건축법 시행령에서 발하는 발코니란, ‘건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간’을 말한다. 즉, 우리가 흔하게 말하는 아파트 베란다는 건축법상으로는 베란다가 아닌 발코니로 적용하는 것이 옳다.
2006년 1월 1일부터 발코니를 확장하는 것이 합법화되면서, 아파트 발코니의 구조를 변경해 거실이나 침실 등 생활 공간으로 활용하는 사례가 급증했다. 이제는 아파트를 분양하거나 인테리어할 때 기본적인 선택 사항으로 들어갈 만큼, 일반화되었으며 대중화된 시공 장르 중 하나다.
하지만 대중화되었다고 해서 개인적으로 판단하고 결정할 일이 아니라는 사실은 반드시 알아두어야 한다. 합법적인 절차를 따르지 않으면 벌금은 물론, 애써 시간과 돈을 들여 공사한 발코니를 완전히 원상복구 시켜야 할 수도 있다. 오늘 기사에서는 발코니 확장 공사를 위한 7가지 단계를 정리해 보았다. 법의 칼날 앞에서 ‘몰랐다’라는 말은 절대 통하지 않는다. 혹시 발생할 수 있는 실수를 막기 위해서라도, 상식으로 숙지해 두도록 하자.
1. 공사 가능 여부 확인
개인이 발코니를 확장하고 싶다고 해서 모두 가능한 것은 아니다. 우선 전문가에게 의뢰해 구조 변경이 가능한지, 가능하다면 어느 선까지 가능한지, 부분적으로 보완해야 할 부분은 없는지에 대해서 알아보아야 한다. 시공 가능 여부와 그 범위를 결정하는 것은 전문가의 의견에 달렸다. 건축 허가 시기에 따라, 추가적으로 구조 안전점검을 받고, 그 확인서를 추가로 제출해야 할 수도 있으니 반드시 전문가에게 의뢰해 실사를 받도록 하자.
2. 관리 사무소 신고 및 주민 동의
발코니를 확장해 구조를 변경하는 것이 가능하다고 판단되었다면, 이제 아파트 관리 사무소를 찾아가야 한다. 신청서를 받아 관리 사무소에 신고하도록 하고. 같은 동 주민의 최소 2/3 이상의 동의를 받아야 다음 단계로 넘어갈 수 있다. 공사하는 동안 직접적으로 피해를 받는 양 옆집과 윗집, 아랫집의 동의는 최소인 달성 여부와 상관없이 필수로 받아야 한다. 주민 동의서 양식은 관리 사무소에서 받을 수 있으며, 구청 신고 시 첨부해야 하니 기본 양식을 준수하고 기재되어야 하는 내용 모두를 반드시 채우도록 한다.
사진 속의 아파트 인테리어는 분당에 거점을 둔 인테리어 디자이너 디자인담다에서 작업을 맡았다.
3. 변경 전,후 도면 작성
주민 동의까지 받았으면 이제 구조 변경 공사에 관련된 계획을 구체화해볼 수 있다. 우선, 어떤 부분을 철거하고 어떤 부분을 보완해 발코니를 실내 공간으로 재구성할 것인지에 대해, 자세하게 시공 내용을 파악할 수 있도록 건축 도면을 작성해야 한다. 변경 전과 후 건축 도면 모두 작성해야 하며, 작성은 공인 건축사가 담당하고 그 서명과 인증이 문서에 포함되어야만 허가 신청 시 유효하다.
국내 전문가가 디자인한 8가지 확장 발코니 인테리어 사례를 여기에서 살펴볼 수 있다.
4. 구청 주택과에 신고
모든 서류를 갖췄으면, 해당 지역의 구청 주택과를 찾아가 발코니 확장 행위 허가를 신청해야 한다. 허가를 신청할 때는 행위 허가 신청서와 최소 동의 인원을 채운 입주민 동의서, 발코니 확장 사유서, 건축사가 인증한 변경 전, 후 건축 도면과 함께 등기부 등본 또는 부동산 계약서를 제출해야 한다. 단, 92년 6월 1일 이전에 건축 허가를 받은 아파트라면 건축사나, 건축구조기술사의 구조 안전확인서를 추가로 제출한다. 이 안전 검사를 받지 않고 임의로 공사를 진행할 경우 최고 5천만 원 이하의 벌금이나 3년 이하의 징역에 처할 수 있다.
5. 주민 공지
동의를 받았다고 해서 공지도 없이 그냥 공사를 시작하는 것은 안된다. 정확한 공사 기간과 시간, 그리고 장소를 기재한 공고문을 미리 아파트 현관과 엘리베이터에 붙여 주민들에게 안내하도록 한다. 특별히 엘리베이터를 많이 사용하는 날이 있다면 별도로 기재하는 것이 좋다. 양해를 구한다는 간단한 문구도 추가한다면 시공 기간 이웃 간에얼굴 찌푸릴 일을 조금은 덜 수 있을 것이다.
아파트 발코니, 이렇게 꾸며보자. 여기에서 7가지 멋진 베란다 활용 아이디어를 소개한다.
6. 공사 시작
공고된 기간에 맞춰 공사를 시작할 수 있다. 주민들과 약속된 시간에만 공사를 진행할 수 있도록 하자. 너무 이른 시간이나 늦은 시간에 소음이 발생하면 민원이 들어와도 대처하기 힘들다. 자재를 엘리베이터로 옮길 시 기물이 파손되지 않도록 주의하고, 주민들의 사용 빈도가 높은 출퇴근과 등교 및 하교 시간대는 엘리베이터 사용을 최대한 피하는 것이 좋다.
시공할 때는 발코니 부분에 화재감지기, 바닥에서 90cm 이상 올라오는 방화 판이나 방화 유리를 의무적으로 설치해야 하며 대피공간을 확보해야 한다. 확장하지 않은 발코니 부분이나 작은 방에 방화문을 설치할 경우라면 건축법상 대피 공간으로 인정된다. 집이 3층 이하에 위치하거나 계단이 2개인 복도형, 타워형 일 경우, 세대 간 경계벽이 경량 칸막이벽일 경우라면 대피 공간을 확보할 의무가 없다. 스프링클러가 있는 아파트라면, 그 살수 범위에 발코니가 포함되는 조건 하에 방화 판이나 방화 유리 설치 의무에서 예외로 인정될 수 있다.
7. 사용 검사 필증 받기
공사가 끝났으면 구청에 다시 사용 승인을 신청할 차례다. 변경된 실제 도면과 방화 시설에 대한 사진, 제출한 도면에 표기된 시설물에 대한 시험검사 성적서를 첨부해 행위 허가를 신청한 곳에 다시 신청하면 된다. 신청 등록 후 구청에서 방문해 모든 기준을 준수했는지에 확인하게 되고 이상이 없다면 사용 허가가 나온다. 문서로 만들어 진 사용검사필증을 받는 것으로 모든 행정 절차가 끝나고 확장된 공간을 사용할 수 있다.
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원문: 호미파이 코리아
