이제는 상승 후반장, 차분하게 시장을 보자: 부룡 신현강 대표 인터뷰

꼬이는 정책, 문제는 전셋값

최기영(픗픗아카데미 대표, 이하 최): 지금 정부의 시그널은 ‘집은 한 채만 사라’로 보이는데, 맞나요?

신현강(부와 지식의 배움터 대표, 이하 부룡): 대놓고 한 채만 가지고 있으라고 말한 적은 없죠. 하지만 결국 1인 1주택으로 가자는 뜻이에요. 그런데 정책이 너무 세밀해진 게 문제예요. 전세자금 대출받았던 사람들이 집을 사면 바로 갚기 시작해야 하고, 계약갱신청구권 붙으면 집을 사도 자기 집에 못 들어가는 상황이 생기는 등 엉켜버린 겁니다. 그래서 집 사기는 더 어려워지고, 함께 전세 가격도 오르는 거죠.

최: 전셋값이 오르면 집값도 오르나요?

부룡: 그렇죠. 우리나라 시장의 상승 또는 가격 진폭을 크게 만들었던 시발점이 전셋값 상승이거든요. 그게 제일 걱정이에요. KB부동산 데이터를 보면 매매가와 전세가 둘 다 꾸준히 올랐어요. 하지만 매매가는 심하게 오르다가도 어떤 때는 덜 오르거나 안 올라요. 하지만 전셋값은 꾸준히 우상향했어요. 소비자물가 상승률과 비슷한 패턴이었죠.

최: 전세가가 오르는 직접적인 이유는 집을 사고팔기 힘들어서일까요?

부룡: 한두 가지로 요약할 수는 없어요. 가장 큰 영향을 주는 건 일단 공급이죠. 문제는 우리나라가 부동산 정책이 거의 억제 위주라는 거예요. 그래서 대책이 나오면, 매매가가 오르락내리락 진폭이 커지는데, 그 변동성이 전셋값에도 영향을 미쳐요. 침체장이 와서 집값이 안 오르면, 집을 안고 싶겠죠? 그런데 어디서 살기는 살아야 해요. 딱히 좋은 곳 없으면 지금 사는 집에 있고 싶은데, 그 방법이 전세인 거죠. 그러니 다들 전세를 찾고, 가격이 오르는 거죠.

최: 흠…

부룡: 집을 가진 사람들도 가만히 있지는 않아요. 전세 끼고 집 샀다는 경우 많죠? 일종의 사금융을 이용해서 싼 가격에 산 거예요. 그런데 집값이 요지부동이면 전셋값이라도 올려 현금을 더 확보하고 싶어 해요. 그래서 전세가는 계속 올라가게 되죠.

매매가격이 올라가면 일시적으로 전세가가 주춤하는 현상이 나타나긴 해요. “더 늦으면 안 되겠는데?”라는 생각에 수요가 늘고 전셋값이 낮아지는 거죠. 그런데 그때쯤 되면 또 정부가 규제해요. 규제가 들어오니 많은 분이 “그냥 집을 사면 안 되나?” 싶어지죠. 또 이것도 못 하게 하고 저것도 못 하게 하니 공급이 줄어들죠. 공급이 줄어드는 지역은 또 전세가가 오르고. 이게 주거니 받거니 하면서 전세가와 매매가를 서로 밀어 올려요. 정부 정책이 큰 영향을 미치는 거죠.

최: 경제 정책이라는 건 결국 사이클이잖아요? 조였다가 풀었다가 하면서 순환하죠. 그런데 집값은 어떤 정책이든 꾸준히 오르기만 했던 것 같아요. 수도권 한정이지만.

부룡: 그렇죠. 처음에는 전세가 상승으로 시작해서 너무 많이 오르니 “차라리 더러워서 집 산다”는 심리가 강했어요. 그런데 샀더니 돈이 되는 거예요. 실수요자가 투자자로 바뀐 거죠.

집값이 가장 많이 오르는 곳은 아무래도 입지가 좋은 서울이죠. 뒤늦게 그 상황을 본 사람들은 자기도 벌고 싶어 해요. 그런데 서울 가격은 이미 너무 올랐어요. 그러니 수도권으로 넘어가는 거죠. 그 뒤를 이어 들어온 사람들은 수도권도 너무 비싸니 다른 동네를 알아봐요. 그렇게 여러 지역의 부동산 가격이 오르게 되죠.

최: 하지만 실수요자들과는 무관한 느낌인 것 같아요. 결국 수요자는 사라지는 정부 규제만 들어오면 가진 사람들은 폭락을 겪게 되지 않을까요?

부룡: 그렇죠. 그게 흔히 말하는 ‘자산 시장의 가치 하락’이고, 극단적으로 표현하면 버블이죠. 주식도 그렇고 부동산도 그렇고, 거품이라고 표현 안 해서 그렇지 수요가 과도하게 늘어나면 그게 버블 현상의 전조거든요. 저는 버블도 생길 곳에 생기는 건 괜찮다고 생각하는 입장이에요. 예를 들어 강남은 원래도 기본 수요가 탄탄하니까 들어오는 사람이 생겨요. 하지만 외곽 지역은 속된 말로 ‘영혼까지 끌어모아’ 맞춰 가려다 보니 입지가 나빠도 가게 된 거잖아요? 유효 수요에 비해 과도하게 들어간 상황이죠. 그러면 거기는 분명히 떨어지게 될 거예요. 누군가는 버블이 무너졌다고도 표현하겠죠. 부동산 시장도 똑같아요. 어디든 가격이 올랐다가 주춤하는 현상, 그게 분명히 나타날 거예요.

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돈 놓고 돈 먹기, 투자는 심리가 이끈다

최: 요즘은 심리가 가격을 그냥 끌고 가는 것 같아요. 주식도 그렇고.

부룡: 그렇죠. 그래서 침체된 상황에서는 가치투자를 해야 한다는 입장이예요. 사람들이 몰리기 시작하면 기업이나 입지의 본질 가치보다는 ‘돈 놓고 돈 먹기’ 장이 되어버려요. 그러면 순환장이 발생하게 되죠. 중심지가 올라서 주변지가 따라 오르고, 주변지가 오르면 다시 또 오르고.

최: 예전 인터뷰에서 말씀하셨던 게, 인천까지 오르면 오를 건 다 올랐다는 것이잖아요? 그런데 코로나 이후로 재택근무도 많이 하고 생활패턴도 달라지니까 부동산 자체의 펀더멘털이나 패턴도 변화하지 않았을까요?

부룡: 부동산에서는 두드러지게 보이는 변화가 없어요. 추세는 계속 봐야겠지만요. 부동산 시장의 상승과 코로나19가 겹쳤는데도, 부동산 가격은 6·17, 7·20 대책 나오기 전부터 계속 올랐어요. 돈독은 바이러스보다 무서운 거죠(웃음). 재택근무나 코로나19 때문에 꼭 중심지로 들어가야 한다는 생각은 사라질 수도 있어요. 하지만 단정 지을 수는 없어요. 우리가 수십 년간 봐왔던 기본적인 시장 구조가 사라지려면 시간이 흘러야 하거든요. 그래서 코로나19가 부동산 시장에 미치는 변화를 판단하기에는 좀 이르다고 봐요. 상가 시장에는 치명적인 타격이 있었지만요.

최: 상가 투자하시는 분들께는 기회일까요?

부룡: 글쎄요… 지난 장에도 똑같았던 것 같아요. 그동안 부동산에서의 강한 흐름은 아파트였잖아요. 정책이 투자자의 손발을 묶으니, 맛을 본 사람들은 다른 투자처를 찾죠. 서울 아파트가 안 되면 예전에는 지방으로 갔지만, 지금은 지방도 묶였어요. 그러면 대체 투자로 상가나 토지가 눈에 띄는 거죠. 흐름 상으로는 거기로 몰리는 게 맞아요.

최: 문제는 없나요?

부룡: 투자자들도 정말 열심히 공부해서 시작하시는 분과 아닌 분들이 갈려요. 공부는커녕 여기 여기 사라고 찍어주면 몇억 들고 들어가시는 분들이죠. 상가와 토지에서도 똑같이 움직일 거예요. 그런데 상가와 토지는 아파트의 10배는 어렵거든요. 공부 안 하고 사는 사람들이 과연 성공할 수 있겠느냐, 싶은 거죠.

최: 그렇게 많이 공부해야 하나요?

부룡: 사람들의 동선부터 시작해서 공법까지 알아야 해요. 그런데 쉬운 아파트도 공부 안 하시는 분들이 과연 저기 가서 공부할까, 싶죠. 그러면 크게 위험해질 거예요.

최: 지금은 부동산 시장은 어떤 사이클에 왔다고 보면 되나요?

부룡: 조정장에 가깝죠. 상승 후반부라고도 생각해요. 수요와 공급으로 따졌을 때, 수요는 대략 실수요와 투자수요로 나뉘어요. 현재는 실수요가 더 많아요. 투자수요는 별로 없죠. 실수요자가 움직이는 장이 되어야 하는데, 정책으로 전세가를 올려 버렸어요.

실수요자가 100명이 있어요. 그중 20명이 집을 사요. 20명은 투자자가 되어서 실수요에서 제외돼요. 그러면 60명이 남는데, 이중 버티다 집 사는 사람이 요즘 같은 상승 후반장, 즉 막차 타이밍에 집을 많이 사요. 또 100명 중 10명 정도는 폭락론자라서 집 안 사요. 그러면 30명 정도가 남습니다. 마지막으로 20명이 집을 사요. 그러면 수요는 10밖에 남지 않은 거예요.

문제는 공급에 변동이 없다는 거예요. 실수요는 웬만큼 다 샀는데. 이 현상은 청약경쟁률 감소로 나타날 거예요. 미분양 나타나겠죠. 돈 벌려고 밀어내는 집도 있을 거고요. 이 현상이 나타날 수밖에 없어요. 흔히 폭락장이라고 부르며 두려워하는 거죠. 지금 당장은 아니지만, 한 단계 전이라고 생각하시면 돼요.

냉정하게 말해서, 수요가 부족해 가격 떨어지는 조정장이 오는 건 분명합니다. 하지만 이건 수요와 공급으로 풀어야 하는 문제에요. 정부는 그저 센 망치로 땅 때려버리니까 모두 멍 때리는 상황이요. 정신 차리면 실수요자나 투자수요자들이 움직일 거예요.

최: 그간 부동산 정책이 나오면 다들 긴밀하고 빠르게 대응을 했는데, 이번엔 조금 다른 것 같아요. 다들 숨죽이는 느낌?

부룡: 맞는 말씀이에요. 왜냐면 문 대통령 취임 후 첫 대책이 굉장히 약했거든요. 8·2 대책 딱 나왔을 때 멍 때렸어요. 지금 기준으로 보게 되면 약한데, 멍했죠. 그다음에 9·13 대책이 나왔는데 그건 8·2 대책으로 경험했으니 바로 움직일 수 있었죠. 근데 지금의 대책은 투자자들이 한 번도 경험해보지 못한 거예요. 지금까지 나왔던 대책 중에서 압권이죠.

최: 압권씩이나…

부룡: 그러니 넋 놓는 기간이 길어질 수밖에 없어요. ‘그래도 지구는 돈다’ 같은 생각을 하시는 분들도 남아있는데, 이분들도 아직 방법을 못 찾았어요. 하지만 어떤 대책이든 틈새시장은 있어요. 누군가 찾아내겠죠.

실수요가 이끄는 시장, 그런데 실수요자가 투자자가 된다면?

최: 실수요자가 돈맛을 보고 투자수요로 변화하는 것은 어떻게 생각하세요?

부룡: 무서운 현상이죠. 내 돈으로 전세 사는데 옆집은 대출받아 집을 샀더니 몇억이 올랐대요. 그러면 나도 해야겠다 싶어서 영혼까지 끌어모으고 던지는 거죠. 이런 분들이 제일 무서워요. 이 ‘묻지마 투자자’들이 걷잡을 수 없이 번질 때가 바로 버블이거든요. 돈이 부족하니 자꾸 외곽지역으로 나가고, 그러면 거기도 오르고… 주식으로 빗대면 우량주 못 잡아서 성장주, 성장주 못 잡아서 잡주 혹은 테마주 잡는 것과 똑같다는 거죠. 그게 시장에 더 안 좋거든요.

최: 궁극적으로 부동산 시장이 더 건강해지려면 어떻게 해야 할까요? 제2의 서울을 만들어야 서울의 과도한 가격이 지방으로 분산될까요?

부룡: 부동산 시장은 수도권과 지방을 분리해서 봐야 해요. 하지만 전 서울이 너무 많이 올랐으니 거품이라고 부르는 것에는 동의하지 않아요. 서울은 공급이 부족해서 많이 올랐을 뿐이거든요. 이걸 떨어뜨리려면 부작용이 더 심해질 거예요.

최: 그래도 서울 아닌 곳에 사는 걸 이득으로 만들어 줘야…

부룡: 모두 서울에 살고 싶어 하지만 원하는 곳에 집이 없어서 이렇게 된 거죠. 그걸 해결할 수 있는 건 중심지 서울 지역의 재건축, 재개발밖에 없어요. 도시계획만 생각한다면 당연히 풀어줘야 합니다. 그런데 정치적으로 해석되는 측면도 있고, 상승하는 걸 일단 잡아야 한다는 생각을 하니 문제가 쉽게 해결되지 않죠.

지금 정책적으로 너무 몰아가는 부분도 있어요. 흔히 ‘숨구멍’을 틔워주면 다주택자들의 물건이 쏟아져 나올 수밖에 없을 거예요. 그러면 물량이 더 많아지겠죠.

최: 근본적으로 이렇게 서울 수요가 늘어난 이유는 무엇일까요?

부룡: 서울 외곽지역은 딜레마예요. 이렇게 수요자들이 서울에 집착하는 경우는 처음 봐요. 옛날에는 서울도 인프라가 그렇게 좋지는 않았어요. 옛날에는 서울도 인프라가 그렇게 좋지는 않았어요. 그런 상황에서 신도시라고 길도 큼직큼직하고 하천도 있고, 생활환경이 굉장히 좋은 동네가 생겼죠. 교통이야 불편해도 사람들은 일단 그쪽으로 몰렸어요. 그래서 1기 신도시가 성공했죠. 이후에 2기 신도시가 생긴 거고.

문제는 여기부터예요. 2기 신도시의 교통망을 제대로 안 만들어 놨다는 거. 출퇴근해 보니 너무 힘든 거죠. 아, 이건 불가능하구나. 역시 서울이 맞는구나. 이걸 지난 몇십 년 동안 경험한 거예요. 그래서 다들 서울로 들어오려고 기를 쓰는 거죠. 사실 서울의 공급과 외곽에서의 교통망을 늘리는 방법으로 접근해야 하는데, 문제는 GTX도 제대로 된 논의가 이루어지기보다는 단발성 호재로만 여겨지는 상황이에요.

그래서 저는 서울 구도심 지역이 분명히 개발될 수밖에 없다고 생각하는 입장입니다. 되어야 하고요. 그래야 단기적으로 물량이 늘어납니다. 동시에 외곽 지역의 교통 인프라도 속도감 있게 개선되어야 근본적으로 해결할 수 있겠지요.

최: 단기와 장기 정책을 동시에 가져가야 한다는 말씀이군요.

부룡: 지금의 정책도 선의의 목적으로 만들어진 건 맞아요. 하지만 장기적으로 근본적인 개선과는 거리가 있어요. 투자자들은 이미 꿰뚫었고, 그러니 안 움직이는 거예요. 이런 분들이 많아지면 백약이 무효일 거라는 생각이 듭니다.

결국은 돌고 도는 패턴, 역사에서 길을 찾자

최: 어쨌거나 지금은 공부를 더 열심히 해야 하는 시기군요.

부룡: 어떤 것을 공부하냐가 더 중요합니다. 저는 부동산 투자자이기도 하지만, 동시에 부동산 투자에 실패해 봤어요. 그러니 경제와 자산 시장 전반에 대한 공부를 하는 게 맞다고 봅니다. 그 안에 부동산이 있는 거니까.

최: 너무 거시적인 시각 아닌가요…? 당장 부동산 시장이 들썩거리는 판에.

부룡: 문제는 그거죠. 지금 부동산은 완전히 투기 시장이 되었으니 다들 어디가 올랐는지만 관심 있고, 못 올라탄 사람들은 울분에 가득 찼어요. 얼마 전에도 울분에 가득 찬 글을 봤어요. 그런데 사실 그분은 그렇게 화를 내시면 안 돼요. 집을 사서 돈을 벌었거든요. 그런데 왜 화가 났느냐…

최: 옆집이 더 벌었군요.

부룡: 그분은 서울의 신축 아파트를 사서 돈을 벌었어요. 그러면 수도권에 계신 분들은 배가 불렀다고 생각하겠죠. 하지만 그분은 자기 친구가 송파와 강남의 입주권을 사서 엄청나게 돈을 벌었다는 게 박탈감이 심했어요.

사실 맞물려 돌아가는 장이에요. 원래 자산 시장은 침체장부터 상승기를 거쳐서 호황이 와요. 커다란 흐름 안에 사람들의 생각과 심리가 맞물려 돌아가는 걸 이해하면 자연스럽게 받아들일 수 있는데, 그런 정보가 없는 상황에서 오로지 남과 나를 비교할 뿐이니 극단적인 생각에 빠지는 거죠.

최: 20–30대 젊은 투자자들이 대거 유입됐잖아요? 이 사람들은 주식과 부동산을 따로 떼어 놓는 게 아니라 경제 사이클 속 자산의 하나로 바라봐야 한다고 말씀하셨는데, 어떻게 부동산을 대하고 공부하면 좋을까요?

부룡: 투자에 처음 뛰어들면 돈 버는 거에만 집착하게 돼요. 더 큰 사이클에는 관심 없죠. 저도 그랬어요. 돈의 생리를 알아야 하는데, 자본주의 사회 속에서 투자와 투기는 어떤 식으로 일어났고 버블이 어떻게 탄생하는지 알아야 하는데 바로 돈부터 넣었어요. 그러니까 미쳐버리겠더라고요. 정말 안 올라서. 또 주식이 오르락내리락 해도 미칠 것 같아요.

그런데 시간이 지나면서 시기라는 개념을 깨달았어요. 튤립 버블, 대공황, IT 버블, 서브프라임 모기지 등이 맞물리니 비로소 시장의 흐름을 이해하겠더군요. 그 후에는 상황과 시장을 보는 버릇을 들였고, 나중에는 확신하게 됐어요. 똑같구나. 100% 똑같구나. 튤립 버블에서 돈을 번 사람은 어떻게 벌었지? 남해회사로 돈 번 사람들은 어떻게 벌었지? 똑같은 거예요.

최: 비법은 뭘까요?

부룡: 사람들이 관심을 두지 않을 때 들어가고, 들어가고 나면 사람들이 돈을 벌면서 가치가 올라가고, 초기에 들어온 사람들은 적정 수익을 먹고 빠지고. 이 사람들은 손해를 안 봐요. 문제는 뒤늦게 들어온 사람들이에요. 큰 손해를 보죠. 이 과정이 똑같다는 거예요. 금융은 전세계적으로 연결되어 있어요. 그래서 제대로 이해하고 들어가야 하는데, 파편화된 정보만 가지고 투자하면… 망하는 거죠.

저는 부동산이든 주식이든 본질적인 가치에 대해 공부했으면 좋겠어요. 부동산이면 입지, 주식이라면 기업가치 같은 기본적인 공부요. 그다음에는 각종 투자 기술을 공부하면서 동시에 자본주의 시장에서의 역사를 함께 봤으면 좋겠어요. 『화폐전쟁』이나 『돈의 역사』 같은 책을 보면서 과거에 일어난 일을 심도 있게 파 보는 거죠.

젊은 분들 공부 되게 열심히 해요. 하지만 막상 그런 부분을 많이 안 보세요. 거시적인 시장과 역사를 알면, 정보들이 하나로 연결되면서 흐름이 보이는 경험을 할 수 있어요.