※ Value Walk의 「Three other mental mistakes that could cost real estate investors」를 번역한 글입니다.
1. 확증 편향
모든 이가 자기 생각이 맞길 바랍니다. 대부분은 자기 생각이 사실임을 확인시켜주는 정보와 증거를 찾으려고 합니다. 그리고 자기 생각에 배치되는 정보는 제쳐버립니다. 때로는 분명하지 않은 증거라도 자기 생각을 뒷받침하는 데 사용하곤 합니다. 이를 확증 편향(confirmation bias, my-side bias, verification bias)이라고 부릅니다.
이 편향은 부동산 투자를 포함해 여러 곳에서 나타납니다. 예를 들어 주택 시장 호황으로 큰 수익을 본 부동산 투자자가 마치 자신의 통찰과 실력 덕분이라고 생각하는 식입니다. 이와 반대로 자기가 투자한 부동산 가격이 하락하면 시장이나 다른 투자자 탓을 하거나 그저 운이 나빴던 거로 생각합니다. 이렇게 우리 뇌는 자기 생각이 사실임을 확인할 방법만 찾습니다.
확증 편향은 정치권에서 쉽게 볼 수 있습니다. 한쪽 정파에 속한 정치인은 자신의 정치 신념에 부합하는 뉴스와 정보만 찾으려는 경향이 있습니다. 다른 쪽 정파에 속한 정치인 또한 자신의 입장을 지지하는 뉴스와 증거만 들이댑니다. 이 두 정치인 모두 일반적으로 상대방에 유리한 증거는 무시합니다. 그렇다면 확증 편향은 어떻게 극복할 수 있을까요?
우선 우리 뇌는 오로지 자기 신념이 옳다고 확인하도록 프로그래밍 되어 있음을 알아야 합니다. 일단 이 점을 깨달으면, 자신의 생각과 이해에 반하는 정보를 적극적으로 찾아야 합니다. 자신과 반대되는 견해를 찾아 그 견해를 숙고해봐야 합니다. 그래도 결국 같은 생각을 할 가능성이 높습니다. 하지만 의식적으로 확증 편향을 극복하려고 노력하면 더 나은 투자 결정을 내리는 데 큰 도움이 될 것입니다.
2. 밴드왜건 효과
부동산, 또는 그 밖의 다른 자산 투자에 관한 한 “남들이 장에 간다고 거름지게 지고 따라가지 마라.”라는 속담을 생각하는 것이 좋습니다. 사람은 무리를 따라다니는 경향이 있습니다. 우리는 다른 모든 이가 뭔가 하면 옳은 일이겠거니 생각합니다. 하지만 다른 모든 이가 그런다고 해서 항상 옳은 일인 것도, 거기에 합리적인 이유가 있는 것도 아닙니다. 이런 밴드왜건 효과(bandwagon effect)는 스스로 합리적이고 객관적인 결정을 내리지 않고 다른 사람이 하는 일을 할 때 일어납니다.
군중 행동은 또한 전 세계에 부동산 거품을 일으킵니다. 태국과 홍콩에서부터 뉴욕과 런던에 이르기까지, 부동산 시장에 밀려드는 매수 대기자들로 인해 부동산 가격이 급등했습니다. 밴드왜건 효과는 특정 투자 대상에 우리 판단을 흐리고 투자 대상을 분석할 때 명확한 사고를 방해합니다. 스스로 숙고해보지도 않고 부풀려진 부동산 시장의 군중을 따라다니다 보면 거품이 꺼질 때 불행한 결과를 맞이할 가능성이 높습니다.
최고의 투자 결정은 군중과 반대로 하는 경우일 수 있습니다. 흔히 역발상 투자라고 하죠. 군중이 비관적일 때 매수에 들어가고, 다른 모든 이들이 낙관적일 때 매도에 나서는 겁니다. 대부분이 공포에 떨 때 매수하고, 대부분이 밴드왜건에 올라타 가격이 상승하고 있을 때 매도하는 일은 아주 어렵습니다. 하지만 장기적으로 엄청난 보상을 안겨줄 것입니다.
군중의 일부가 되지 않도록 노력하십시오. 주위의 모든 이가 부동산 이야기를 입에 올리고 언론이 지나치게 낙관적인 뉴스를 내놓는다면 반대의 경우를 생각해보고 보수적인 시각을 갖는 것이 바람직한 자세입니다. 위에서 언급한 속담처럼, 다른 모든 이가 그렇게 한다고 해서 꼭 그것이 현명한 일이라는 뜻은 아닙니다.
3. 시어서커 환상
모든 시장이 그렇듯 부동산 시장에도 훌륭한 조언과 지침을 알려줄 전문가가 많습니다. 하지만 전문가에게 너무 의존하면 때로 맹목적인 투자만큼이나 나쁠 수 있습니다. 누구도, 전문가라 해도, 항상 또는 대부분 옳을 수는 없는 노릇이기 때문입니다. 전문가에 대한 과도한 의존을 시어서커 환상(seersucker illusion)이라고 합니다. “모든 예언자(seer)마다 속아주는 사람(sucker)이 있다.”이라는 말에서 나온 것입니다.
부동산 시장에서 투자자는 부동산 중개인과 감정평가사와 가장 자주 만납니다. 하지만 감정평가사들 또한 인지 편향에 빠질 수 있음을 기억해야 합니다. 그리고 이해관계의 상충이라는 문제도 있습니다. 예를 들어, 부동산 중개업자는 거래를 오래 끄는 것보다 빨리 계약을 해야 이익이므로 낮은 가격이라도 받아들이라고 설득합니다. 투자에서는 스스로 생각해 보고, 전문가에게 너무 의존하지 않는 것이 중요합니다. 특히 부동산 같은 예측할 수 없는 분야에서는 더 그렇습니다.
그러므로 잘 속는 사람이 되어서는 안 됩니다. 믿고 존경하는 사람에게 좋은 조언을 얻는 것은 좋습니다. 하지만 그 조언을 그냥 따르는 대신 여기에 자신의 의견을 가미해야 스스로의 생각을 세워야 합니다. 전문가의 조언을 구하더라도 단 한 명이 아닌 여럿의 조언을 취합하는 것이 좋고, 특히 서로 다른 견해를 가진 전문가를 포함하는 것이 바람직합니다.
원문: 피우스의 책도둑 &
