서울 핵심지의 부동산은 계속 오르는 게 자연스럽다
정부에서 센 정책이 나와도 계속 우상향할 것이다. 투기꾼들 탓이 아니라 인구 구조상 그렇다. 지난 수년간 서울의 인구가 줄어드니 가격이 내릴 거라는 전망도 많았지만, 가구 수가 계속 늘어남으로서 서울의 집 수요는 계속 늘어나고 그에 따라 가격도 많이 올랐다.
인구 구조가 바뀌어 이제는 셰어하우스가 필요한 어리고 돈 없는 친구들부터 홀로 라이프를 즐기는 고소득층·노년층이 특히 폭발적으로 늘어났다. 이 1인 가구는 서울을 벗어날 생각이 없다. 외로운 1인 가구일수록 친구들이 있고, 의료시설 및 인프라가 갖춰져 있고, 교통이 편하고, 혼밥이 가능하고, 문화를 향유할 수 있는 서울에 어떻게든 붙어있고 싶다.
2인 가구도 마찬가지. 아이를 낳지 않고 둘만의 라이프를 즐기는 딩크족. 자기들의 시간이 중요하고 데이트 스팟들이 중요하며 아이가 없어서 상대적으로 본인들에게 쓸 시간과 돈이 넉넉한 편. 즐길 거 놀 거 많은 서울이 좋고, 출퇴근하는 데 에너지와 시간을 쓰고 싶지 않다. 여력만 된다면 시내에 가까운 신축아파트 선호.
3-4인 가구도 마찬가지. 소위 듀크족이라 불리는 맞벌이 가구들 비율이 계속 늘어나는데 학군 못지않게 중요한 것이 자녀와 부모 중 한 명이라도 가까운 데서 근무하는 거다. 두 명이면 더 좋다. 그래서 직주근접(직장과 가까운 주거지)이 우선이 된다.
이런 이유로 서울에서 직장이 많이 몰린 여의도, 강남, 광화문 주변의 신축 아파트들은 늘 수요가 넘친다. 학군이 별로라서 인기가 덜했던 마포·흑석·성동·용산 등이 최근 몇 년간 무섭게 오른 이유다. 강남에서도 지금은 반포가 제일 비싼데 지도를 펼쳐놓고 보면 이유를 알게 된다.
애초에 일자리가 없는 경기권 베드타운들은 전통적인 4인 가구에 맞춰서 설계되었던 탓에 이제는 그 수요가 줄고 있다. 전업주부 엄마가 혼자서 조용히 아이를 키울 수 있는 적당한 교육환경에 새 아파트, 아빠 혼자 좀 멀어도 자가용이나 대중교통을 이용해 직장에 왔다 갔다 하는 그림.
이런 형태의 가구 수가 여전히 많다면 지금껏 서울 인구 분산책으로 썼던 “신도시 만들기” 방법으로 과밀한 서울의 문제를 해결할 수 있었겠지만. 지금 이런 형태의 가구 수는 급격히 줄고 있다.
시장의 가격은 정직하다
그래서 경기권의 신도시들은 처음에 지어졌을 때는 신축 발로 반짝 인기가 있지만 몇 년 지나 감가상각이 이루어질 즈음, 옆 동네에 더 좋은 새로운 단지가 들어서면 하염없이 가격 선이 무너진다.
그러면 우리 아파트도 재건축하면 되지 않냐고? 미안하지만 논 위에 용적률 꽉꽉 채워 지은 아파트는 재건축하기에 사업성이 떨어진다. 더구나 이제 우리는 안다. 어렵게 재건축·재개발하는 것보다는 논 위에 새 아파트 짓는 것이 훨씬 더 빠르고 싸고 쉽다는 것을.
그러니 근처에 대체지가 있는 경기권 베드타운은 지금 상황서 너무 리스키하다. 거기 늙어 죽을 때까지 살 생각이면 모르겠지만, 서울로의 컴백은 불가능하다. 이런 이유들로 주변의 대체지가 많은 대표 베드타운 동탄 김포 일산 등의 일부 지역들은 미분양도 많고 가격도 계속 떨어진다.
단 판교처럼 회사들이 많은 곳은 얘기가 좀 다르다. 강남에 있던, 직원들 평균 급여가 높은 똘똘한 회사들이 많이 판교로 이동을 했다. 최근엔 같은 이유로 마곡도 많이 컸다. 뭐 취향은 아니지만.
지방은 더 하다. 인구 감소 추세가 너무나 급격하고, 그에 따라 세수가 없어 자치능력은 뚝뚝 떨어지며, 이미 소멸한 것이나 다름없는 곳들이 많다. 앞으론 더 할 것이다.
최근 몇 년간 서울의 중심지 아파트 가격은 폭등했고 지방의 부동산들은 폭락하했다. 앞으론 이런 현상이 점점 더 심해질 것이다. 때문에 최근 몇 주간 초조한 마음으로 서울의 아파트들을 사러 돌아다닌 상당수의 사람들이 지방에서 현금을 들고 올라온 사람들이었다.
정부는 계속 헛다리만 짚는다
일단 첫 번째로 잘못한 점은 ‘서울의 집값이 오르는 원인이 재건축 아파트 단지’라고 먼저 결론 내려버린 거다. 서울 핵심지의 재건축 단지들이 부동산 상승의 선봉에서 가격을 견인한 건 맞다.
그러나 거기엔 이유가 있다. 왜? 몇 년 묵히더라도 재건축되어서 생길 신축 아파트에 누구나 살고 싶어 하니까. 더구나 대체지 없는 서울 핵심지에 이들이 있으니까. 서울의 핵심지 신축에 대한 수요는 과거에도 지금도 나중에도 넘치니까. 너무나 당연한 결과다.
그런데 마치 이들을 봉쇄하면 서울 집값이 떨어지기라도 할 것처럼 이상한 프레임을 짰다. 덕분에 서울 핵심지에 신축이 들어올 수 있는 물량이 확 줄었고, 얼마 안 된 신축들의 가격이 하늘 높은지 모르고 치솟았다. 그래서 이들이 오히려 전체적인 아파트값 상승을 견인하는 역할을 했다.
서울은 과밀한 게 정상이다. 이미 세계에서 손꼽힐 정도로 큰 도시에 속한다. 서울 정도 되는 대도시들은 대부분 우리보다도 훨씬 과밀하고, 높은 용적률로 대도시 특유의 스카이라인을 가졌다. 콤팩트 시티화 되는 거다. 그런데 서울은 용적률 제한이 경기도나 지방이나 똑같다.
그 결과 더 많은 주택 공급을 위해 자꾸 녹지를 훼손한다. 그린벨트 막 풀고. 대체 뭐가 더 난개발이란 말인가? 일률적이고 빽빽한 아파트 숲으로 멋이라고는 없는 서울의 스카이라인을 보면 속이 터진다.
원문: Namee Kim의 페이스북
