최기영(ㅍㅍㅅㅅ 소속, 이하 최): 아파트 가격이 치솟고 있습니다. 상가나 토지 투자가 대안이 될 수 있을까요?
김종율(옥탑방 보보스, 김종율 아카데미 원장): 글쎄요, 아파트 가격이 더 올라갈까요? 지방은 또 안 그렇거든요. 아파트는 전반적으로 보면 가격이 오를까, 떨어질까 100% 확신하기가 쉽지 않아요. 그런데 상대적으로 상가나 토지는 주택 경기나 부동산 경기와 무관하게 “이 시점에는 이 정도 가격까지 도달할 것이다”라는 계산을 손쉽게 할 수 있어요. 크게, 그다지 어긋나지 않게 예측할 수 있는 거죠.
최: 조금 더 자세히 알 수 있을까요?
김종율: 토지 가격이 올라가는 이유는 무엇일까요? 개발 가능성이 커지거나 규제가 완화되거나, 토지의 용도가 바뀌기 때문이겠지요. 그런데 변화에는 반드시 패턴이 있어요. 한 시골 동네가 전철 개통 예정지로 선정되었어요. 그러더니 어느 날 갑자기 하수관을 매설하네? 도로를 까네? 그러면 시간이 지나면서 그 동네는 어김없이 용도가 변경돼요.
최: 호오…
김종율: 용도 변경 이전에 인프라 변경이 있는 거고, 그래서 그걸 볼 때 나중에 오를 것이다, 라는 지점을 예상하는 게 어렵지 않은 거죠.
최: 상가와 토지 둘 다 투자하시는데, 뭐가 더 좋나요?
김종율: 상가 투자는 뭐니 뭐니 해도 월세 수익을 받을 수 있다는 장점이 있지요. 세입자에게 직접 보증금을 받으니 투자금이 줄어드는 효과도 있고, 매매했을 때 차익도 커요. 그래서 상가는 수익률이 좋아요. 2년 보유했을 때 투자금 대비 400% 발생하는 경우도 꽤 있죠. 단점은 그런 물건들이 그렇게 많지 않다는 것 정도일까요?
토지는 월세 수입이나 보증금 등은 없어요. 하지만 상승에 대한 예측과 계산이 쉬워요. 예를 들면 신도시가 입주할 때쯤 되면 농업진흥구역 해체에 대한 기대감이 굉장히 커져 있겠죠. 좀 더 기다리면 농업진흥구역이 해제될 수도 있고요. 그러면 그 땅에서 지을 수 있는 건축물의 종류도 확 많아져요. 그러면서 토지 가치가 올라가게 되고요.
지금 이야기한 패턴의 대표적인 예시가 경기도 옥정신도시 아래 부근이에요. 이천 같은 경우는 이천역이 개통한 후 이천 구도심 중리동으로 들어가는 메인 도로변의 반듯한 땅이 경매로 나온 적 있어요. 한 2년 전 물건이었는데, 그게 지금쯤은 땅값 엄청 올랐을 겁니다. 그 패턴을 생각하면 굉장히 쉽죠.
최: 보통 그런 변화는 알기 어렵지 않나요?
김종율: 알기 어렵지 않아요. 본 적이 없는 거죠. 구체적으로 이러이러한 패턴으로 도시가 만들어지더니 결국 농지가 변경되더라, 라는 사실을 본 적이 없는 거예요. 아 오를 것 같은데, 싶어도 당장 내 눈에 보이는 건 농사짓는 땅이에요. 그러니 당장 마음에 들지도 않고, 장래에 바뀔 것도 머릿속에 잘 그려지지 않는 거죠.
낙찰 사례 하나를 들어볼게요. 상수원 보호구역이 있었어요. 이름만 들었을 때는 해제 잘 안 될 것 같죠? 상수원 보호하려 하다 보니 건물 올리고 그런 건 못 하잖아요. 그런데 거기 북쪽에 대학이 들어온다는 거예요. 입찰 전에 조사해 보니까 대학 건물은 이미 거의 다 올라갔고 경비도 출근하고 있었죠. 준공만 앞둔 상태였어요. 그래서 제가 그 땅을 추천해서 7억 정도로 감정된 땅을 3억 5천에 낙찰받았습니다. 그리고 낙찰받고 2년이 채 되기 전에 상수원 보호구역이 해제됐죠.
최: 와, 대박인데요-_-;;
김종율: 생각해보면 이유가 있어요. 대학은 애초에 사람들이 많이 오가는 곳이에요. 그러니 그 지역의 상수원 보호가 어렵겠죠. 그러니까 지자체에서는 그 땅을 해제해야겠다는 계획을 갖고 있었을 거예요. 조금만 생각해보면 예측하기 어렵지 않죠. 중요한 건 타이밍이에요. 언제 상수원 보호구역을 해제할 것이냐? 아마도 대학교 개교 즈음으로 맞추지 않겠느냐? 그러면 대학 때문에 주변 인구가 늘어날 테고, 당연히 수요가 올라가서 땅값도 오를 테고, 상수원 보호구역 해제까지 곁들여지니 많이 올라갈 건 예상할 수 있었죠. 토지에서 이런 패턴을 예상하는 건 집값이나 경기와는 상관이 없어요.
지금 집값 비싸죠? 특히 서울이 비싸요. 그런데 그중에서도 어떤 땅이 인기가 있냐, 서울에 집을 공급하는 효과를 줄 수 있는 땅이에요. 그런 게 어디 있냐? 서울 경기에 있는 개발제한구역들이에요. 혹은 개발제한구역 내에 있지만 취락지구인 곳이나 1종 일반, 혹은 1종 전용 주거지역이요. 이를테면 작년 말에 수서역세권 개발사업을 하겠다고 추진하기 시작했어요. 수서역 지도를 쫙 펴놓고 어디를 개발할까 보면 한쪽에 있는 산지가 보여요. 산은 산지관리법 때문에 공익용으로 묶여 있어요. 그런 데는 개발 안 합니다. 반면에 남쪽으로 내려오면 농지가 보여요. 그런데 이 농지는 아까 말한 개발제한구역 외에는 특별한 규제가 없어요. 아니나 다를까 그곳이 개발제한구역을 해제해서 개발하겠다고 발표가 난 거예요.
최: 와…
김종율: 앞으로도 그런 녹지지역에 투자하는 움직임이 더 많을 겁니다. 집값 비싼 지역에 이런저런 호재가 있을 경우 그 호재가 있는 지역의 녹지지역이나 개발제한구역 같은 곳이 투자하기 괜찮습니다. 좀 관망해야 하는 곳도 물론 있지만요.
토지, 저평가된 물건은 많다: 알아볼 수 있다면
최: 토지 투자 자체가 기본적으로 좀 어렵다는 인식들이 있는 것 같아요. 왜 그럴까요?
김종율: 아파트는 시장만 잘 만나면 짧고 굵게 공부해서 들어갈 수 있어요. 그런데 토지 투자는 경험적 지식이 많은 부분을 좌우해요. 내가 길게 보니 이러이러한 주기로 아파트 가격이 올라갈 때 주변의 녹지지역이 도시개발 사업으로 시가지가 되더라, 이런 깨달음이 필요한데 이게 명문화된 지식은 아니거든요. 경험적 지식이란 말이죠. 쌓이기까지 시간이 필요한 거예요. 그래서 어려워 보이는 게 아닐까요?
최: 어떻게 해야 알아볼 수 있을까요?
김종율: 그런데 역설적으로 생각하면, 바로 그 점 때문에 토지 투자가 쉬워져요. 웬만큼 공부한 사람들도 저걸 보고 야, 저 풀밭이 장래에는 시가지가 될 것이다, 이렇게 쉽게 예상하지 못해요. 진짜로 용감한 사람(혹은 묻지마 스타일)이나 할 수 있죠. 그게 아니면 아예 못 해요. 그래서 어중이떠중이들은 잘 안 붙어요. 그래서 장래에 가치가 올라갈 것이 확실한데도 저평가된 곳들이 상당히 많아요. 상대적으로 쉽죠.
최: 저평가된 물건들이 훨씬 더 많이 있다?
김종율: 그렇죠. 우리가 흔히 하는 말로 ‘토지는 계급장이 있다’라는 표현을 써요. 그 계급장이라는 것이 뭐냐면, 용도 지역이나 토지에 대한 규제를 뜻해요. 하지만 규제는 바뀌어요. 문제는 바뀔 걸 아는데, 막상 내 돈 넣을 생각 하니까 못 하는 거예요. 겁이 나서. 하지만 그런 사례를 많이 보아왔던 사람들은 쉽게 투자할 수 있죠.
최: 흐음…
김종율: 거꾸로 얘기해 볼까요? 광명은 투기과열지구로 지정될 정도로 엄청 많이 오르고 있죠. 대체 왜 오를까요?
최: 일단 접근성이 좋죠. 이케아 같은 대형 쇼핑몰도 있고.
김종율: 그걸 제외하고서라도, 광명 집값이 올라갈 것은 토지 투자자 입장에서 충분히 예측할 수 있었습니다. 왜 그럴까요? 이명박 정부 때 광명에 보금자리 주택을 지정했어요. 그런데 경기도에 주택만 지어 버리면 신도시가 아니라 베드타운이 돼요. 그래서 보통은 신도시를 만들 때 산업단지나 철도, 도로 계획을 같이 넣어요. 마찬가지로 그때도 제2외곽고속도로를 건설했어요. 광명에서 수원까지. 그리고 그걸 북쪽으로 더 개통했죠. 남쪽을 보면 산업단지를 신도시에 넣고, 동쪽을 보면 광명역세권 개발사업 하고 있어요. 그 개발사업은 처음에는 조그맣게 시작했는데 계속 커지기 시작했어요. 그게 다냐, 소하리에서부터 관악산으로 강남순환고속도로를 뚫고 사당, 양재까지 연결해서 강남에 대한 접근성도 좋아졌습니다. 이 모든 요소를 총합하면 광명이 올라갈 수밖에 없어요. 이렇게 계속 좋아지는 동네가 주택 공급은 제한적이다? 집값 올라갈 수밖에 없죠.
토지 투자에 관심을 갖는다는 건 필연적으로 도시계획도 신경 쓸 수밖에 없게 만듭니다. 왜냐하면 이걸 다 지켜보고 난 다음에는 “광명이 왜 올라갈까”라고 생각하는 게 아니라 “광명은 오를 수밖에 없구나”라는 예측이 가능하거든요.
최: 토지 가격은 인과관계가 확실하다는 말씀이시군요.
김: 그렇죠.
궁금한 건 공무원에게 묻고, 기획부동산은 피해라
최: 그럼 대체 경험적 지식은 어떻게 쌓아야 하는 건가요?
김: 관련법에 대한 기초 내용을 일단 공부하셔야 해요. 굳이 어려운 예외사항을 다 알 필요까지는 없고요, 쓰임 많은 공법 위주로 공부하신 다음에는 뉴스를 계속 주시하셔야 해요. 나름의 예측을 하면서요. 뉴스에서 언급했던 지역이 이런저런 이유로 올라가지는 않을까? 떨어지지는 않을까? 계속 추이를 지켜보면서 팔로업 하다 보면 어느 순간 “아, 내가 이 땅 비싸질 거라 생각했는데 진짜로 이만큼 바뀌었네” 식의 검증을 할 수 있어요. 그 경험이 굉장히 도움이 돼요. 지금도 제가 이만큼 답사를 다니고 있는데, 작년에 답사 갔던 데를 다시 갔어요. 보통 답사 다닌다 하면 한 번도 안 가본 데를 가고 싶겠지만, 추이를 예측하고 변화를 읽기 위해서는 한 지역을 꾸준히 다닐 필요가 있어요. 작년 봄에 갔던 곳이 이러이러한 호재가 더해졌는데 어떻게 바뀌었을까, 라는 명제 하에 직접 다녀오는 거죠.
최: 그래서 어디를 가셨나요?
김종율: 자연녹지 지역에 음식점 있는 땅이었어요. 경매로 나온 곳인데 제가 입찰에서 떨어졌거든요? 그러고 나서 거기가 취락지구로 지정되더라고요. 자연녹지 지역이 취락지구로 지정되었다는 것은 집 짓고 음식점 하기 더 좋아졌다는 걸 뜻해요. 건폐율과 용적률이 좋아지죠. 가 보니까 역시나 상당히 변화했더라고요. 그렇게 자꾸 보다 보면, 아, 자연녹지지구가 자연녹지지구+취락지구가 되면 이 정도로 가격이 변동할 수 있구나 깨닫게 되죠.
최: 임장(답사)할 때는 무엇을 중점적으로 봐야 되나요?
김: 일단 특정한 테마에 따라 용도지역이 올라갈 것이다, 규제가 완화될 것이다. 미니신도시 개발사업을 할 것이다 등등이 선정된 곳을 가야 해요. 이를테면 아까 상수원 보호구역은 해제되리라는 걸 확신할 수는 없잖아요? 그러니 학교 짓는 것 위주로 봐야죠. 학교가 들어서면 해제될 거라는 예상이 가능하니까, 지자체나 학교 관계자들에게 언제 다 지어져 개교할 것인지 질의해야 해요. 또 이런 경우도 있어요. 갔는데 하수관을 막 매설하고 있어요. 그러면 지자체의 도로과나 도시계획과 같은 데 알아봐야죠. 하수관을 왜 매설하겠어요? 전보다 하수 용량이 많아질 걸 대비하는 거잖아요? 하수 용량이 많아지리라 예측하는 것은 그 동네 사는 사람이 늘어날 것이기 때문이고, 그 동네 사는 사람이 많아지는 이유는 기반시설이나 도로 등이 좋아지기 때문이에요. 그러면 곧 용도지역이 올라간다는 뜻이죠.
최: 공무원들이 친절하게 답해주나요?
김: 자기가 책임질 수 있는 선에서는 얘기해주죠. 그런데 요령이 있긴 해요. 공무원이 대답할 때 부담을 가지지 않게끔 OX로 물어보는 게 제일 좋죠.
최: 여기 들어와요 안 들어와요, 이렇게?
김: 그건 주관식이죠. 어려운 질문이에요. “언제 거기 도로 냅니까?” 이렇게 물어보면 공무원은 “몰라요.”라고 대답하는 수밖에 없어요. 이렇게 물어봐야 해요. “올해 안에는 계획이 있습니까? 어차피 제가 사면 5년 정도는 가져갈 것이기 때문에, 논의가 되는 정도인지만 궁금합니다. 요 밑에 보니까 이렇게 도로를 깔았던데 요 위는 도로를 안 깔았거든요. 도로가 연결되려면 계획이 있어야 하지 않나요?” 이렇게 물어보면 “네, 그거 계획 있죠.” 이렇게 대답하죠. 그러면 또 물어봐요. “이쪽은 도로 계획이 언제 있습니까? 하수관 매설하던데요. 하수관 매설하고 나면 도로 넓혀 주면 좋겠던데.” 잘못 말하면 뜬구름 잡는 얘기처럼 느껴지겠지만, 저는 현장에서 보고 온 걸 바탕으로 푸니까 대답하기 쉬워요.
최: 그런데 말씀하신 건 기획부동산들이 싹 쓸고 갈 것 같은데… 남는 게 있나요?
김종율: 일단 기획부동산에 대해서는 ‘사기’라는 직설적인 표현을 쓰겠습니다.
최: … …
김종율: 기획부동산에서 하는 건 일반적으로 굉장히 큰 호재들입니다. 그리고 언제 실현될지 알 수 없는 것도 많이 있어요. 이를테면 호재가 있지만 땅이 안 팔리는 곳이고, 땅이 기본적으로 많아야 해요. 전에는 역세권인데 임야 같은 걸 많이 팔아먹었어요. 그냥 야산이에요. 그런데 거기를 임의로 선을 긋고 도로 낸 것처럼 필지분할을 했죠. 그런 식으로 많이들 분양했어요. 그런데 생각해보면 서울이 이렇게 빽빽하게 개발해도 보존하는 산은 있어요. 이를테면 신분당선과 분당선 미금역의 더블 역세권도 동쪽에 보면 임야가 있거든요. 눈으로 봤을 때는 토지분할이 안 되어 있는데, 그 산들의 지적도를 열람해 보면 분필로 잘 나눠서 무슨 전원주택 단지처럼 만들어 놨죠. 예전에는 건물 지을 때 허가 없이 분필로 그냥 나눠 줬어요. 그걸 그냥 쪼개서 팔아먹은 거죠. 그런 식으로 기획부동산이 많은 사람에게 피해를 입혔어요.
최: 그러면 그 신분당선 근처의 산은 개발 안 된 건가요?
김종율: 그렇죠. 거기는 공익용 산지예요. 서울의 남산 같은 곳이라는 거죠. 개발 안 하는 땅이에요. 산 사람들은 고스란히 피해로 돌아온 거죠. 최근에는 법이 바뀌면서 건축허가 없이는 그렇게 분할 안 해줘요. 그러니까 요즘 그 사람들이 뭘 하냐면, 역이 언젠가는 개통할 예정지인데 허허벌판인 농지에 가서 작업해요. 예를 하나 들어보자면 시흥 매화역 주변에 개발제한구역이 굉장히 넓게 있어요. 그 주변에 관련된 작년까지의 팩트가 이렇습니다. 매화역은 신안산선이 지나가는 뎁니다. 그런데 매화역은 재정 방식으로 하는 게 아니고 민자 방식의 철도예요. BTO-rs 방식 민자 철도란 말이에요. 거기에 매화역이라는 건물을 지으려면 거의 1,000억 가까운 비용이 발생해요. 매화역 예정지 주변의 인구는 굉장히 적은데 거기에 대고 역을 만들라 하면 민자인데 잘 안 될 것 아니에요? 그래서 역 주변의 인구가 많아져야 해요. 인구가 많아지려면 역세권 도시개발사업을 해야 하고요. 그런데 공공에서 하려고 봤더니 이미 그 지역은 기획부동산이 쓸고 지나가서 땅값이 너무 올라있는 거예요. 그래서 공공에서는 검토 후 못 하겠다고 했어요. 이제 민간이 도시개발사업 시행자로 붙어야 하는데, 시흥시에서 민간사업자 공모를 했더니 한 곳도 안 나와요. 그렇게 보면 거기 역세권개발사업은 앞날을 보장할 수 없는 거예요. 그래서 매화역은 지금도 된다 만다를 장담하기 어렵다는 게 저의 작년 조사에 따른 판단이거든요. 기획부동산은 그런 식이에요. 다른 지역 부동산 가면 평당 8~90 정도에도 도로에 접해서 다른 조건을 갖추면 개발 가능성이 굉장히 높아지는 땅이 많아요. 그런데 선릉역에 있는 기획부동산에 갔더니 평당 200 하는 거예요. 물건은 더 구리더라고요.
최: 아…
김종율: 물론 기획부동산이 쓸고 지나가지 않는 데도 많이 있습니다. 기획부동산이 하는 일은 네이버 검색하면 많이 나와요. 최근 보니까 향남역과 향남역 남족의 예정지, 그리고 그보다 더 남쪽에 있는 안중역 예정지 같은 곳을 가 보면 허허, 땅값이 한 두 배 올랐어요. 작년에는 평당 150만 원 정도의 맹지였던 기획관리지역 땅들이 지금은 평당 300만 원 정도 해요. 그러면 땅값을 계산할 수 있는 사람이 거기 역세권 개발사업 해서 토지 면적 절반 이상이 없어지고 좋은 땅이 된다고 계산하면, 그 땅이 집 지을 땅이 되면 장래에는 평당 1,000만 원쯤으로 오를 거예요. 그 정도는 되어야 지금 300만 원 받는 게 맞는 금액이에요. 그런데 문제는 역세권개발사업에 대한 개발계획이 전혀 나온 게 없거든요. 그냥 기획부동산에서 여기는 역 예정지니까 개발될 거다, 역 앞에 땅 몇 평이다 해서 올려버린 거예요. 그런데 그런 자리는 예를 들어 역세권 개발사업을 하더라도 내 땅 1,000평 중 500~600평은 날아가요. 도로나 공원 등 기반 시설로 쓰이거든요. 그러면 나머지 땅 면적을 가지고 내가 집 지을 땅을 돌려받는다는 단순한 논리만 하더라도 땅값이 어느 정도가 적정할지를 판단할 수 있어요. 그런데 계산 안 하고 무모하게 덤비면 금액은 무작정 올라가게 되어 있어요. 그렇게 되면 나중에 역세권 개발사업 하는 데에도 굉장히 부담됩니다.
아, 덤으로 말하자면 안중역은 역세권 개발사업 가능성이 그렇게 높지가 않아요. 없다는 건 아닌데, 안중역 자체가 서해안 복선전철이에요. 그런데 그건 화물열차지 여객열차가 아니거든요. 그런 데는 안중 주변에 있는 공업단지 근무자들도 안중에 살지 향남 살면서 전철 타고 내려와 출근하지 않아요. 그렇기 때문에 호재가 있고 땅값 오르는 게 순리더라도 주의해서 봐야 한다는 거예요.
계속 공부하라, 뉴스 속에 답이 있다
최: 구피생이 님이 말씀하셨는데, 아파트는 5~6억 있으면 덤빌만하다고 하셨거든요. 토지도 그런 선이 있나요?
김종율: 글쎄… 이건 좀 불편한 이야기일 수도 있어요. 돈 많은 사람들은 공부를 많이 해요. 소액으로 시도도 많이 해 보고요. 그런데 돈 없는 사람들일수록 시간이 부족하고, 그러니 공부도 부족해요. 그래서 조금이라도 손실을 막기 위해 확실한 땅을 하려 하죠. 확실한 땅에는 두 가지 특징이 있어요. 투자금이 매우 크거나, 수익이 적거나. 둘 다 그렇게 매력적이지는 않죠. 그래서 결론은 공부해야 해요, 공부.
최: 공부…
김종율: 일례로 제가 장기 미집행 도시계획시설에 투자한 적이 있어요. 4,700만 원에 토지를 낙찰받았어요. 그중 3,800만 원을 농협에서 대출받았고요. 제 돈이 1,000만 원쯤 들어갔죠. 그런데 그거 보상이 9,000만 원 정도 나왔어요. 그 땅은 답사도 안 갔습니다. 그냥 지자체 전화 해봤어요. 장기 미집행 도시계획시설 담당자한테 야 니들 이거 도로 지정한 지가 언제냐? 장기 미집행 도시계획시설 매수청구 하고 싶은데 받아 줄 거냐, 예산 있느냐 물어봤어요. 그러니까 공무원이 할 거면 빨리 해주셨으면 좋겠대요. 아직 예산이 이만큼 남아 있는데 요만큼밖에 못 썼다고요. 그런데 토지 투자하는 분들이 여기까지는 잘 몰라요. 어떻게 해야 장기 미집행 도시계획시설 같은 투자가 가능할까요? 법률적으로 일단 도로로 지정된 지 10년 이상 되어야 해요. 지목이 대여야 되거든요. 여기까지가 법적인 내용을 아는 사람들 얘기고요, 실무적인 것도 좀 알아야 해요. 만약 매수청구를 했는데 지자체에서 안 받아준다, 그러면 3층짜리 단독주택이나 다가구주택 건축허가를 내줘야 해요. 건축허가를 내줘야 한다는 말은 곧 도로를 갖춰야 한다는 거고요. 그러면 아까 얘기했던 여건이 맞아떨어지죠. 10년 이상이면서 지목이 대인 땅이면서도 건축허가가 가능한 땅. 이러면 지자체를 압박하기 굉장히 좋아요.
최: 아하…
김종율: 그런데 가끔 지자체에서 예산이 없을 수도 있어요. 용인시에는 그런 땅이 하나 있었거든요. 거기서 그러더라고요. 집 지어라, 그런데 어쩔 수 없다. 우리는 용인 경전철 하느라고 1조 까먹어서 장기 미집행 도시계획시설 매수할 자금이 없다. 그런 지역은 투자하기 어렵죠. 이렇게 투자를 하려면 법을 알고 실무적인 걸 알아야 해요. 공부를 많이 하다 보면 적은 금액으로도 할 수 있는 이런 사례들이 나와요. 경매로도 소액으로 할 수 있는 토지가 굉장히 많이 있고요.
최: 소액이라 하면 어느 정도인가요?
김: 한 5,000만 원 이하? 그런데 제가 수업할 때 5,000만 원 이하 가진 분들은 소액투자 못 해내요. 불안해서. 난 자본이 많지 않은데, 아무리 봐도 자기 눈에는 농지니까.
최: 그렇죠, 가진 게 이게 다인데.
김: 수업 시작하기 전에는 그래요. 선생님이 사라는 물건은 묻지도 따지지도 않고 사겠습니다. 그런데 막상 못 사요. 그래서 제가 그런 이야기를 해요. 첫 번째 행운의 버스는 무조건 놓치는 거다. 마치 첫사랑이랑 결혼 못 하는 것처럼. 하지만 그래도 그 버스가 어디로 가는지 노선은 지켜봐야 한다. 그리고 그걸 기억해야 한다. 아, 이 땅을 샀다면 좋았겠구나, 느끼고 그 기억이 남아있어야 똑같은 테마의 다른 물건을 보았을 때 투자할 수 있죠. 한 번 놓친 물건을 두고두고 오래오래 아쉬워할 필요는 없어요. 오히려 역설적으로 빨리 한 번 놓쳐봐야 해요. 그 기억을 토대로 3년쯤 지나 비슷한 물건을 만나면 자신 있게 투자하는 거죠.
최: 뉴스를 계속 공부한다는 게 핵심인 것 같습니다. 어떻게 접근해야 할까요?
김: 굉장히 중요해요. 반면에 왕도는 없죠. 자주 드는 사례 중 하나인데, 파주에 ‘파주희망프로젝트’를 개발하려는 자리가 있었습니다. 원래는 거기에 뭘 만들려고 했냐면, ‘페라리 월드’를 만들겠다고 했어요. 근데 딱 들어도 우리나라 게 아니잖아요? 마치 용인 에버랜드 같은 거예요. 그렇다면 에버랜드는 누가 만드나요? 용인시 땅에서 개발하지만 삼성이 오너인 것이죠. 페라리 월드도 그런 식으로 파주시의 행정 계획으로는 존재할 수 있지만 결국 사업 시행자가 와서 자동차 테마파크를 만들어야 하는 계획이었어요. 그런데 그 브랜드 라이센스를 가지고 있는 사람이 과연 파주에다가 그걸 만들 생각을 할까요?
최: 흐음….
김종율: 거기가 파주 개성공단 조금 밑이었습니다. 허허허… 서울 사람들이 거기까지 가기 굉장히 힘들어요. 단도직입적으로 어려운 이야기였죠. 결국 무산되고 나서, 그 자리를 ‘희망프로젝트’라고 해서 산업단지와 주거지를 만들겠다고 했어요. 이건 가능성이 있거든요. 그 민간 사업자를 공모한다는 뉴스가 올 초에 났습니다. 근데 보니까 희망프로젝트 입구 앞에 땅이 하나 경매로 올라왔더라고요. 그래서 파주시에 전화해서 물어봤죠. 니들, 여기 사업시행자 공모한다고 했는데 얼마나 들어왔냐고 물어봤죠. 많다고 하더라고요. 그러면 이 사업이 될 가능성이 높죠. 그 땅을 샀어요. 얼마 안 있어서 부동산에게 팔라는 얘기가 들어왔어요. 그래서 높게 불렀어요. 낙찰받은 금액의 3배? 매매는 당연히 안 됐지. 그런데 시간을 갖고 기다리면 산업단지 들어온 후 진입로에 있는 기획관리지역이라 많이 올라가겠죠.
또 비슷한 뉴스가 있어요. 오산에 운암뜰 도시개발사업을 하겠다는 뉴스가 있었어요. 마찬가지로 오산시가 개발하는 게 아니라 민간사업자나 공공개발 사업자를 공모해야 하는 곳이었죠. 질문, 오산의 집값이 싼가요, 비싼가요?
최: 싸죠?
김종율: 그쵸. 지금 새로 33평짜리 아파트를 지으려면 3억 5천에는 분양해야 해요. 그런데 오산에서는 그 금액으로 분양 안 될 가능성이 굉장히 높아요. 2동탄에 입주 물량이 많다 보니 오산IC는 안 되는 거죠. 그러면 판단할 수 있어요. 아, 저런 데는 어렵겠구나. 거기도 민간사업자 공모를 했는데 역시나 안 나왔어요. 사업자가 나오면 그때는 사도 돼요.
같은 테마로 비교도 해보세요. 여기도 민간사업자 공모를 하고 저기도 하는데 한쪽은 되고 한쪽은 안 돼요. 되는 쪽 가서 투자하고 시간을 기다리세요. 신도시 하나 만드는 데 3년에서 5년 정도 걸려요. 그런 땅을 지금 사 놓으면 착공해서 공사할 때쯤 아, 여기 신도시 들어오는구나, 시각적으로 보이죠. 그러면 그때 땅값이 엄청 올라간다니까요. 평택에는 그런 사례가 많아요. 기획관리지역에 포승2산업단지를 지으니까 평당 100만 원 하던 게 500만 원으로 훌쩍 뛰었어요. 그런 사례를 많이 봤기 때문에 파주에서도 자신 있게 투자를 할 수 있었고, 오산 같은 데는 피해갈 수 있었던 거죠.
최: 정리하면 지자체 정책이나 관련 민간 사업자, 그 지역 뉴스의 히스토리를 파악하는 한편 어떻게 변화가 일어나는지 답사한 후 지자체에 확인하라는 거군요. 부동산도 물어보고.
김종율: 지자체에 물어보는 게 제일 확실하죠. 개발 테마가 있다면 담당이 꼭 배정되어 있거든요. 담당에게 물어보면 돼요.
주택 경기와 상관없이 벌고 싶은 사람들은 주목하라
최: 상가 투자 강의하실 때는 로드뷰로 상권을 쭉 펼쳐서 여기는 왜 비싼지, 왜 죽었는지 말씀하셨죠. 이번 토지 강의는 주로 어떤 내용을 말씀하실 계획인가요?
김종율: 기본적으로 땅값을 올리는 요인을 말씀드릴 거예요. 용도지역이나 법 이야기는 가급적 지양할 거예요.
최: 왜 법 이야기는 지양하세요?
김종율: 이를테면 택지개발지구가 지정됐다가 취소가 됐어요. 그런 동네는 좋아질까요, 나빠질까요? 나빠질 것 같죠? 그런데 아까 이야기했지만 택지개발지구는 자기 혼자 지정되는 데가 아니에요. 도로라든지 철도, 산업단지 같은 것들이 꼭 같이 오거든요. 그런데 택지개발지구만 취소된 이유는 뭘까요? 애초에 거길 왜 지정했는지 생각해봐야 해요. 그 지역 집값이 부족했기 때문이에요. 그런데 택지개발지구를 해제하면서 산업단지나 도로가 좋아졌다면, 집이 원래 부족한데 더 부족해지겠죠. 그럴 때는 동네는 낙후됐을지 몰라도 집 지을 땅을 사 놓고 기다리면 땅값이 왕창 올라가요.
최: 오호… 또 그런 방법이 있군요.
김종율: 실제로 제가 2011년 부산 사상구에 주택 투자를 한 적이 있어요. 경매로 샀거든요. 왜 그때 사상구였느냐, 사상구 바로 옆에 강서신도시를 개발한다는 이야기가 있었어요. 그런데 그게 취소였는지 지연이었는지 하여튼 안 좋은 뉴스가 나왔어요. 그런데 개발 계획을 보니 도로 계획이 정말 끝내주더군요. 거제도로부터 들어오는 거가대교, 그 밑 서쪽의 산업단지 계획, 김해에서 오는 경전철까지 완전 요충지예요. 그런데 신도시가 없어져 버렸네? 집값이 올라가겠죠? 그래서 부산 사상구에 투자한 거예요. 결과적으로 그해 사상구가 집값 상승률로 부산 1위도 아니고 전국 1위를 찍었어요. 그러니까 도시 계획을 알면 이게 정말로 많이 보여요. 주택도 할 수 있고 상가도 할 수 있고 아파트도 할 수 있어요. 그런데 도시계획이라는 게 거창한 게 아니에요. 그저 이면에 있는 것들만 알아도 돼요. 그래서 부동산 뉴스를 쭉 읽으면서 숨어있는 도시계획을 파악하는 법을 말씀드릴 거예요.
최: 뉴스 이면에 숨어 있는, 토지가에 영향을 주는 요인이군요.
김: 네. 그래서 강의는 처음부터 이렇게 진행될 거예요. 여러분, 이런 호재가 옛날에 있었어요. 이걸 보고 땅을 살까요, 말까요? 그리고 여기서 선을 한 번 그어드릴 겁니다. 호재는 계속 진행되지만 우리가 필요한 건 사업시행자의 여부입니다. 그런데 사업시행자가 나타나지 않았으니 아직은 투자하면 안 됩니다. 그다음에는 사례를 공부할 겁니다. 규제를 공부하는 게 아니에요. 강의는 이런 패턴으로 진행될 겁니다.
최: 어떤 분들이 들으시면 좋을까요?
김종율: 주택 경기, 부동산 경기와 무관하게 꾸준히 수익을 내고 싶은 분들이 들으면 좋습니다. 또 직장 다니면서 부동산 투자도 하고 싶은 분들도 들으면 좋으실 겁니다. 여기서 한 가지 더 이야기하자면, 수업 때 드는 사례는 김종율아카데미의 김종율 원장 투자 사례가 아닙니다.
최: 그럼요-_-?
김종율: 당시 모 회사에 근무하고 있었던 젊은 김종율 대리의 투자 사례예요. 저도 직장 다니면서 공부하고 투자했습니다. 그때의 성과를 바탕으로 이야기해 볼 겁니다. 직장 다니면서 투자를 공격적으로 하는 건 어렵잖아요? 그렇기 때문에 하나를 사 놓고 한 3년 기다리는 투자를 다들 생각하시겠죠. 거기 딱 부합하는 강의를 할 거예요.
[보보스 김종율] 쉽게 접근하는 토지 투자 : 토지 투자자에게 배우는 토지 투자 이론과 실전
과열된 부동산, 우리의 살길은 어디로 가는가? 토지, 상가 주택, 상권 입지… 아직 투자수단은 많이 남았다! 나만 모르고 있었던 다양한 투자 이야기, 지금 만나보세요.
누가 이 강연을 들으면 좋을까요?
- 주택경기와 무관하게 꾸준히 수익을 내고 싶은 사람
- 직장을 다니면서 부동산 투자를 하고 싶은 사람
- 인내를 갖고 투자를 시작할 수 있는 사람
이 강연을 들으면 뭐가 남나요?
- 기본적으로 땅값이 올라가는 이야기를 들려드립니다.
- 구체적인 사례를 바탕으로 토지 시장의 기본적인 원리를 배워봅니다.
- 토지 가격에 영향을 주는 도시계획, 투자타이밍 등의 메커니즘을 알아봅니다.
강연 정보
- 일시: 2018년 10월 11일 목요일 오후 7:30~9:30
- 장소: 강남역 비타임 지하 1층 세미나실 (서울특별시 서초구 서초대로74길 33 비트빌딩 B1)
- 연사: 보보스 김종율 대표
