먼저 현재 상황을 간단히 정리할 필요가 있겠다. 각 대통령 후보가 제시한 공약이 그대로 잘 실현될 지, 어떤 모습으로 구체화 되어 변화할지 판단하기는 어렵다. 대신 공약을 통해 각 후보가 현재의 상황을 어떻게 판단하고 있으며 어떻게 대처하고자 하는지 그리고 여기에서 어떤 부분을 눈여겨 보아야 할지에 대해 하나의 독해를 제시하려고 한다. 별 건 아니다.
아파트 가격이 떨어지고 있다. 하루가 다르게 오르던 2000년대 중반을 기억해 본다면 지금의 하락이 극적인 모습은 아니다. 조금은 지루한 양상은 거래량과도 관련이 있다. 아파트는 더 많이 공급되었지만 거래는 오히려 더 줄어들었다. 활발했던 재건축, 재개발의 조합원 분양 역시 거래량에 포함된다는 사실을 고려하면 일반 거래는 더욱 극적으로 줄었을 것으로 짐작한다. 먼저 부동산중개업이 타격을 입고 있다. 가격 상승 시기에는 거래 자체가 가격 상승을 견인했다. 아파트를 사고 이를 담보로 돈을 빌리고 같은 방법으로 또 사는 경우도 흔했다. 무엇보다 가격이 오르고 있었으므로 모두 아파트를 사고 싶어 했다. 그래서 가격은 다시 올랐다. 한 번의 거래를 통해 새로운 빚이 만들어졌다. 아파트는 전형적인 차입투자상품이 되었다. 이제 이 과정이 반대방향으로 움직이는 것일까?
모두가 가격이 떨어질 것이라 예상하더라도 바닥을 알 수는 없다. 파는 입장에서는 얼마에 팔아야 손실을 최소화할 수 있는지 알 수 없다. 게다가 정부는 부채 상환의 어려움을 완화하기 위해 금리를 내리고 대출 조건을 장기로 조정해 주는 등 채무 조정을 하는 상황이다. 따라서 계속 지불하고 있는 대출 이자와 아직은 실현 가능하리라 기대하는 자본 이득 사이에서 갈팡질팡하는 모습이다. 사는 사는 입장에서는 구입을 서두를 이유가 없다. 가격이 다시 상승하리라는 기대가 더 강해지지 않는다면 아파트라는 자산의 수익과 리스크를 현재 시점에서 평가할 방법이 없기 때문이다. 결국 거래는 쉽게 이루어지지 않는다.
여기에 한국의 부가적인 상황이 하나 더 개입한다. 바로 전세다. 매매 시장에서 거래가 없고 구매의 위험이 크지만 집은 필요하다. 전세 수요는 언제나 있다. 아파트의 가격 하락이 점쳐지는 시점에서 전세 시장은 수요가 더 많아질 수밖에 없다. 게다가 낮은 금리는 전세의 상승을 더욱 부추긴다. 기존의 대출을 끼고 집을 산 가계의 부채가 전세 세입자에게 전가 되는 상황이 벌어진다. 올린 전세금으로 대출을 상환하는 것이다. 장기 분할 상환으로 채무 조정되면 상환에 필요한 현금이 목돈에서 매달 약간의 현금으로 바뀐다. 오르는 전세가 월세로 바뀔 상황이 정부의 개입으로 충분히 조성되었다.
갚기 어려운 빚을 지고 집을 산 하우스 푸어가 있다면 오르는 전, 월세 가격에 허덕이는 렌트 푸어가 있다고 한다. 가격이 계속 오를 것이라 여겨 집을 비싸게 주고 산 입장에서는 더욱 비싼 가격에 이 집을 팔아야 대출을 상환하고 수익을 낼 수 있다. 그 전략이 좌절된 지금, 대출 상환의 부담은 실제 그 집을 이용하려는 전, 월세 세입자의 부담으로 돌아간다. 두 푸어는 서로 이익이 상충하는 관계다. 이제 가계 대출은 1,000조원에 육박하고 있다. 이미 빚을 상환하는 데 허덕이는 가계는 자산 가격이 더 올라 담보능력이 상승하지 않는 한 더 이상 빚을 낼 여력이 없다. 박근혜 후보와 문재인 후보의 정책을 살펴보기 전에 이 그림을 머릿속에 넣어 두었으면 한다. 이제 공약을 보러 가자.
집을 가졌지만 빚도 함께 가진 하우스 푸어 대책
[box title=”박근혜 후보의 공약” color=”#333333″]정책 공약집 212, 213 페이지에 하우스 푸어 대책이 실려 있다. 내용은 다음과 같다.
1. 보유주택 지분매각제도
하우스푸어가 소유한 주택의 일부지분을 공공기관에 매각하고 매각한 지분에 대해서는 임대료를 지불하면서 계속 거주하는 제도로 하우스푸어로부터 지분을 매입한 공공기관은 지분을 담보로 하여 유동화 증권(ABS) 발행을 통해 자금을 마련한다. 공공기관은 하우스푸어로부터 매입 지분에 해당하는 임대료를 받아 이를 투자자에게 이자로 지급하고 운영비를 충당하게 하는 시스템.
2. 주택연금 사전가입제도
주택연금의 가입조건을 현행 60세 이상에서 50세 이상으로 확대하고, 사전가입 시 60세에 활용할 수 있는 주택연금을 일시금으로 인출, 이 자금으로 현재의 부채상환에 사용하게 하는 제도. 기존 주택에 살면서 원리금 상환 부담을 낮출 수 있다. 주택연금 사전가입 대상자는 1가구 1주택자로서 50세 이상, 주택가격 수도권 6억원 이하 (기타 지역 3억원 이하) 주택으로 한정[/box]
[box title=”문재인 후보의 공약” color=”#333333″]여기에 대응하는 문재인 후보의 공약은 공약집 148~151 페이지 주거 대책 부분에 제시하고 있다. 그 중 하우스푸어에 직접 해당하는 공약은 다음과 같다.
1. 거주권 보장하는 하우스푸어 대책 마련
일정 액수 미만의 1가구 1주택에 대해서는 담보권자의 임의경매를 금지. 변동금리·단기 일시상환 대출구조를 고정금리 장기 분할상환 대출로 전환하고 주택담보대출에 대한 금리인하 요구권을 확대. 이자율의 상한을 25%로 내려 하우스푸어의 이자부담을 경감.
2. 생애최초 주택구입에 대해 취득세 면제
실수요자 중심의 부동산 경기 활성화를 위해 국민주택규모 이하 6억 원 미만의 생애최초 주택구매자에 대해서는 취득세를 면제.[/box]
박근혜 후보의 공약 중 보유지분 매각제도의 경우, 거래가 거의 없는 시점에서 지분의 가격을 얼마로 평가할 것인가의 문제다. 이 평가의 문제는 주택연금 사전가입제도에서도 마찬가지다. 가격하락이 점쳐지는 시점에서 주택가격을 과대평가하게 되면 사업의 건전성이 위협 받고 추가 재정이 투입되어야 할 수 있다. 반대로 가격 하락을 반봉하여 보수적으로 평가할 경우 자발적 참여를 통해 진행될 정책이 별 매력이 없어질 수 있다.
문재인 후보의 공약은 장기고정금리대출로 채무를 조정하는 한편 신규주택구매자에게 인센티브를 제공하는 양방향의 정책을 제시하고 있다. 채무조정의 방법에는 언급되지 않고 있지만 현재 주택금융공사가 담보하는 적격대출과 함께 박근혜 후보의 안과 마찬가지로 채권 유동화를 통해 재원을 마련하게 될 것이다. 빚 갚는 일정을 조정하고 월 부담액을 줄이는 한편 임의경매를 통한 채권 실행을 금지하고 이자를 제한 하는 등 금융권을 압박하는 안을 함께 제시하고 있다.
이와 더불어 국민주택규모 이하(전용85m2) 6억원 미만의 생애최초 주택구매자에 대한 취득세 면제를 제시하고 있다. 앞의 공약이 하우스푸어의 이자부담을 장기간으로 나눠줌으로써 더 오래 버틸 수 있게 한다면 이 제도는 그 주택을 매입하는 구매자에게 인센티브를 주는 제도라 할 수 있다. 올 연말 미분양 주택에 대한 한시적 취득세 면제의 효과가 그다지 크지 않았다는 점을 생각하면 그다지 매력적인 이익은 아닐 듯 하다.
두 후보의 정책의 함의는 주택 구매자의 파산과 투매를 막고 빚을 천천히 갚게 하겠다는 것이다. 잘만 된다면(대외 여건이 우호적이고 자금조달 금리가 낮게 유지된다면) 지금의 상태가 계속 이어지는 효과가 있을 것이다. 하우스 푸어는 집을 지키며 은행은 채권을 지키게 된다. 부동산 가격이 다시 명백히 상승하지 않는 한 거래는 없을 것이다. 따라서 가격도 크게 떨어지지 않게 된다.
집은 없으나 전세금 상승과 월세 부담으로 인한 렌트 푸어 대책
[box title=”박근혜 후보의 공약” color=”#333333″]공약집 214~216 페이지에 렌트푸어 대책이 실려 있다.
1. 행복주택 프로젝트
철도부지 상부에 인공대지를 조성하고, 그곳에 아파트, 기숙사, 상업시설을 건설. 토지매입비용이 낮기 때문에 기존 시세 대비 1/2~1/3 수준의 저렴한 보증금 및 임대료로 주택 공급 가능. 임대주택 및 기숙사 총 공급규모는 5년간 약 20만호, 2013년 하반기부터 시범적으로 5개소, 1만 가구 착공.
2. 목돈 안드는 전세제도
집주인(임대인)이 전세보증금 해당액을 본인의 주택담보대출로 조달하고, 대출금 이자는 세입자(임차인)가 납부·부담하는 ‘목돈 안드는 전세제도’를 도입. 집주인에게 전세보증금의 이자상당액(4%)에 대해 면세하고, 전세보증금 대출이자납입 소득공제 40% 를 인정하여 제도의 활성화 도모. 전세보증금 1억원 기준, 연간 5만 가구에 5조원의 대출 지원. 연 소득이 5천만원 이하인 가구, 수도권은 3억원, 지방은 2억원 이하 전세 주택 대상.
3. 보편적 주거복지
기존의 임대주택 정책은 임대주택을 새로 건설하여 공급하는 방법 위주의 정책으로 정책 수행에 드는 비용은 비싼 반면 효과는 제한적이었음. 이에 따라 임대주택 정책의 혜택을 보는 임차인들의 수도 극히 제한될 수밖에 없는 상황. 주택정책의 패러다임을 장기적으로 무주택자 모두를 대상으로 하는 보편적 주거복지정책으로 전환. 매년 45만 가구의 주거 지원. – 임차의 경우에 건설임대 7만호, 매입전세임대 4만호, 전세자금 융자 18만호, 구입의 경우에 공공분양주택 2만호, 구입자금융자 14만호 지원.
4. 영구임대주택 관리의 공공성 강화
공공이 임대주택관리를 효율적으로 하기 위한 메커니즘 구축. 영구임대주택단지 난방용 유류(가스료) 부가세 면제. 영구임대주택단지 사회복지사 및 공익근무요원 배치 적극 검토.[/box]
[box title=”문재인 후보의 공약” color=”#333333″]공약집 151 페이지에 실린 포괄적인 방향은 각자 보자. 그리고 148페이지에는 세입자 주거안정 정책을 제시하고 있다. 임대주택 제도에 대한 공약들이다.
<민간 임대주택>
1. 임대주택등록제 전면 실시와 세제지원 확대
전월세가격을 안정시키고 주거문화를 소유문화에서 거주문화로 바꿔가기 위해 민간임대주택 등록제를 전면적으로 실시하겠습니다. 일정수준 이하의 임대소득에 대해서는 비과세와 사회보험료 특례를 부여하고, 임대전용주택으로 등록할 경우는 재산세와 양도세 감면 혜택을 드리겠습니다. 이를 통해 지역별로 임대료 수준과 계약기간 등 임대정보를 공시하여 세입자들이 신뢰 할 수 있는 임대시장을 조성하겠습니다.
2. 임대차 계약갱신 청구권과 전·월세 상한제 도입
2년 단위 주택 임대차계약으로는 세입자의 안정적 거주를 보장하는 데 한계가 있으므로 1회에 한해 세입자에게 임대차계약 갱신청구권을 부여하여 안정적으로 4년을 거주할 수 있도록 제도적으로 보장하겠습니다. 계약기간 내에는 연간 5%의 전월세 인상률 상한 규정을 도입하겠습니다.
3. 전세금 보증센터 도입
서울시에서 시범실시하고 있는 전세금 보증센터를 지자체별로 확대하겠습니다. 전세금 관련 상담과 분쟁조정, 이사날짜 불일치로 인한 전세보증금 반환 불편 해소, 보증금 융자 추천과 법적인 구제 지원 업무를 수행토록 하겠습니다.
4. 주택임대료 보조제도(주택바우처) 실시
저소득층에 대해 주택전월세금의 일부를 정부가 지원하는 주택임대료 보조제도를 2013년부터 시범실시하고, 단계적으로 확대하겠습니다.
<장기 공공임대주택>
1. 장기공공임대주택 거주가구 비율 단계적 확대
장기공공임대주택 공급을 연간 12만호 수준으로 확대하여, 장기 공공임대주택 비율을 2017년까지 OECD 국가수준인 10%, 장기적으로 15%까지 늘리겠습니다.
2. 계약임대주택 제도 도입
계약임대주택은 5년 이상 장기계약하고 임대료 인상률을 정부 기준대로 맞추도록 지자체와 계약을 체결한 주택을 말합니다. 가옥주나 민간임대사업자가 시·군·구에 계약임대주택을 등록하면 세제감면, 리모델링 비용지원 등의 혜택을 부여하고 계약임대주택을 구매하면 취득세 감면혜택을 부여하겠습니다.[/box]
먼저 박근혜 후보의 기찻길 위 임대주택 정책은 얼마나 싸게 살만한 집을 지을 수 있느냐가 문제다. 주거환경을 보호하기 위해 인공대지조성에 들이는 돈이 많아진다면 받아야 하는 월세도 올라야 하므로 결국 외면받게 될 것이다. 아직 제대로 된 설계안이나 가격평가가 이루어지지 않은 것으로 알고 있다. 과거 지었던 사례가 있으나 참고할 자료도 없다고 한다. 다만 이 정책이 시사하는 바는 한 가지 있다. 현재 지가가 너무 높아 더 이상 일반적인 대지에 저소득층을 위한 주택을 지어 임대하기 어려워졌다는 것이다. 주거복지 정책의 가장 중요한 난관이 바로 이것이다.
목돈 안드는 전세제도는 혹시 전세 살고 있다면 집주인과 대화를 나워보기 바란다. 올릴 전세금 대출에 이 집을 담보로 잡아도 될까요? 된다고 하면 찬성하자. 앞에서 언급했듯 집주인의 가계부채가 전세금 상승을 통해 세입자에게 전가되는 형국이다. 그런데 집주인의 경우 집을 담보로 삼고 주택금융공사의 보증을 통해 장기 저금리로 갈아 탈 수 있는 길은 열려있다. 그러나 담보물이 없는 전세 세입자의 경우는 더 높은 금리로 대출을 받아야 하는 경우가 허다하다. 이 문제를 풀기 위해서는 민족애가 필요한 것 같다.
“기존의 임대주택 정책은 임대주택을 새로 건설하여 공급하는 방법 위주의 정책으로 정책 수행에 드는 비용은 비싼 반면 효과는 제한적”이라는 평가는 정확하다. 임대주택을 늘리기 위해 재건축, 재개발 사업에 용적률 인센티브를 주는 대신 일정 수량의 임대주택을 받아오는 정책을 펴왔기 때문이다. 호황 국면에서 재건축, 재개발 사업이 우후죽순 늘어났지만 이에 따라 지가가 뛰면서 임대주택의 공급가격도 올랐다. 세 번째 보편적 주거복지 분야에서는 지원 수량을 약속하고 있다. 눈에 띄는 점이라면 “전세자금 융자 18만호, 구입자금융자 14만호”가 가장 큰 숫자를 점하고 있다. 이는 하우스푸어의 부채 부담을 절감하는 방향으로 움직여 달라는 뜻이다.
마지막 정책은 그래 좋다. 꼭 해라.
문재인 후보의 공약 중 무엇보다 중요하고 논란이 되는 것은 전, 월세 상한제의 도입과 계약갱신 청구권의 도입이다. 이 제도가 정착하기 위해선 첫 항의 임대주택등록제도가 전명적으로 시행되어야 한다. 그래야 공권력으로 관리할 수 있는 기반이 마련되기 때문이다. 이를 위해 세제혜택을 임대자에게 주고 있다. 장기 공공임대주택 정책의 계약임대주택 제도 역시 이와 유사한 맥락을 가지고 있다. 정부가 가격을 통제하는 대신 세금과 수리비용 등의 보조를 공약하는 것이다. 이 정책이 자리를 잡아야 주택 임대료 보조 역시 효율적으로 수행할 수 있다. 현재와 같이 계속 임대료가 상승하는 시기에 임대료 보조는 반값 등록금 처럼 주인이 원하는 임대료를 가져갈 수밖에 없다. 많은 이들이 지적하는 것은 이 가격통제의 부작용은 제도 도입 전에 임대료를 급상승 시키는 임대인의 행태다. 애당초 임대인들이 기존 보유 주택을 비싸게 샀으며 빚을 내어 샀기 때문이기도 하다. 저소득층에게 적절한 가격으로 임대주택이 공급할 수 있는 방법은 사실 하나 뿐이다. 가격이 조정되고 부채가 청산되며 이를 다른 구매자가 사는 것이다. 그들은 낮아진 가격 만큼 낮아진 수익에도 만족할 수 있다. 지금 주인들은 결코 그럴 수 없을 것이다.
12월 16일 문재인 후보는 하우스푸어와 렌트푸어를 위한 공약을 발표했다. 공약집에서 언급하지 않은 정책이 있다.
[box title=”문재인 후보의 공약” color=”#333333″]내년에 서민들의 팔리지 않는 주택 5만 가구를 LH공사가 매입하여 공공임대주택으로 공급함으로써, 하우스푸어의 가계부채와 렌트푸어의 높은 전월세 부담을 동시에 덜어드리겠습니다.
매입대상주택은 담보대출이 있는 1세대 1주택(일시적 2주택자 포함)의 6억원 이하 국민주택으로 한정함으로써 서민들에게 그 혜택이 귀속되도록 하고 가계대출 규모도 줄여 가겠습니다.
매입가격은 공시가격으로 하되 5년 후에 본인이 원할 경우 다시 구입할 수 있는 기회를 드리겠습니다.
매입재원은 국민주택기금의 내년 여유자금을 활용하면 재정부담 없이도 가능합니다.
내년에 5만호를 매입할 경우 총재원은 15조원이 소요되나 이중 50%는 전세자금으로 충당하고 나머지 7조5천억원은 국민주택기금이 LH공사에 연 2%로 융자하여 조달토록하겠습니다.
매입주택은 저소득계층을 대상으로 시중 임대료의 70～80%수준으로 5년 이상 장기로 임대함으로써 렌트푸어의 전월세 부담을 덜어드리겠습니다.[/box]
6억원 이하 국민주택(전용85m2)이 취득세 면제 대상이기도 하면서 이 정책의 대상이다. 가상의 정책 수요자가 되기 위해 한 가지 사례를 찾아 보았다. 서울 강북 외곽 H아파트 단지의 정책 대상 아파트 매물을 찾았다. 주인은 5억6천만원에 팔고자 한다. 안내에 따르면 주택금융공사가 보증하는 대출을 금리 3.2~4.35%로 3억7천660만원까지 받을 수 있다고 한다. 한국감정원에서 공시하는 이 아파트의 2012년 1월1일 공시가격은 3억9천20백만원이다. 해당 대출금이 있다고 가정한다면 본 제도를 이용하여 대출금을 갚을 시 1천540만원이 손에 남는다. 주인은 이 집을 평당 2,200만원에 매물로 내놓았다. 같은 건설사가 최근에 완공을 앞두고 할인분양을 하고 있는 동작구의 단지는 분양가로 평당 1,800만원이 책정되었다. 이 집주인은 어떤 선택을 해야 할까.
같은 날 16일 다소 진보적인 한겨레 신문에서는 다음과 같은 대담이 실렸다. 한 시민은 문재인 후보의 공약을 보며 한 마디 한다.
“ 임대인과 임차인이 윈윈하는 쪽으로 가야 하는데 임대인에 대한 고려가 너무 없다.”
지금까지 이 글을 읽어온 분이라면 알 것이다. 결코 윈윈하는 전략은 없다. 하우스푸어와 렌트푸어의 이익은 서로 상충한다.
