제 블로그에 들르시는 분 중에 부동산에 대해, 특히 서울 부동산에 대해 혐오감을 가진 분들이 종종 있습니다. 이런 분들의 주장을 요약하면 다음과 같습니다.
최근 서울 수도권 부동산 가격 상승의 주된 원인은 저금리 때문이며, 저금리 기조가 사라지는 순간 버블이 녹아버릴 수밖에 없다. 따라서 지금의 부동산시장 붐은 착시에 불과하니, 절대로 따라가면 안 된다.
뭐, 흥미로운 주장입니다. 그러나 이상의 주장은 거시경제학의 기본적 가정을 송두리채 부정하는 것입니다. 아래 식을 한번 보시죠.
- 명목금리 = 실질금리 + 인플레 기대심리
피셔 방정식으로 잘 알려진 위 식을 아래와 같이 변형해도 장기적으로는 큰 문제 없습니다.
- 명목금리 = 실질경제성장률 + 소비자물가 상승률
왜냐하면 실질경제성장률과 경제의 실질금리는 대체로 동행하는 경향이 있으며, 인플레 기대심리는 가장 최근의 인플레 수준에 영향을 받기 때문일 것입니다. 따라서 시장금리가 상승하는 것은 크게 보아 실질성장률 개선 가능성이 높아졌거나, 아니면 인플레 압력이 높아졌다는 신호로 볼 수 있습니다.
물론 위의 식이 항상 칼같이 맞지는 않습니다. 실질금리가 마이너스의 구간을 오랫동안 지속하는 ‘금융억압’의 구간이 나타날 수도 있으며, 2008년처럼 유동성 위기 가능성이 고조되며 ‘리스크 프리미엄’이 반영될 수도 있습니다. 암튼, 위의 식이 시사하는 바는 명목금리의 변화에는 다양한 변수가 영향을 미치고 있다는 것입니다.
아래의 그림은 위의 식의 두 변수 관계를 보여줍니다. 파란 선은 10년 만기 국고금리를, 붉은 선은 소비자물가 상승률을 보여줍니다. 어떤가요? 물가가 상승할 때 금리가 상승하죠?
그럼 물가가 상승할 때 부동산은 어떨까요? 아래의 그림에서 파란 선은 소비자물가 상승률, 그리고 붉은 선은 주택 가격 상승률입니다. 대체로 일치하지만 2014~2016년처럼 안 맞는 경우도 존재합니다. 아무튼 물가가 상승하는 국면에 부동산가격이 크게 빠진 경우는 거의 없음을 쉽게 알 수 있습니다.
물가가 오를 때 부동산 가격이 안 빠지는 이유는 어디에 있을까요? 부동산 같은 실물자산은 ‘인플레 헷지’ 기능이 있기 때문입니다. 쉽게 이야기해, 물가 상승의 위험을 주택 보유를 통해 회피할 수 있다는 이야기입니다. 따라서 인플레 압력이 높아지는 경우, 부동산시장은 오히려 호조세를 보이는 경우가 잦습니다.
다음 순서로 2014~2016년의 부동산 호황에 대해 이야기해보죠. 인플레 압력이 낮았음에도 불구하고 부동산 가격이 상승한 이유는 어디에 있을까요?
그 답은 바로 경기에 있습니다. 아래 ‘그림’에서 파란 선은 경기동행지수의 전년 동기대비 상승률, 붉은 선은 주택가격 상승률입니다. 두 변수가 매우 강력한 동행성을 보임을 쉽게 알 수 있습니다.
즉, 경기가 좋으면 주택가격이 상승하며 반대로 경기가 나쁘면 주택가격이 하락합니다. 이런 현상이 나타나는 이는 경기가 좋아질 때, 주택 구입 여력이 높아지기 때문이죠.
아무튼 이상의 내용을 종합하면 아래 그림과 같습니다. 시장금리가 상승할 때, 부동산 가격이 어떤가요? 대체로 오르죠?
왜냐하면 시장금리가 상승하려면 경기가 좋아지고(실질성장률이 높아지고) 또 물가도 상승해야 하기 때문입니다. 그리고 경기가 좋고 물가 상승률이 높을 때, 주택뿐만 아니라 주식 같은 실물 자산 가격이 상승하는 것은 어쩌면 당연한 일입니다.
아무튼 이 당연한 이야기가 너무 길어졌네요. 다음 시간에는 주택의 수요 요인뿐만 아니라, 공급 요인이 주택시장에 어떤 영향을 미치는지에 대해서도 살펴볼까 합니다.
원문: 시장을 보는 눈
