최기영(ㅍㅍㅅㅅ 소속, 이하 최): GPL, NPL이 대체 뭐죠?
유선기(아르고대부투자연구소 대표): 둘 다 예쁘게 포장한 용어예요. GPL은 Good Performing Loan, NPL은 Non Performing Loan이라고 해서 부실채권을 뜻합니다. NPL은 이미 부실 된 것을 사와서 채권을 회수하는 역할이고, GPL은 P2P처럼 돈 필요한 사람들에게 빌려준 뒤 부실이 나면 경매나 채권을 매각함으로써 투자를 회수하는 방법이죠.
최: 뭔가 사채업자 느낌이 나는데…-_-;;
유선기: 예전에는 그걸로 사기도 많이 쳤죠. 현재도 잘 모르시는 분들은 당할 수 있어요. 몇몇 업체는 “고수익을 보장한다”고 하면서 NPL 투자를 개인들에게 권장하기도 했고요. 채무자에게 배당, 채권회수, 연체이자를 다 회수한다면 그걸 통해서 고수익을 발생시킬 수 있다는 개념이었죠.
최: 그래도 엄청나게 위험해 보이는데요. 부실채권인 건 똑같으니까 그대로 손실될 수도 있는 거잖아요?
유선기: 맞아요. 저도 손실 낸 적 있습니다. 저 같은 경우에는 공장의 NPL에 투자했는데, 그 공장 부실채권의 담보가 근저당권이었거든요. 그 공장부지가 경매로 나와 낙찰되었는데, 낙찰가가 예상보다 낮아진 거죠. 경매로 매각해서 현금을 회수해야 하는 건데, 그 금액이 너무 낮아 손실을 본 거죠.
최: 얼마나 손실을…
유선기: 생등심을 매일매일 3년 동안 사 먹을 수 있는 돈 까먹었다고 혼나고 있습니다…
일반인들이 NPL을 알아야 하는 이유: 10년 경매 경력자를 앞설 수 있는 ‘족보’
최: NPL은 어떻게 투자하는 거예요?
유선기: 먼저 부실채권매입업을 업종으로 하는 대부법인을 설립해야 해요. 기본적으로 대부업 교육을 수료한 뒤 자본금 10억, 상주 근무 인원 5명을 충족해야 하죠.
최: 그럼 일반인들은 거의 못 한단 얘기 아닌가요?
유선기: NPL 같은 경우는 그렇다고 보시면 될 것 같아요. 기존 법인이라면 대부업 교육을 받고 업종 추가를 할 수도 있지만, 그래도 기본적으로 NPL 개념은 좀 잡고 가야 할 것 같아요.
최: 위험하기도 하고 힘도 드는 NPL과 GPL을 대체 왜 알아야 하는 거죠?
유선기: 경매 입찰 때 낙찰 확률을 높일 수 있어요. 경매로 나올 물건들은 일단 담보가 잡힌 거잖아요? 꽤 많은 경매 물건들이 GPL, NPL에 엮여 있고, 그 양도 점점 늘고 있어요. 뒤집어서 말하면 앞으로 GPL과 NPL의 이해가 선행되지 않고는 사실상 낙찰받기가 점점 더 어려워지는 상황이 된다는 거예요. 그래서 공부할 필요가 있다는 거죠.
최: 즉 경매 입찰할 때 NPL과 GPL을 고려해 분석하면 낙찰 확률을 높이는 입찰가를 낼 수 있다?
유선기: 바로 그거죠.
최: NPL, GPL을 떠나 경매 자체가 어려워 보이는데… 진입장벽이 있지 않나요?
유선기: 높을 수 있어요. 그런데 저는 그런 것 같아요. 경매는 20년 한 분이나 오늘 시작한 분이나 큰 차이 없는 상태에서 뛰어들어요. 그게 무슨 의미냐, 똑같이 한 물건 입찰할 때 주어지는 정보(위치, 집 상태, 담보 현황 등)는 비슷하다는 거예요. 물론 경험 있는 분이 가진 감각을 무시할 수는 없겠지만, 이런 상태에서 NPL과 GPL에 대한 기본 이해가 갖추어져 있다면 남들보다 앞선 상태에서 경매 입찰이 가능하다는 것이지요.
최: 그럼에도 경매 자체에 접근하기는 여전히 쉽지 않습니다.
유선기: 그래도 요즘은 대중화도 많이 됐고 책도 많이 나왔어요. 학원에서도 많이 하고 블로그 정보도 많죠. 저도 커뮤니티나 블로그에 경매에 관한 정보를 최대한 오픈하려고 하고요.
최: 경매를 배울 때 일반적인 코스는 어떻게 되나요?
유선기: 카페나 커뮤니티에서 특강이나 3~4주짜리 코스를 들을 수 있어요. 요새는 교육기관에서도 조금씩 다루는 추세죠. 그 후에는 직접 입찰하면서 배우기도 하고, 경매 컨설턴트 하시는 분들께 이 물건 입찰하면 얼마에 들어가서 얼마에 살 수 있다든지 하는 조언을 얻으면서 실력을 키우기도 해요.
GPL과 NPL의 정확한 정의
최: NPL은 채권이잖아요? 경매 물건과 NPL은 어떤 관계에요?
유선기: 이 채권은 흔히 말하는 근저당권을 뜻합니다. 즉 이 물건을 매각하면서 발생한 돈이 5억이라면, 내가 집주인에게 3억을 빌려줬을 때 집값 5억 원 중 3억 원의 권리, 즉 근저당권이 있다고 하는 거예요. 그러면 경매로 팔았을 때 채권자가 먼저 가져갈 수 있는 권리를 분석할 수 있게 돼죠.
최: 결국 어떤 물건의 권리분석을 진행할 때 이 NPL이 얼마만큼 잡혀 있느냐, 그 여부를 판단해서 고려한 입찰가를 써낼 수 있다는 것이군요.
유선기: 네, 그렇죠. 거기에 GPL까지 생각해보면, GPL을 통해 돈을 빌려줬는데 상황이 어려워져서 이자를 못 내는 상황이 되었을 때 NPL이 되는 거거든요. 그렇게 NPL화 됐을 때 얼마만큼 회수를 할 수 있는가, 이 여부를 판단할 수 있게 된다는 거죠. 이 얘기는 즉 전세 세입자도 채권자가 된다는 뜻이 돼요. 그러니 내가 전세를 얼마에 들어갔을 때 이 집이 얼마에 낙찰된다, 그러면 내가 얼마를 받을 수 있다, 이런 것도 생각해볼 수 있는 거죠.
최: GPL 같은 경우는 후순위채권을 아예 특정 사람 찍어서 돈 빌려줄 테니 이자 줘, 이거잖아요? 이걸 못 받으면 부실채권이 되는 거고요.
유선기: 그쵸. 그래서 P2P 대출도 경매를 알아야 좀 더 확실하게 할 수 있다고 봅니다. P2P는 담보물건이 얼마만큼 낙찰되느냐에 따라 기존에 나갔던 채권, 투자금이 회수될 수 있는지 가늠할 수 있거든요. 사실상 제가 지금 업체 일을 도와주는데, 거기에서 고객들에게 한도를 산정해 줘요. GPL 입장에서 한도를 산정하는 게, 이 물건은 얼마까지 대출이 나가도 된다, 이런 것들을 알려주는 거죠. 그런 기본적인 개념을 쉽게 설명하려는 겁니다. 그러면 P2P 물건에 투자할 때도 이 물건이 안전한가, 안전하지 않은가 판단할 힘이 생기는 거죠.
최: P2P 대출 자체가 무서운 거 아니에요? 그거야말로 해외여행 가서 안 들어오면 끝이잖아요?
유선기: P2P도 되게 불안하죠. 하지만 해외여행 가서 안 돌아온 사람들은 철컹철컹 확정이고(웃음) 어쨌건 GPL이라는 개념을 이해하면 좀 더 안전한 투자를 할 수 있는 겁니다.
최: GPL은 뭘 주의해야 하는 거예요?
유선기: 회수 가능성이죠. 이게 경매가 됐을 때 얼마 정도 기간이 들어갈 것이고, 낙찰가가 어떻게 될 것인가, 올라갈 것인가, 떨어질 것인가에 대한 예측을 어느 정도 할 수 있어야 하거든요.
최: 그걸 개인이 책 보고 공부한다고 알 수 있을 것 같지가 않은데…
유선기: 생각보다는 그렇게 어렵지 않습니다. 그래서 책이나 강의를 통해서 교육해보려고 시도하는 상태인 거죠. 아직은 많이 부족하지만 블로그나 카페에 매일 수도권 지역에서 낙찰된 결과를 정리해서 올려요. 그러면 이 지역의 현재 실거래가가 어땠고, 호가 가치가 어떤 상태에서 감정가는 얼마였는데 얼마에 낙찰됐다는 등의 정보를 얻을 수 있죠. 실질적으로 시세가 1억짜리인데 8,000만 원에 낙찰됐다, 그러면 실거주하는 분들은 2,000만 원 정도 시세차익을 기대하고 입찰했다는 것을 분석할 수 있는 거죠. 그러면 블로그를 보시는 분들은 감정가가 이랬고 유찰된 금액은 이랬고 낙찰가는 이랬다, 입찰은 몇 명이 했다, 그러면 종합적으로 내가 이 물건을 사려면 얼마가 필요하다 등의 정보를 콘텐츠로 얻을 수 있는 거죠.
부동산 구매자가 경매시장을 알아야 하는 이유: 부동산시장을 파악하는 색다른 방법
최: 어떤 일 하시다 지금까지 오셨어요?
유선기: 원래도 부동산 쪽에 관심이 많았어요. 그래서 전공도 부동산 관련으로 가려고 했는데 부모님이 반대하셔서 다른 전공을 택했죠. 그러다 부동산 엄청 오르던 시기에 헛바람 들어서 발을 들였어요.
최: 학부 때부터 부동산에 관심이 있으셨던 거예요?
유선기: 정확히는 고등학교 때부터 관심이 많았어요. 그러다 대학교 들어가서 서울 왔다갔다 하며 보니까 더 새로운 거죠. 아파트 많은 데 지나치면 여긴 누가 살까, 이런 단순한 생각부터 시작해서 대학원 3학기 때는 아예 다른 전공인 부동산학 수업도 들었어요.
최: 전공 공부는 안 하고 몰래 부동산 공부를 하신…?
유선기: 그랬죠. 돈은 없다 보니 수업보다는 책으로 독학을 했어요. 근데 그때는 하필 『나는 400만 원부터 시작했다』 어쩌고저쩌고하는 책이 유행하던 때였어요. 지금 보면 레버리지를 엄청 갖다가 써서 굉장히 위험하게 돈 번 얘기였는데, 당시에는 그렇게 자극적인 책이 잘 먹혔어요. 말하자면 무협지 같은 느낌의… 그런 걸 보면서 “우와, 부동산 하면 돈 금방 많이 버나?” 라고 생각했던 거죠.
최: 진짜 돈 금방 많이 버나요?
유선기: 사실 그때는 가능했던 것 같아요. 지금은 잘 모르겠지만… 그런 책을 통해서 부동산 경매 입문하신 분들도 꽤 많으실 거예요. 물론 각각의 성공이 동일하지는 않고, 개인의 상황 비롯해서 여러 요건들이 잘 맞았기 때문에 가능했을 거예요.
최: 어떤 투자부터 시작하신 거예요?
유선기: 빌딩 매매로 시작했어요. 경매회사에서 2013년에 직접 낙찰받았죠. 그 이후로 사무실 임대를 거쳐 경매 회사에서 4년 가까이 일을 했어요.
최: 첫 직장은 어디였나요?
유선기: 현대경제연구원입니다. 수습 연구원 RA죠. RA 하다가 부동산으로 돈 벌어야지 생각해서 나왔는데, 부동산을 업으로 한다는 게 이렇게 힘든 줄 미리 알았다면 안 했을 것 같아요. ㅎㅎ
최: 경매회사에서는 어떠셨어요?
유선기: 거기는 결혼하고서도 계속 다녔어요. 그런데 시세가 계속 오르는 시장이 되다 보니까 낙찰을 받기 힘들고, 그러면서 회사 자체의 수익에 어려움이 생겼죠. 실제로도 그렇게 접은 사장님들이 많으세요. 경매를 20년, 30년 해도 시장 바뀌는 것을 못 따라가니 자연스럽게 도태되는 거지요.
최: 시세 오르는 시기에 낙찰받기가 어렵다고요?
유선기: 경매 컨설턴트 일을 요약하면, 고객님들이 경매 문의를 주고 거기에 대해 매수신청 대리를 요청한 후 낙찰되면 수수료를 받는 거예요. 즉 고객님들이 낙찰을 받아야 수익이 발생한다는 거죠. 아무리 열심히 조사하고 브리핑해도 고객님들께서 돈 쓸 마음이 없으면 낙찰이 안 되는 거죠. 제가 부족했기에 그럴 수도 있지만, 좀 다른 비장의 무기가 필요했어요. 그래서 법인회생 쪽도 갔다가 명도 전문으로 하는 회사에서도 일하고, 그 이후에 NPL 회사로 넘어가게 된 거죠.
최: 시세가 오르면 낙찰받기가 어려워요?
유선기: 경쟁이 치열해지니까요. 다들 집값이 오를 거라고 예상해서 입찰가를 높게 써버리는 거예요. 예를 들어 감정가 10억짜리 집을 예전에는 5억에 낙찰받을 수 있었다면, 이제는 8~9억에 낙찰받는 거예요. 5억이던 시세차익이 1~2억으로 줄어들어 버리는 거죠.
근데 그때를 지금 생각해보면, 경매시장에 그때부터 변화가 있었던 것 같아요. NPL을 활용한 낙찰자들이 나오기 시작하던 시기거든요. 그걸 모르고 계속 입찰 들어가서 물먹고, 그러고 속상한 마음에 낮술만 엄청 마시고… 그런데 NPL을 통해서 하면, 시험 볼 때 그냥 보는 것과 오픈북으로 보는 것 정도의 차이가 생기는 거죠.
전세 세입자가 경매를 알아야 하는 이유: 보증금을 지키는 완벽한 방법
최: 명도회사는 뭐 하는 데예요?
유선기: 경매는 우선 낙찰받은 다음 잔금을 내면 소유권을 이전받아요. 그런데 거기 살던 세입자가 제 발로 나가주면 다행인데, 대부분 돈을 못 받았다거나 이사할 돈이 없다거나 하는 식으로 이사 나갈 수 없는 상황인 경우가 많아요. 그런데 저로서는 점유를 가져와야 완전한 제 물건이 되니까 그 사람을 내보내야 해요. 그 일을 명도라고 해요. 그런데 일반분들은 명도를 되게 부담스러워해요. 혹시나 해코지 하지 않을까, 성향이 불량한 분들이 계시지 않을까 걱정하죠. 기존에는 경매 컨설팅 회사에서 같이 해 줬는데, 사실상 이게 변호사법 위반에 해당할 수 있어요. 그러다 보니 그 시장에서 자리 잡게 된 게 명도를 전문으로 하는 변호사 사무실입니다. 회사죠.
최: 좀 무서운데요? 사람들을 내보내는 일이잖아요.
유선기: 민사집행법에 정해져 있는 절차대로 법적으로 진행해요. 그러다 보니 크게 문제가 생기지는 않아요. 그래서 낙찰 대금 지불 후 최대 3개월 이내에는 점유를 이전받습니다. 경우에 따라서는 잔금을 내기도 전에 명도를 마무리하기도 하고요.
최: 그러면 예시로 이해해보죠. 감정가 10억짜리 집이 있는데, 낙찰가는 5억이에요. 그런데 이 집에는 8억 원으로 전세를 살던 사람이 있어요. 그러면 어떻게 되는 건가요?
유선기: 세입자는 3억을 날리죠. 그러면 그 사람은 3억에 대해서 기존 소유자, 즉 채무자에게 돈을 달라고 요청해야 해요. 하지만 어쨌든 집은 비워 줘야 하는 거죠. 나머지 5억에 대해서만 돈을 받고.
최: 와, 세입자는 진짜 억울하겠네요?
유선기: 일단 얘기를 잘하고, 잘 안 되면 법적인 절차로…
최: 나가야 할 의무가 법적으로 있는 건가요?
유선기: 임차인이 대항력이 있느냐 없느냐에 따라 나뉘어요. 대항력이 있으면 비워주지 않아도 되고, 대항력이 없으면 비워줘야 해요. 그런데 입찰하기 전 권리분석하면서 보면, 대부분 다 대항력이 없는 분들이세요. 그렇다는 얘기는 돈을 못 받더라도 집을 비워줘야 한다는 거죠. 그러다 보니 명도에 대한 저항이 심해요.
최: 대항력이 있냐 없냐는 무슨 기준으로 구분하는 거예요?
유선기: 경매의 가장 기본적인 말소기준보다 빠르냐 늦느냐, 그거죠.
최: 말소?
유선기: 6가지 권리 기준이 있어요. 그 기준보다 빠르면 누구에게든 돈을 받을 수 있는 권리가 생기는 거고, 그것보다 늦으면 그다음으로는 소멸처리가 되다 보니까 집을 점유할 힘이 없어져요. 그러면 집을 비워줘야 하는 거죠.
최: 그 ‘집을 점유할 힘’을 가지려면 6가지 조건을 맞춰야 된다?
유선기: 네. 예를 들어 근저당이 있어요. 전입하면 이게 1순위예요. 2순위면 대항력이 없어요. 그러면 이분은 집에 거주할 수 있는 권리가 없다 보니까 집을 빼 줘야 하는 거죠. 인도명령 대상이 되는 거예요.
최: 아, 집주인이 저당 잡히기 전에 전입신고를 해 버리면 괜찮다는 거죠?
유선기: 네, 맞습니다.
최: 와, 그러면 전세는 엄청 무섭게 봐야 하는 거군요.
유선기: 네. 그래서 저희 수업에서도 그 부분을 강조하려 해요. 넓게 보면 경매를 왜 배워야 하는가, 왜 GPL과 NPL을 익힐 수 있는가 정도로 정리할 수 있겠죠.
최: 말씀하신 것처럼 경매를 왜 배워야 할까요?
유선기: 첫째로 본인의 가장 중요한 자산인 전세 보증금을 지킬 힘을 기를 수 있습니다. 이 매물이 경매로 올라왔을 때 내 전세보증금을 지키는 방법은 기본적인 경매 공부만 해도 습득할 수 있어요. 그다음에는 전세를 살다가 내 집을 마련할 때 시세보다 싸게 살 방법을 익힐 수 있죠.
최: 그리고 GPL, NPL을 안다는 것은 어떤 의미가 있나요?
유선기: 그걸 배우면 일단 내가 낙찰을 받을 수 있는 사람인지, 아닌지 확인할 수 있습니다. 왜냐하면 부실채권을 가져갈 때는 가져간 사람이 원하는 수준이 있어요. 채권을 언제, 어떤 이자로 회수해야 하는지 알려주는 수익적인 기준이죠. 그런데 그 관계를 이해한 사람과 못 한 사람은 입찰가 적어낼 때 차이가 발생해요. 4억이면 충분한데 5억을 쓴다든지, 그 반대라든지… 각각의 사례를 설명드리고 싶지만 그건 강의에서 하고요. 이 지식의 유무가 굳이 입찰에 참여하냐 안 하냐, 법원에 불필요하게 가느냐 안 가느냐, 한 번 덜 갈 방법을 익히느냐, 낙찰 못 받을 물건에 불필요하게 입찰하느냐 마느냐의 차이를 가른다는 거죠.
최: 경매할 때 NPL을 알아야 조금 더 부실한 것들을 쳐낼 수 있다?
유선기: 그렇죠. 강연 때 좀 더 자세하게 말씀드리겠지만 NPL을 보유하는 자와 협상해서 채무를 인수하면서 안정적으로 낙찰받을 방법도 있고요.
실거주 구매자가 경매를 알아야 하는 이유: ‘내 집 마련’을 싸게 할 수 있다
최: 결국 경매를 잘하자는 뜻이잖아요? 왜 경매를 잘 알아야 할까요?
유선기: 경매는 약간 선행지표가 될 수 있어요. 상승기에는 경매가 쏠쏠하지 않은데, 하락기에는 경매 물건이 많아지거든요. 그래서 경매가 많아진다는 것은 대세 하강을 의미하죠. 대출 끼고 무리해서 집을 샀지만, 집값이 오르지 않거나 떨어져서 못 버티는 사람들이 생기고, 그러면 경매 물건이 늘어나기 시작하거든요. 시장이 조금 더 내려갈 것인지 다시 정체될 것인지 올라갈 것인지, 경매 시장을 보면 알 수 있다는 뜻이에요.
최: 근데 경매로 뭐 하나 사면 바로 다주택자 되는 거 아니에요?
유선기: 제 개인적으로 경매는 다주택자의 투자 목적보다는 실거주하시는 분들이 내 집을 사려고 할 때 좀 더 좋은 조건으로 살 방법으로 활용되었으면 해요.
최: 사실 경매는 저처럼 부동산 투자 쪽에 귀동냥만 한 사람들은 뭔가 많이 알아야 할 것처럼 심리적인 장벽이 있습니다.
유선기: 기본적으로는 당연히 현금이 어느 정도 있어야죠. 자금이 준비된 사람이 시세보다 싸게 살 방법이 경매예요. 그런데 그 경매를 하기 위해 기본적인 말소기준권리와 임차인의 대항력 보유 여부, 명도가 가능한 사안인지 판단할 수 있는 지식만 잡고 가면 돼요. 초보는 나머지 사항은 다 버려도 되고요. 더 자세하게 알아야 하는 물건은 특수물건 하시는 분들이 가져가면 되는 거고, 단순히 내가 살 집을 싸게 살 용도로 하시는 분들이라면 기본적인 권리 분석과 임차인의 대항력 여부를 판단할 수만 있어도 충분하다고 봅니다.
최: 더 알아야 할 사항은 없나요?
유선기: NPL이나 GPL이 제대로 된 물건인지 아닌지 필터링할 수 있는 눈만 확실히 익히면 됩니다. 그러면 불필요하게 법원에 갈 수 있는 시간을 세이브할 수 있겠죠. 아예 그런 물건을 배제할 수 있는 눈을 갖추거든요. 저는 꼭 경매뿐 아니라 대출상품을 대할 때도 이런 이해가 선행되어야 부동산 시장이 어떻게 돌아가는지 더 잘 이해할 수 있다고 생각합니다. 자기 돈 100%로 부동산 살 수 있는 사람은 별로 없잖아요? 더욱이 지금 부동산은 금융과 떼려야 뗄 수 없는 상황이다 보니 좀 더 이해력을 높일 필요가 있습니다.
최: 경매에 나오는 물건이라 함은 NPL을 가진 업자, 이른바 돈 빌려준 사람이 못 받으니 채권자가 채무자의 자산을 올려버린 것이죠?
유선기: 그렇죠. 그런데 그동안에는 경매 물건 중 이른바 대부업자의 비율이 별로 크지 않았어요. 그런데 올 상반기부터 하반기까지는 경매를 접수하는 대부업자의 비율이 많이 올라갈 것 같아요. 그만큼 GPL, 후순위담보대출이 상당히 많이 나갔거든요. P2P 나갔던 것들도 다 포함될 것이고요.
최: 금융권이라 하면?
유선기: 은행, 보험사, 새마을금고, 농협 같은 데가 포함되겠죠. P2P나 GPL, NPL 업자 것도 포함될 테고요. 그래서 입찰 전 이런 업체들과 사전에 컨택하는 절차도 필요할 거예요.
최: 사전에 컨택이라 함은?
유선기: 경매 입찰하기 전 이분들과 미팅해서 ‘너 1억의 돈을 받을 수 있는 권리가 있는데 내가 9,000만 원에 사고 싶다’ 이런 협의를 하는 거죠.
최: 그 과정이 필요하다고 보시는 거예요?
유선기: 네, 필요하죠. 앞으로는 더 많아질 겁니다. 대부업 하시는 분들은 단순해요. 빨리, 안전하게 돈을 회수하기를 원하죠. 그러니 경매 입찰한 사람들이 와서 이해관계를 맞출 수 있는 거예요. 입찰하는 분들 입장에서는 좀 더 안정적으로 낙찰받을 수 있는 거죠. 아예 출발선 자체가 다른 시장이 되는 거예요.
최: 결국은 채권자를 만나는 과정이 들어가야 된다는 말씀이시죠?
유선기: 네.
최: 근데 이 쪽은 그 일을 계속, 전문적으로 하는 사람들이잖아요? 경매 낙찰받는 사람은 어쩌다 한 번이니 협상력에서 비교도 안 될 것 같거든요.
유선기: 협상력에서는 확실히 불리하죠. 하지만 경매물건이 많아지면 시세 대비 낙찰 가격이 떨어지고, 자연스럽게 회수할 수 있는 돈도 줄어들어요. 그렇게 됐을 때 일반 입찰하는 사람들은 1억짜리를 9,500에 사면 500의 수익을 벌고 시작하는데, 그 채권을 활용하면 고가로 입찰할 수 있는 거니까, 다른 사람들보다 더 높은 확률로 낙찰받을 수 있는 부분이 발생하는 거죠. 이에 대한 법률 검토 자문 또한 변호사님과 계속 회의하면서 서비스로 제공하려고 준비 중입니다.
유선기: 어쨌거나 시간은 좀 걸리겠네요. 최소한 한 번의 경매는 뛰어들어서 공부하고, 권리분석이나 채권자들과의 협의도 꽤 신경 써야 하고…
최: 수업 한 번 하고 계속 사례를 업데이트하면서 지켜봐야죠. 어차피 사례가 제일 중요한 거잖아요? 사례마다 이럴 때는 이런 포인트로 접근하라고 추가적으로 내용 제시를 해드릴 수 있겠죠.
경매는 얼추 아는데 패찰만 했다면, NPL과 GPL의 기본 개념만 알고 가라
최: 강연에는 어떤 분들이 오시면 좋을 것 같습니까?
유선기: 경매 낙찰을 받고 싶은데 낙찰을 못 받는 분들. 경매는 얼추 아는데 패찰만 하시는 분들에게 새로운 방법을 알려드리고 싶습니다.
최: 경매에 관심은 있지만 낙찰은 못 받으신 분들?
유선기: 네. 그런 분들이 NPL과 GPL에 대한 기본 개념만 이해하면 피해 가거나 거꾸로 이용할 방법을 알 수 있거든요. 그것만 익히면 초보자분들도 자신의 지식을 디벨롭하셔서 전문적인 GPL도 손대고, 후순위담보대출을 해주는 업체를 부릴 줄 아는 경우도 있어요.
최: 어쨌든 경매라는 게 뭐다, 이 정도는 알고 가야겠군요.
유선기: 몰라도 크게 상관은 없습니다. 하지만 부동산을 싸게 사고 싶은 분들이라면 기본적으로 경매가 어떤 것인지는 파악하고 계세요. 그러니 경매가 뭔지는 알고 계신 분들, 시도해봤지만 물 먹는 분들 위주로 강의가 진행되지 않을까 싶습니다. 그런 분들 타깃으로 책자도 쓰려고 준비하죠.
최: 그분들이 어떤 걸 얻어가실 수 있을까요?
유선기: 기본적으로 낙찰 확률이 높아집니다. 어느 시점에 들어가는 게 좋을지 알 수 있죠. 저 같은 경우 부동산 시장을 예측할 정도까지는 안 되기 때문에 뭔가 섣불리 시도하지는 않아요. 하지만 시세표를 봤을 때 경매 물건이 늘어났던 때가 시장이 되게 안 좋았던 상황이거든요. 그리고 2017년, 18년도 표를 보시면 경매 물건이 되게 적어져요. 시세가 계속 오르기 때문에 경매로 진행된 물건은 반대로 줄어든 거죠. 다시 올라갈 가능성이 높아지는 시점, 감정가와 낙찰가가 벌어지는 시점이 시세차익을 좀 더 많이 받을 수 있는 시점입니다. 그때 경매를 통해 최대한 더 많은 이익을 먹으려고 시도할 수 있다는 거죠.
[유선기] 부동산 경매, 입찰확률을 높이기 위해 꼭 알아야 할 GPL, NPL
- 부동산 경매에 관심이 있는 분
- 경매를 해본 적이 있으나 입찰을 받기 어려운/어려웠던 분
→ 부동산 경매의 입문, 초급과정으로 핵심만 짚어드립니다.
#GPL #담보대출투자 #경매 #부동산투자
2019년은 금리 인상, 대출 제한, 역전세난 등으로 경매에 접수될 물건이 많아질 예정입니다. 예전처럼 단순하게 시세를 조사하고 경매 낙찰 사례만 체크해서는 낙찰받기가 매우 어려워질 것입니다.
앞으로 달라질 경매 시장을, NPL과 GPL에 대한 이해를 통해 효과적으로 접근하는 방법을 제시해 드립니다.
1주 차 강의
A. 경매 시장 트렌드
- 기존에 채권자는 은행 또는 유동화회사
- 19년 채권자는 P2P, 대부업체, 개인근저당권자
B. 입찰을 그렇게 들어가지만 낙찰 못 받는 이유
- NPL, GPL의 원리를 알아야 한다.
- 전문 채권자와의 경쟁에서 이겨내야 한다.
C. 경매 기본 원리
- 왜 배워야 하는가?
– 기본적 권리분석
– 기본적 낙찰가 산정
– 기본적 배당표 작성: 입찰 희망 물건 진행 가능성 우선 검토
D. NPL, GPL 원리
- NPL은 부실 된 채권을 회수하는 것
– 수익 구조 : 부실 채권을 매입해서 배당 또는 유입
– 상품권 할인받아 세일 품목 사는 것 - GPL은 금융권 대출이 어려운 고객에게 추가 대출 해주는 일을 뜻함(ex. P2P, 후순위담보대출)
E. NPL, GPL 물건 평가
- 기본적 권리분석
- 기본적 낙찰가 산정
- 기본적 배당표 작성: 입찰 희망 물건 진행 가능성 우선 검토
F. 다가올 경매시장에서 NPL이 왜 중요한가?
- 대출 시장이 DSR, DTI 등으로 대출 규제로 인한 대부업으로 이동
– 17~18년 급등기와 913대책 이후 금융권 대출 막혀서 대부업에 문의 건수 증가 - 대부업 채권이 부실 발생 확률 높아짐
– 하락장과 업체 간 경쟁 강화로 부실률 급상승
– 실거주라면 경매시장에서 채권을 활용한 유입이 대세
– 부실 난 대부업체(전문업자)의 채권을 활용한 방법
2주 차 강의
A. NPL, GPL 원리
- NPL은 부실 된 채권을 회수하는 것
– 수익 구조: 부실 채권을 매입해서 배당 또는 유입
– 상품권 할인받아 세일 품목 사는 것 - GPL은 금융권 대출이 어려운 고객에게 추가 대출 해주는 것(ex. P2P, 후순위담보대출)
B. NPL 절차 설명
C. NPL 물건 고르기
- NPL화 되었는지 체크
- 예상 낙찰가를 산정
- NPL 채권의 배당 가능 금액 산정
E. NPL 권리 분석상 주의 사항
- 조세채권
- 배당 요구해야 할 채권자, 안 해도 되는 채권자
- 배당순위
F. NPL을 활용한 경매 입찰방법
- 사후정산
- 채무인수
G. NPL을 통한 고수익 방법
- 배당이 어려운 채권을 활용하여 높은 낙찰가 쓰기
H. GPL을 어떻게 활용할 것인가?
- 개인 근저당 채권은 양수도 가능함
I. NPL, GPL 사례 상세하게 정리하기
- 날짜: 3/23, 30(토) 2주 연강
- 시간: PM 14:00~17:00
- 장소: 마이워크스페이스 1호점 (서울특별시 강남구 테헤란로4길 6 지하 2층 221호)
