만 원, 이 금액 안 넣을 거면 넣지도 말라. 2만 원 넣다가 나중에 8만 원 더 넣어도 안 돼. 이걸 사람들이 잘 몰라요. 이걸 ‘인정금액’이라고 해요. 그래서 청약통장은 일찍 만들면 만들수록 좋다는 거죠. 가장 좋은 건 만 17세 생일날 만드는 겁니다. 그렇다고 0세부터 하는 건 의미 없어요. 통장 자체는 0세부터 개설 가능한데 가점을 만들기 위해서는 17세부터 2년간 부어서 만 19세가 되었을 때 완성시키는 게 좋아요. 만 19세 때부터 누릴 수 있으니까요. 이건 나라에서 성년의 날처럼 지정해야 하지 않나 싶기도 하고요. 온 국민 1인 1통장. (웃음)

최: 그러면 청약통장 다음은 뭔가요?

정지영: 살 곳을 정해야죠. 물론 사회 초년생 때부터 너 나중에 집 과천에 살 거니까 과천 살어, 이럴 수는 없죠. 하지만 관심은 둘 필요가 있어요. 지금 대부분의 직장이 서울에 있잖아요. 주거도 일자리 중심으로 생겨요. 그러면 어느 곳이 내가 살기 적합한지 답이 나오죠. 눈앞에 새 아파트가 들어선 게 보여요. 저 아파트는 어떤 사람이 들어갈 수 있을까? 공공분양만 된대. 임대 아파트였대. 예를 들어 마곡지구에 있는 아파트 반 이상은 공공분양 아니면 임대 아파트거든요. 민간분양은 거의 없어요. 그러니 민간 통장 백 개 있어도 안 되는 거죠. 이렇게 살 곳이 어디인지 정해야 해요.

최: 서울은 서울시 거주하기만 하면 다 되는 건가요?

정지영: 네, 안에만 있으면 돼요. 끄트머리에 있어도 돼요.

‘로또 아파트’는 없다: 내 청약 가점에 맞는 곳을 파악해야 하는 이유

최: 그런데 어떻게 청약 공부를 시작하게 되신 거예요?

정지영: 그렇죠. 저도 사회초년생이던 23살 때부터 청약통장을 만들었어요. 그때는 뭐 알지도 못했어요. 근데 사회에서 만난 선배님이 청약통장 만들라고 하더라고요. 그 한 마디 덕분에 만든 거죠.

최: 그분은 어떻게 아셨대요?

정지영: 분당 야탑동에 있는 근로자아파트에 당첨되어서 들어간 거예요. 그런데 시세가 1억이 올랐대요. 당시 연봉이 2,000 이럴 땐데, 연봉 5배를 1년 만에 번다고 하니까, 어떻게 한 거냐고 물어보니까 그 말을 해준 거죠. 청약통장을 만들라고. 그 말을 듣고 바로 만들었어요. 그리고 29살에 당첨이 되었죠. 그걸 들고 모델하우스를 들락날락했어요. 그러니까 6년이 걸린 거예요. 그게 첫 단추가 됐죠.

최: 그런데 막상 내집마련을 그 집으로 하신 건 아니고…

정지영: 바로 팔았죠. 몰랐지. 재당첨이란 게 되게 어렵다는 거(웃음) 당첨 한 번 걸린 사람은 못 해요. 그게 돌고 돌아서 되는 거라. 그렇게 새 아파트 못 간다고 포기하긴 했는데 어떻게 해서든 너무 갖고 싶은 거예요. 그래서 잘 몰랐는데도 재건축 입주권을 샀어요. 공부도 안 하고 무작정 산 거예요. 하지만 제가 분양권을 팔아보고 모델하우스 다닌 경험이 없었다면 입주권을 사는 시도도 못 했을 것 같아요.

최: 결국 정보군요.

정지영: 네, 정보죠. 근데 옛날에는 그런 정보를 얻을 데가 진짜 없었어요.

최: 지금은 어떻게 얻어요?

정지영: 지금은 또 정보가 너무 많아요. 검색하면 다 나와요. 그런데 청약 정보가 조각조각 있고, 청약법이 계속 바뀐다는 게 문제예요. 왜? 나라에서 투기수요 막기 제일 손쉬우니까. 나라에서 ㅈ잡는 방법이 3가지 있어요. 대출, 청약, 세금. 이 중에서 청약은 계속 바뀌는 거예요.

하도 자주 바뀌어서 걸핏하면 이런 뉴스가 공중파를 탄다. / 출처: KBS뉴스

최: 어렵겠네요…

정지영: 그렇죠. 사람들이 어려워하는 걸 보니까 그 생각이 들더라고요. 이 책을 쓸 사람은 나밖에 없다. 청약법 바뀌는 내용을 다 아니까. 그 정도로 어려워요. 정확히는 주택공급에 관한 규칙이라고 부르는데, 법제처에서 볼 수 있어요. 그걸 다 뜯어봐야 해요. 당해라는 말, 민간주택이라는 말 하나하나가 다 어려워요.

제가 아임해피TV 운영하는데, 에디터들이 찾아와서 물어봐요. 당해가 뭐예요? 몇 년 살아야 해요? 안양 사는데 서울 안 돼요? 이걸 정말 단골 질문처럼 계속 물어봐요. 이렇게 조각조각 나눠진 정보들을 알려주기가 정말 힘들어요. 게다가 법도 계속 바뀌고요. 출판사에서 제일 싫어하는 책이 청약, 세금, 대출 책이에요. 계속 바뀌니까. 근데 맥락은 하나니까 그래, 바뀔 때마다 책 내 주마. (웃음)

최: 흠…

정지영: 그리고 가장 중요한 핵심은 ‘주택 공급에 관한 규칙’이에요. 그걸 정리한 게 입주자 모집공고예요. 모델하우스 가면 입주자 모집공고판이 있거든요. PDF로 깨알같이 써놨어요. 거기에 모든 정보가 다 담겨 있다고 보면 돼요.

국가법령정보센터에서도 확인할 수 있습니다. 역시나 깨알 같지만(…) / 출처: 국가법령정보센터

최: 그렇다면 입주자 모집 공고를 계속 봐야 한다는 이야기인가요?

정지영: 그렇죠, 근데 그게 복잡하죠. 너무 깨알같이 써놨는데 어떻게 봐요? 그래서 잘 보는 방법을 정리해 놨어요. 이 책을 보면 정리 표가 있는데, 이 지역은 비조정이에요. 1순위는 아까 말했듯이 세대원, 세대주, 유주택자만 가능해요. 그런데 문제는 지역 우선. 100% 부천 거주자만 받아요. 전매제한 있어서 6개월 뒤에 팔 수 있고요. 가점은 40% 추첨 60% 예요. 그러니 가점이 안 되면 추첨에 넣는 게 좋겠죠. 특이사항은 계약금이 10% 있고, 중도금 대출 가능해요. 이것만 알아도 돼요.

최: 근데 이걸 가점 없는 사람들이 도전한다는 게 너무 신기하네요.

정지영: 저도 그래요. 근데 자기가 될 줄 알아. 근데 10번 떨어지고 나면 안 된다는 거 알게 돼요. 어떤 사람은 다 떨어지다가 이번에 하남 당첨됐어요. 작년에 하남으로 이사를 했거든요.

최: 중요한 점을 잘 정리해서 내가 당첨 확률 있는지 파악하고, 가능성 있는 데만 넣자는 거군요.

정지영: 네, 그 가능성을 제가 표로 정리했어요. 이 부분이 30점 가점대의 최저가점이에요. 30대 점수로 당첨될 수 있는 지역이죠. 이런 데 20대 점수인 내가 도전하면 안 되겠죠? 그런데 그냥 막 넣는 거예요. 좋아 보이고, 운 좋으면 될 것 같으니까. 그런데 안 돼요.

최: 되면 로또잖아요?

정지영: 뭐 로또도 될 가능성이 아예 없는 건 아니죠. 하지만 학종 5등급인데 SKY 돼요? SKY 아무도 입학 안 하면 가능하겠지. 그 정도 가능성인 거예요.

최: ……

정지영: 근데 이런 변수는 있어요. SKY에 돈 1억 들고 오면 된대. 그럼 들어갈 수도 있겠죠? 그런 데가 바로 이 9억 원 이상인 광진구 같은 곳인 거죠.

트리거 아파트: 사람들의 욕망을 이끄는 ‘숨겨진 아파트’를 공략하라

최: 그러면 사실상 현재 내가 가능성 있는 지역은 정해져 있네요?

정지영: 네, 완전 정해져 있어요.

최: 그중에서 괜찮은 데가 있고 안 괜찮은 데가 있잖아요?

정지영: 그렇죠. 그런데 시기적으로 좀 달라요. 30점 가점 중 가장 좋은 데가 어디였냐면 여기, 목동 파크자이에요. 지금은 진짜 많이 올랐어요. 그런데 왜 30점 가점으로 됐던 거냐, 처음에는 사람들이 그 지역을 잘 몰랐던 거야. 그래서 처음 분양할 때 “아 저기 너무 비싸, 이게 뭐야” 하고 피했던 거죠. 그런데 입지 가치가 증명되면서 점점 가격이 상승한 거예요.

최: 결국 저평가된 데를 찾아야 한다는 얘긴가요?

정지영: 네. 그런데 지금 청약에서 저평가는 없고요, 규칙이 바뀔 때 그런 물건이 나타나요. 예를 들어서, 여기 이 아파트들이 청약법 처음 규제 나왔을 때 분양했던 아파트들이에요. 법이 바뀌면 사람들이 공포감이 생기죠. 어떻게 바뀌었는데 헷갈리고 잘 모르겠는 거예요. 부자들은 바뀌는 룰에 베팅한다 그러고, 잘 모르는 사람은 규제가 무서워서 잘 안 들어가고. 그래서 처음 분양하는 물건은 다들 무서워하는 거예요. 저는 그걸 ‘트리거 아파트’라고 불러요. 사람들이 그걸 못 봐요.

최: 특정 구에서 몇 년 동안 분양이 없었는데?

정지영: 이게 ‘아파트 증감률’이에요. 이즈음을 보면 8·2대책이 나오고 사람들이 숨죽이다가 디에이치자이, 개포 8단지가 분양하면서 시세가 분출한 거예요. 디에이치자이 같은 경우에는 3만 명의 통장이 들어왔어요. 보통 통장 만 개만 들어와도 많이 들어왔다 그러는데 3만 개나 들어온 거죠. 사람들이 맨 처음에는 여기 비싸다, 안 좋다 막 얘기하면서 피하다가 통장 많이 들어왔다는 걸 알면 어라? 이거 집값이 오르나 보네? 딱 느끼는 거죠.

최: 와, 조 단위의 돈이 움직였네요?

정지영: 네, 여기는 조 단위죠. 대출도 안 나오는 상품이었어요.

강남구 디에이치자이 개포는 최고 경쟁률 91:1을 기록하는 기염을 토했다.

최: 이런 놈을 찾아야 한다는 말씀이군요.

정지영: 네, 요런 놈들이요. 여기는 판교 더샵 퍼스트파크, 그러니까 분당에 처음으로 새 아파트 분양했던 데예요. 그때도 막 비싸다, 셔틀 타고 다닌다, 판교도 아니다 그랬어요. 하지만 막상 청약갯수 1만 개가 들어왔어요. 거기에다 1순위 청약이 많았고 가점도 높았죠. 또 들썩들썩했습니다.

최: 앞으로는 이게 더 심해진단 얘기죠.

정지영: 더 심해져요, 항상. 시세 분출되는 아파트는 사람들의 심리를 타는 물건이거든요. 지역마다 간혹 있어요. 대전에도 e편한세상 둔산아파트라고, 통장 4만 5,000개가 들어온 물건이 있어요. 이게 대전 시내에 있는 건데, 세종 때문에 대전은 안 오른다 그러다가 터진 거예요. 실질적으로 대전에 새 아파트를 사고 싶었던 사람들이 그렇게 많았던 거죠.

부동산이라는 게 사실은 이렇게 심리 싸움이에요. 근데 이 심리를 확인할 길이 없는 거예요. 우리 같은 투자자들은 실거래가나 거래량을 보면서 실제적으로 집을 사고파는 모습을 확인할 수 있는데, 일반인들은 이런 걸 보면서 절감하죠. 나는 당첨될 수 있을 줄 알았는데 넣으니까 떨어진 거야. 왜 당첨이 안 됐을까? 그러다 보면 발 빠르게 움직이는 사람이 근처의 집을 산다거나 분양권을 사게 되는 거죠.

최: 트리거 아파트가 한 번 나오면, 그 뒤로는 이 지역에서 사는 건 힘들어질까요?

정지영: 더 힘들어지죠. 그래서 트리거를 잘 찾아야 해요. 왜냐하면 향후 분양 예정 물량이 정해져 있으니까.

최: 그거는 어떻게 파악할 수 있어요?

정지영: 아까 말했듯이 그 지역의 욕망을 드러낼 수 있는 아파트들이 있어요. 아예 안 좋았던 지역에 들어서는 아파트라거나… 향후 트리거 아파트가 될 수 있는 건 동대문 롯데캐슬이 있어요. 그리고 둔촌주공. 단군 이래 최대의 세대 수라 하죠? 그리고 디에이치자이는 정말 온 국민이 아는 아파트가 되었죠. 이런 걸 보면 아, 사람들이 또 들썩들썩하겠구나 싶은 것들을 짐작할 수 있는 거예요.

모델하우스를 보러 다녀야 진짜 아파트 내부를 ‘상상’할 수 있게 된다

최: 결국에는 어디 넣을지 잘 본 다음 찾아서 넣어야 하는군요.

정지영: 네, 자기에게 잘 맞춰서 넣어야 해요. 예를 들어 지금 가점이 30점이면 60점짜리 아파트는 넣으면 안 돼요.

최: 가점 체크할 때 중요한 게 10만 원 넘는 거랑 지역 말고 또 뭐 있나요?

정지영: 가족관계가 있어요. 아이를 많이 낳을수록 5점이 생겼어요. 아이고 우리 5점 태어났네(웃음), 그러니 아이는 많이 낳을수록 좋아요. 그다음에는 나이.

최: 저는 그냥 운도 좋았군요.

정지영: 네, 가끔 그런 사람들도 있어요. 그전에 받았던 마래푸, 그러니까 마포래미안푸르지오도 사실 미분양이었거든요. 그러니 철저하게 입지 가치를 분석해서 나중에 좋아질 곳을 봐야 하는 거죠.

최: 내가 갈 수 있는 지역은 정해져 있고, 그중에서 트리거 아파트가 나타나면 쓱 넣자는 것이죠?

정지영: 네, 그런데 가점이 낮으면 트리거 아파트는 구경만 해도 되요. 넣는다고 되지 않으니까. 그렇다면 그걸 왜 관심 있게 봐야 하냐? 사람들이 얼마만큼 집을 사려 하는지, 수요가 많은지, 그에 따라 집값이 상승할지 그 지표로 보면 확실하다는 거죠. 우리는 KB시세의 실거래가 같은 걸 다 보거든요. 그런데 실제적으로 대중을 움직이는 힘을 파악하는 건 이 청약의 경쟁률과 가점이 엄청난 빅 데이터로 작용할 수 있다는 거죠.

최: 청약이 얼마나 몰리냐에 따라 그 지역 집값의 내력이 쭉 보인다는 뜻이군요.

정지영: 지금 상황에서는 규제란 규제는 다 들어가는데도 이렇게 청약을 한다는 건 이게 허수가 아니라 실제 숫자라는 걸 뜻해요. 청약 통장이라는 게 그냥 넣을 수 있는 구조가 안 돼요. 그래서 서울 사는 사람은 오로지 1순위 통장, 무주택자만 청약하는 거예요. 그래서 거르고 걸러서 그 숫자만 타깃팅할 수 있는 거죠, 사실은.

최: 그런 걸 잘 보면서 가점이 안 되면 특별공급 쪽을 생각해야 하는군요.

정지영: 그렇죠. 제일 많이 찾는 게 중소기업 특공이에요. 여기 ㅍㅍㅅㅅ도 중소기업에 해당돼요. 그런데 그것도 오랫동안 다녀야지 적용되죠. 한 지역 중소기업을 5년 다녀야 해요. 그것도 가점이 있거든요. 그 회사에 되게 오랫동안 근무한 사람을 높게 쳐주고, 그리고 대통령상 받은 사람들을 높게 쳐주고. 이거 사람들이 잘 몰라서, 몇 번 찾아서 당첨된 사람들 꽤 있어요. 아, 진짜 가점 인생이네요…

최: 결정적으로 청약을 마지막으로 넣네 마네는 모델하우스에서 결정하는 거잖아요? 가서?

정지영: 거기에서도 결정장애가 일어납니다. 어떤 타입을 넣어야 할까? 내 눈에는 84A가 나아. 그런데 대부분 그 점수로는 59B를 넣어야 해, 하지만 B타입이 영 안 좋아서 고민이 돼. 대부분 그런 고민을 해요. 그런데 그것도 알 방법이 있어요. 1순위 청약 전 특별공급이 들어오잖아요? 그 특별공급에 얼마나 많이 넣었느냐를 알아보는 거예요. 특별공급은 일생에 한 번이니까 사람들도 공부 많이 해서 넣은 거거든요. 그런 특별공급이 몰린다? 그럼 그건 100% 경쟁률이 높습니다.

최: 경쟁률 높은 거는 이유가 뻔하지 않나요? 로열층이나 고층, 방향 좋고…

정지영: 그렇죠. 그런데 그걸 놓기가 힘들어요. 저도 잘 안 되더라고요. 84A가 될 것만 같고… 그건 방법이 없어요. 한 10번 떨어져야지 정신 차립니다ㅎㅎㅎ

최: 조금이라도 당첨 확률을 높이려면 베이도 약간 손해 보는 데로, 향도 약간 떨어지는 데로 넣어야 한다는 거군요.

정지영: 그렇죠, 단점을 보는 거죠. 다 갖춘 남자는 나에게 오지 않는다는 마음으로(웃음)

최: 모델하우스 보는 규칙이 있나요?

정지영: 그렇죠. 농담으로는 우리끼리 행동강령이 있다 그러는데(웃음) 조명발 화장발에 속지 말자. 가구 다 없애야 해. 가구들이 엄청 예쁘고 작거든요. 집 커 보이게 만들려고. 조명도 엄청나죠. 그러니 그것들을 다 걷어내고 어떤 걸 중점적으로 봐야 하는지 생각해야 해요.

최: 구체적으로 말씀 부탁드릴게요.

정지영: 첫 번째, 싱크대에 창문이 있는가? 침대나 책상이 들어갈 수 있나? 드레스룸을 만들면 창문이 가리지 않는가? 거실 폭이 몇 미터인가? 천장의 높이는 얼마나 되나? 이런 것들은 챙기기가 힘들죠. 이것들은 집값에도 영향을 미칠 만큼 중요한 요소예요. 그런데 문제는 당첨이 우선이니까, 이런 걸 보는 게 많이 상쇄됐어요. 하지만 그래도 이왕이면 남들이 보지 못하는 좋은 물건을 보고 싶잖아요? 원래 부동산 가면 소장님과 같이 가다 보니 하루에 2~3개 보면 많이 보는 거잖아요. 그런데 모델하우스에서는 마음껏 볼 수 있어요. 많이 보면 볼수록 집을 보는 안목이 커져요. 비교가 되거든요. 저쪽은 방이 작았는데 여기는 조금 크네? 여긴 안방이 작네? 그리고 서비스 면적은 말 그대로 서비스잖아요. 많이 주는 데가 있고 조금 주는 데를 구별할 수 있게 되죠. 그리고 같은 평수라도 구조상 더 넓어 보이는 곳이 있어요. 아, 이런 요소 때문에 더 넓어 보이는 거구나. 이런 것들을 느낄 줄 알게 되면서, 다른 집을 구할 때도 계산하게 되는 거죠.

최: 호오…

정지영: 또 중요한 건, 이게 모형도잖아요. 실제 집이 아니라 모델하우스니까 실사로 구현된 모형도 같은 거죠. 사실 이게 외국에서는 되게 웃긴 일이에요. 집도 안 보고 계약하는 셈이니까. 하다못해 중국은 뼈대라도 지은 상태에서 사거든요. 그런데 우리나라는 아무것도 안 보이는, 지어지지도 않은 걸 사요. 선분양 제도를 택하기 때문에 어쩔 수 없는 일이에요. 그러니 저도 분양권이 있으면 항상 상상해요. 아, 이 구조는 내가 첫 집에 들어갔을 때 이런 구조였어, 그래 이 모양이야, 그래 이 뷰였어. 그렇게 2D를 3D로 볼 수 있는 힘을 길러야 해요.

‘내집마련’은 저축만 한다고 되는 것이 아닙니다, 공부가 필요합니다

최: 듣다 보니 너무 어려워서 ‘청약 대신 미계약 미분양 줍자…’ 하는 생각이 드는데요…

정지영: 되게 웃긴 건요, 청약통장 개수를 확인해 보면 서울시민 1/3이 청약통장을 가지고 있어요. 그런데 그중에서도 15년 동안 청약통장 든 1순위 사람들이 20만 명이에요. 나만 안 되는 거지 되는 사람 많은 거예요. 다들 숨어있거나, 내집마련 하려고 들어놨지만 실제로 사용하는 방법은 몰라서 묵혀둔 거죠. 잠재적인 수요가 엄청나다는 거예요. 저도 깜짝 놀라서 동그라미 하나 더 없어야 하는 거 아닌가 하고 다시 봤어요.

최: 미계약한 거나 미분양된 거 들어갈 때 꼭 봐야 할 것들은 있나요?

정지영: 음… 여기는 입지를 잘 확인해야 해요. 그리고 요새는 또 법이 바뀌어서 한 번 분양권을 갖게 되면 주택을 가진 것처럼 치거든요. 만약 내가 청약 가점이 60점이야, 그런데 미계약분 계약을 하고 오면 그 60점이 싹 날아가는 거예요. 무주택자 가점이 날아가는 거죠. 그러니 고가점자들은 미계약을 넣을 필요 없어요. 당첨발 버릴 필요가 없어요. 아예 저 같은 다주택자나 청포자들 같은 경우가 미계약분을 노려야죠. 저는 매일 나와요.

최: 미계약도 또 다른 청약 같은 거예요?

정지영: 네, 예전에는 3가지 방법이 있었어요. 첫째, 선착순. 공고 뜨자마자 텐트 들고 앞에 선 때도 있었죠. 둘째, 추첨. 10시까지 모이세요 해서 추첨하는 경우가 있었어요. 그리고 세 번째는 이번에 생긴 건데, 인터넷으로 아파트투유에서 신청하는 거예요. 이게 3순위예요. 3순위라는 게 부활한 거예요. 너네들 그런 거 하지 말고 아예 투명하게 해, 그래서 그렇게 가는 거죠. 예전에는 이게 암암리에 저희끼리만 아는 정보로 공유되었어요. 그런데 이 줍줍을 이제 일반인들도 많이 알게 된 거죠.

최: 미분양은 가서 선착순 서는 거죠?

정지영: 그냥 가면 모델하우스 직원이 어서 오세요, 비어있는 데 여기니까 이거 사세요 해요. 미계약, 잔여 세대는 그냥 날짜 정해서 3개 나왔으니까 뽑겠습니다, 320번 이렇게 발표하는 거죠.

최: 그럴 리는 없겠지만 첫 번째 특별공급, 두 번째 일반공급 청약, 세 번째 미계약 남은 거 순서네요. 그래도 안 되는 건 분양권 사는 거고.

정지영: 네. 그래도 두드리면 열린다고, 저는 1년에 1번 정도 미계약분으로 당첨이 됐어요. 저희 수강생 중에는 1년에 10건 이상 당첨된 사람들도 있어요. 실제적으로 다주택자거나 가점이 안 되는 분은 미계약분으로 많이 했어요. 사례가 엄청 많아요.

최: 그럼에도 다 안 되면 분양권 사는 수밖에 없군요.

정지영: 네, 분양권 사거나 입주권 사죠. 그런데 요새 분양권도 가격이 떨어졌어요. 목동파크자이 치면 분양권 팔고 3억 벌었겠네 싶지만, 실질적으로 50% 세금이 나오기 때문에 매도자는 1억 5천밖에 못 건져요. 1억 5천은 나라가 갖고요. 근데 사실 프리미엄을 주고 사는 건 별로 내키지 않아요. 당첨될 수 있을 것 같은데, 그 마음으로 프리미엄 준다는 게 쉽지 않죠. 저도 그랬던 것 같아요. 누구나 싸게 사고 싶잖아요. 나 그때 당첨됐으면 더 싸게 주고 살 수 있었는데, 이런 생각을 하게 되죠.

최: 강의에는 어떤 내용을 말씀해 주실 건가요?

정지영: 청약에 대한 기본적인 이론 설명을 해 드리고요, 향후 유망 청약지를 말씀드릴 거예요. 그리고 아까 말씀드린 트리거 아파트가 될 만한 곳들. 그리고 다른 사람들이 보지 못한 것들. 아참, ㅍㅍㅅㅅ아카데미 수강생을 위한 청약 기초 강의를 유튜브 영상 강의로 무료 배포해드리려고 해요. 어디에서도 볼 수 없었던 청약 빅데이터를 공개하고 분석할 거예요. 두 번, 세 번 보다 보면 청약을 아예 몰랐던 사람도 이해가 갈 거예요.

최: 청약에 대한 기본 이론은 어떤 이야기가 될까요?

정지영: 사람들이 잘 파악하지 못하는, 혹은 헷갈리는 기본 지식을 제 나름대로 저만의 정의를 내려서 쉽게 풀어줄 거예요. 공공분양/민간분양부터 정의하고, 나의 출발선상은 어디로 정의해야 하는지 차근차근 이야기할 거예요. 혹은 오늘 인터뷰 내용대로 해도 되게 괜찮겠네요.

최: 어떤 분들이 들으시면 좋을까요?

정지영: 음… 새 아파트에 내집마련 하고 싶은 사람들. 콕 집어서 그 사람들이 들었으면 좋겠습니다. 구축아파트 사는 사람도 있지만, 새 아파트 한 번 살면 다시는 구축으로 못 가더라고요. 봐요, 지금 수지구청역에 있는 한성아파트 가라 그러면 못 가요. 상품이라는 게 그래요. 옛날에 폴더폰 쓸 때는 전화만 잘 받으면 되지, 했지만 이제는 무조건 스마트폰 사는 이유가 뭐겠어요. 그러니 새 아파트로 내집마련 하고 싶은 모든 분이 들었으면 좋겠습니다.